نایب رئیس کمیسیون اجتماعی مجلس در گفت‌وگو با جام جم آنلاین:
این درحالی‌است که نرخ اجاره بها روند معکوس دارد و در حال افزایش سرسام‌آور است و فشار و رنج طبقه متوسط جامعه را که توان خرید خانه ــ حتی در متراژهای کوچک ندارند ــ بیشتر می‌کند.
طبق آمار مرکز آمار، 24میلیون و 420هزار نفر در ایران مستاجر هستند و این افراد در پاییز سال 1401 نسبت به سال قبل، با رشد 46درصدی اجاره بها مواجه شده و از ناحیه تورم مسکن، ضربه سختی دریافت کرده‌اند و حالا قیمت اجاره مسکن در کلانشهرها افسارگسیخته شده و خبری از مهار آن نیست.
در این بین مستاجر بینوا که چشم‌انتظار بسته‌های کنترلی دولت بر بازار مسکن است، خود را در معرض جبر زمانه می‌بیند و باید تحمل کند حتی اگر به قیمت کوچ تدریجی‌اش به حاشیه شهر یا روستا تمام شود. درددل را اگر کنار بگذاریم، همچنان قانون تمدید اجاره‌بها تا 25درصد روی زمین مانده است و خبر روشنی از تصمیم دولت و مجلس برای کنترل اجاره‌بها به گوش نمی‌رسد. اگرچه در سال‌های 1399 و 1401 قانون تمدید اجاره تا 25درصد برای تهران و 15درصد برای شهرهایی مثل تبریز و مشهد در نظر گرفته شد اما با وجود مخالفان و موافقان آن در مجلس و دولت روایت بازار از افزایش سقف اجاره توافقی تا 35 درصد بود و این روند رفتار جبرگونه بازارمسکن با خانواده‌هایی است که راهی جز قبول شروط مالک ندارند و همیشه با این سؤال روبه‌رو هستند که کجا برویم و آیا کسی نیست ترمز تورم اجاره‌خانه را بکشد؟ حالا و در این گزارش با نگاهی به آخرین وضعیت مستاجران، به‌دنبال پاسخ به این سؤال هستیم که بالاخره تکلیف کنترل قیمت اجاره‌بها و قانون تمدید 25درصد قرارداد مسکن چه خواهد شد؟
چند خطی در مورد قانون تمدید اجاره بها
برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه‌جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره‌مسکن و نیز سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها در تهران شدند. به این معنا که شوراهای حل‌اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستأجران را نداشتند. این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز مجددا تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند ازجمله این‌که موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند یا این‌که در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند. در همان روزها محمودزاده، معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی از تأثیرگذاری ۶۰درصدی مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها در تهران و ۱۵ درصدی در شهرستان‌ها در جلوگیری از رشد اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ خبر داده بود اما آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران رشد بیش از ۴۰درصدی اجاره مسکن در یک سال را نشان داد و مشاوران املاک نیز با این ادعا که این قانون نتوانسته و نمی‌تواند رشد نرخ اجاره‌بها را کنترل کند معتقد هستند که اینگونه طرح‌ها نه‌تنها موجب آرام‌کردن بازار مسکن نمی‌شود بلکه موجب تلاطمات بیشتر و رشد بیش از حد قیمت‌ها می‌شود. آن‌طور که از داخل دولت و کمیسیون اقتصادی مجلس خبر می‌رسد نشان می‌دهد که هنوز در داخل دولت هستند کسانی که مخالف اجرای تعیین سقف برای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲ باشند. این مخالفت از سوی برخی اعضا نشان می‌دهد که دولت در سر دوراهی اجرای این برنامه است. علی بهادری جهرمی، سخنگوی دولت در آخرین روز فروردین‌ماه سال‌جاری گفت: «وزارت راه، مسکن و شهرسازی انتهای سال گذشته بسته‌ای برای مدیریت بازار اجاره‌بها در فصل‌های پیش‌رو ارائه کرده است. مجلس نیز به‌طور همزمان طرحی را برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بها در دستورکار دارد تا مجلس و دولت همگام در این زمینه اقدام کنند.»
مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی هم در گفت‌وگویی خبر از افزایش تسهیلات مسکن به 550میلیون تومان داده بود. هرچند که صاحبخانه‌ها آتش‌به‌اختیار خون مستاجران را در شیشه کرده و معطل قانون و تسهیلات نمی‌مانند چراکه متوجه ضعف نظارت هستند. قانون دیر می‌رسد و تسهیلات سخت به دست می‌آید! مگر هر ایرانی چندتا ضامن بازاری یا کارمند با فیش حقوقی معتبر دارد که به بانک ارائه دهد تا تسهیلات مسکن بگیرد! خلاصه دل خوشی داریم‌ها!
زوج‌های جوان، صف اجاره نشینی را پر کرده‌اند
طبق آمار بیش از 37درصد از خانواده‌های شهرنشین کشور، اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره‌بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های آنها دارد. این آمار در کلانشهرهای کشور از عدد 37درصد فراتر است و مطابق پایش انجام‌شده در تهران 51درصد خانواده‌ها مستاجر هستند.
از سوی دیگر بررسی آمار اجاره‌نشینی و تطبیق آن با نیاز جدید مشخص می‌کند بیشتر از 70 درصد تقاضای جدید بازار مسکن که عمدتا از زوج‌های جوان تشکیل شده‌اند، توان خرید یا ساخت مسکن را نداشته و مجبور به اجاره‌نشینی شده‌اند. بر مبنای آمار به‌دست‌آمده از سرشماری سال 1395، تعداد خانواده 24میلیون و 196هزار خانوار بوده است. براساس هفت‌میلیون و 400هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می‌آیند.
با فرض تعداد اعضای هر خانواده شهری براساس بعد خانوار ارائه‌شده از سوی مرکز آمار، 24میلیون و 420هزار نفر در ایران درگیر بازار اجاره هستند. بر همین اساس، سهم هزینه مسکن در هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به 50درصد رسیده است. به عبارت دیگر از هر یک‌میلیون تومان هزینه خانوارها، 500هزار تومان مربوط به تامین اجاره‌بهاست.
رشد 46 درصدی نرخ اجاره در یک سال
بر اساس آمار منتشر شده از بانک مرکزی، شاخص بهای اجاره مسکن در سه ماهه سوم سال 1401 نسبت به سه ماه دوم همین سال 16.8 درصد افزایش را تجربه کرده است. این در حالیست که نرخ اجاره بها در سه ماهه دوم سال 1401 نسبت به سه ماهه قبل نیز 12.4 درصد رشد کرده بود. به عبارت دیگر از انتهای بهار سال 1401 تا انتهای پاییز همان سال نرخ اجاره بها 29.2 درصد رشد کرده است، در حالی که مصوبه افزایش سقف اجاره این رشد را تا حداکثر 25 درصد تعیین کرده بود. به معنای دیگر این مصوبه به دلیل نداشتن ضمانت اجرایی مطمئن اثری در بازار نداشته است. مشکل بیشتر در بازار اجاره زمانی مشخص می‌شود که میزان رشد اجاره‌بها در فصل پاییز سال 1401 را نسبت به فصل پاییز سال 1400 افزایش 46درصدی را تجربه کرده است. با توجه به آمار یاد شده، بیشتر از 24 میلیون نفر در کشور ما وجود دارند که اگر فرضا ماهانه چهار میلیون تومان برای اجاره مسکن در سال 1400 پرداخت می‌کردند، در سال گذشته با 46 درصد افزایش اجاره بها مواجه شده‌اند و امسال هم نیز با مشکل گرانی اجاره‌بها مواجه خواهند بود و همین مسأله فشار ویژه‌ای به توان اقتصادی و معیشت خانواده وارد می‌کند.
دلال‌هایی که خانه اجاره نمی‌دهند!
آخرین اظهارات مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران حاکی از آن است که قرار است از ۱۵ شهریور قانون مالیات بر خانه‌های خالی با قدرت عملیاتی شود. در مطالعه‌ای موردی و بنا به گفته خلیل محبت‌خواه، تعداد ۶۵ هزار خانه خالی در پردیس، ۴۵ هزار خانه خالی و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌ها در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد. با توجه به احداث ۸۲هزار واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس، بخش قابل توجهی از آپارتمان‌های ساخته شده در این شهر خالی از سکنه است. بعضی افراد در پردیس ۱۰۰ و حتی ۲۰۰ واحد مسکونی دارند. بخر و بفروش‌ها در شرق، شمال و غرب پایتخت با احتکار املاک از خلأ مالیات در بخش مسکن سود می‌برند و در این شرایط جای نهادهای نظارتی خالی است. مردم باید ساعت‌ها و روزها دنبال خانه باشند و عده‌ای با احتکار ملک، امنیت روانی جامعه و خانواده ایرانی را به خطر می‌اندازند.
اسباب‌کشی‌ها به سمت حاشیه شهر است
براساس گزارش‌های میدانی، در مراجعه به املاکی‌ها آنها بیشتر از فشار صاحبان خانه برای گرفتن اجاره بیشتر و تصمیم سلیقه‌ای آنها حرف می‌زنند. یکی از بنگاهی‌ها میگوید:« صاحب خانه‌ها طوری قیمت را بالا برده‌اند که کارد به استخوان مستاجر رسیده و مستاجر بیچاره مجبور است هرسال خانه عوض کند.» یکی دیگر از مشاوران املاک میگوید:« بیش از 90 درصد باربری‌های ما در سال 1401، عمدتا از مناطق بالا به مناطق پایین‌تر تهران بود. البته آن طور که بازار نشان می‌دهد برای افزایش اجاره بها، امسال کمتر از 50درصد است اما برخی صاحب‌خانه‌های بامعرفت هم داریم که اجاره بها را خیلی کم برای امسال افزایش داده‌اند.
مسکن و نان در صدر مشکلات مردم است
براساس گزارش‌های رسمی به هم‌ریختگی و نبود توازن در درآمدها و هزینه‌های تهیه مسکن، از خرید تا اجاره بها در جامعه همچنان درصدر مشکلات مردم قرار دارد. این به‌هم ریختگی در دو سال گذشته و در کنار دیگر شاخص‌های تورمی، هم موجب رشد خطرناک و هم نارضایتی عمومی گسترده، به ویژه در اقشاری از مردم با درآمد «ثابت» ماهانه شده است. به‌طوری‌که برخی از آمارهای رسمی و غیررسمی نشان می‌دهد از ۴۰ تا ۵۰ درصد درآمد خانوارها را تهیه و پرداخت هزینه مسکن می‌بلعد! اما تهیه نان! که در آغاز به کار دولت فعلی تحول آن اعلام شد. اصلی‌ترین شاخص طرح نان، ممانعت از قاچاق آرد، به‌ویژه به کشورهای همسایه ایران آن هم با اجرایی‌کردن پرداخت «الکترونیکی» در نانوایی‌ها کلید خورد. از همان آغاز که اخبار تهیه و فروش نان از سوی رسانه‌ها به ویژه صداوسیما در صدر اخبار قرار گرفت، هم کیفیت نان و هم چگونگی قیمت‌گذاری آن به‌هم ریخت و همچنان ادامه دارد. تا آنجا که اخبار «پلمپ» برخی نانوایی‌ها از سوی بازرسان در صدر اخبار صداوسیما قرار گرفت. واقعیت این است که «مسکن و نان» در تنظیم زندگی عادی و چرخه معیشت مردم در صدر مشکلات قرار دارد. در این به هم‌ریختگی مالی ـ اقتصادی که ارزش پول ملی کشور با «دلار» ارزیابی می‌شود؛ همچنان «حرف درمانی!» نه تنها محوریت دارد که مدام در جریان است!
ناترازی عرضه و تقاضا، قوز‌بالاقوز مسکن
مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را برهم می‌زند. در نتیجه، توان خرید مردم از بین می‌رود و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی عمومی می‌شود. در بیشتر کشورهای دنیا، مالکیت مسکن موضوع خیلی مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به‌حساب نمی‌آید، اما در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است. مسکن یکی از مهم‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در سطح کلان جامعه به‌وجود آورد.
رفع مشکل اجاره با رشد ساخت مسکن
طرح دو فوریتی اجاره بها در کمیسیون عمران مجلس نهایی شده است. به عنوان مثال، تهران در حوزه اجاره و مالکیت وضعیت خوبی ندارد و یکی از بدترین شهرهای دنیاست، بی‌توجهی به آمایش سرزمینی به لحاظ توسعه متوازن یکی از عوامل این اتفاق است. براساس گزارش مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی کل متقاضیان نهضت ملی یک میلیون و 200 هزار نفر است و فقط 10 درصد از این جمعیت در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر ساکن هستند. یوسفی میگوید:« ۸۶ درصد از این جمعیت خواهان سکونت در شهرهای هشتگرد، گلبهار، بهارستان، پرند و صدرل هستند. این شهرها در محدوده کلانشهرها و شهرهایی قرار دارد که در آن زمین نداریم و فقط ۱۴ درصد متقاضیان برای مابقی شهرهاست. این درست است که باید زمین به مردم بدهیم ولی توجه نمی‌کنیم که عمده جمعیت ما در کلانشهرها یا تهران قرار گرفته است. به گفته کارشناسان بخشی از معضل کمبود مسکن با ایجاد شهرک‌ها حل می‌شود و البته زیرساخت این امر وجود ندارد. صندوق ملی زمین و مسکن باید کمک کند. این مانند یک خط اعتباری است. در عین این‌که الحاقات به شهرها باید سرعت بیشتری داشته باشد و نباید دچار خطای راهبردی شویم.»
نقش کم کاری بانک‌ها در عدم تحقق مسکن ملی
ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت در قالب طرح نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار گرفته است اما این طرح با گذشت دو سال با چالش‌های بسیار زیادی مواجه شده و هنوز نتوانسته به خانه‌دار شدن قشر کم درآمد جامعه منجر شود. اطلاعات تسهیلات‌دهی بانک‌ها به طرح نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد که بانک‌ها به تأمین مالی این ابرپروژه دولت سیزدهم، چندان پایبند نیستند. این اطلاعات حاکی از آن است که بانک‌ها در سال اول فقط ۶۴.۷ هزار میلیارد تومان قرارداد منعقد کرده‌اند که البته ۵۱.۵ هزار میلیارد تومان آن توسط بانک مسکن اعطا شده بود. همچنین در سال دوم نیز ۱۱۱هزار میلیارد تومان قرارداد منعقد شده که مجدد بخش زیادی از آن، یعنی ۸۲.۷ هزار میلیارد تومان توسط بانک مسکن اعطا شد. بر اساس اطلاعات تسهیلات بانکی، درصد تحقق نسبت به سهمیه سال اول برابر با ۱۸درصد، درصد تحقق نسبت به سهمیه سال اول و شش ماهه سال دوم برابر با ۱۷.۵درصد و درصد تحقق نسبت به سهمیه سال دوم برابر با ۲۴درصد بوده است. به غیر از چهار بانک که به میزان تعهد خود به‌طور کامل عمل کرده‌اند، سایر بانک‌ها زیر ۱۰درصد و حتی اکثریت آنان در حد ۲ تا ۳ درصد از طرح نهضت ملی مسکن را تأمین مالی کرده‌اند. از این رو، می‌توان بیان کرد یکی از مهم‌ترین دلایل عقب ماندگی این طرح از اهداف از پیش تعیین شده، عدم پایبندی بانک‌ها به تعهدات خود بوده است. حدود شش میلیون نفر در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که همه این افراد به شکل برخط در سامانه پالایش و متقاضیان واجد شرایط شناسایی شدند. در مرحله شناسایی زمین وزارت راه و شهرسازی موفق شد تغییر کاربری‌های مجاز را انجام و الحاق به محدوده را انجام دهد که بیش از ۲۴هزار هکتار زمین تغییر کاربری پیدا کرد و تمام این شناسایی‌ها با ملاک عمل قرار دادن نبودن اراضی در حریم گسل‌ها در حریم رودخانه‌ها، در حریم فرونشست و توجه به سایر مخاطرات انجام شد.
در یادداشتی اختصاصی برای جام جم آنلاین مطرح شد
یک کارشناس روابط بینالملل در گفتگو با جامجمآنلاین مطرح کرد
در گفتگو با جام جم آنلاین مطرح شد
در گفتگو با جام جم آنلاین مطرح شد
