واسطه های مسکن باید به مبانی حقوقی آشنا باشند

امروزه در کشور ما واژه مسکن مبحث پیچیده ای را پیش روی ما می گشاید. مناظری چون فروش تراکم ، نحوه ایمن و مقاوم سازی ، نظارت بر ساخت و سازها، اعطای وامهای بانکی به صورت خرد و کلان از سوی کارشناسان مورد بررسی قرار گرفته است ؛ اما موضوع بحث حاضر راجع به نحوه انعقاد قراردادهای مربوط به مسکن است .

کد خبر: ۱۹۲۱۴

هم اکنون شاهد تاسیس انبوه دفاتری در سطح شهرها، تحت عنوان بنگاه های معاملات ملکی هستیم که تنظیم هرگونه قرارداد راجع به مسکن اصولا از سوی متصدیان و گاه کارکنان این مراجع صورت می گیرد و بنا به همین اصل و به منظور حساسیت موضوع و نحوه عملکرد این عزیزان یادآوری چند نکته ضروری می نماید: اولا: طبق بند 3ماده 2قانون تجارت ، فعالیت بنگاه های معاملات ملکی ، تجاری است و به تبع آن متصدیان این دفاتر، تاجر محسوب می شوند و اهم تکالیف تاجر در قانون بر این عزیزان نیز باز می گردد. این درحالی است که خود معامله به لحاظ موضوعی ، چون شامل اموال غیرمنقول می باشد، تجاری به حساب نمی آید و اطلاق لفظ دلال بر متصدیان بنگاه های مذکور بنا به تعریفی قانونی است ؛ یعنی دلال شخصی است که یا معامله به وساطت او منعقد می شود یا برای کسی که می خواهد معامله کند، به دنبال طرف می گردد. همچنین دلال باید در کمال صداقت تمام شرایط و اطلاعات خویش در خصوص موضوع معامله را بیان کند و سایر شرایط اختصاصی از جمله تضمین منافع طرفین را مورد توجه خویش قرار دهد، هر چند از طرف یکی از متعاملان به انجام معامله مجاز شده باشد. این مسوولیت در مواردی که دلال خود ذینفع آن معامله باشد به نحو اکید و شدیدی مورد تصریح قانون قرارگرفته است ، رعایت نکردن تکالیف قانونی برحسب مورد، دلال را مستوجب مسوولیت کیفری و یا مدنی خواهد کرد. ثانیا: هرچند در متن قانون الزامی بر این که دلال باید شرایط معامله را خود تعیین و پیشنهاد کند، وجود ندارد؛ اما مرسوم بوده و هست که در ضمن مراجعه با یکسری فرمهای چاپی مواجه می شویم که سابق بر این براساس سلیقه از سوی متصدیان تنظیم و پیش روی طرفین قرار می گرفت و امروزه در فرمی نسبتا واحد به متعاملان ابراز و در اختیارآنها قرار می گیرد. مراجعان در بدو امر بنا به اطمینان از یک سو و عدم دسترسی یا اطلاع نسبت به حقوق و تکالیف قانونی خود از سوی دیگر گاه با مشاهده فرمهای چاپ شده و بعضا قرائت متصدی ، الزام وجدانی در تایید و امضای مفاد آن احساس می کنند. این مهم در حالی است که هر توافق از 2بخش عمده ، اعم از نحوه انعقاد و اجرای تعهدات ناشی از آن تشکیل می شود و مهمتر آن که اصولا بخش دوم تا حدود زیادی منوط به بخش اول یعنی چگونگی انعقاد است و اثبات هر یک از 2بخش مذکور در توافقات مکتوب سهل تر از نوع شفاهی آن است . با توجه به نحوه احراز صلاحیت برای اعطای مجوز تاسیس بنگاه های معاملات ملکی و میزان التزام عملی دلالان مسکن و اشراف نسبی آنان به موضوعات حقوقی و با لحاظ قواعدی که در 2نکته مذکور بدان اشاره شد، وجود خلائ عمیقی از حیث نحوه انعقاد به عنوان مقدمه ، اجرای کامل تعهدات در بخش تنظیم قراردادها را روشن تر می سازد. به همین دلیل تهیه فرمهای چاپی نسبتا واحد به مثابه در اختیار گذاردن نوعی چراغ در تاریکی است . بنا به فرض اخیر تجدیدنظر جدی در نحوه اعطای مجوز و یا نظارت بر اعمال این صنف ضروری است ، چرا که اصل حاکمیت اراده اقتضا دارد، طرفین با رعایت شرایط عمومی معاملات بتوانند تا آنجایی که مخالف صریح قوانین نباشد، توافق کنند و براساس ظرفیت های بالفعل مادی و معنوی خویش معامله و این خود ضرورت نظارت حقوق بر چگونگی تحقق ، راهنمایی و ظرفیت ها از سوی یک حقوقدان تبیین و تثبیت می کند.