خانه‌هایی که خاک می‌خورند

همه اتفاق‌نظر دارند در نوسازی بافت‌های فرسوده، سکته‌ای طولانی عارض‌شده که بی‌شباهت به اغما نیست. روزبه‌روز هم به تعداد بافت‌های فرسوده اضافه می‌شود تا بافت مسکن، پیر و پرخطر شود.

آمارها هم می‌گویند سرعت فرسودگی بافت‌ های مسکونی از سرعت نوسازی سبقت‌گرفته که همین موضوع، نگرانی‌ها را بیشتر کرده است.

به این اعداد دقت کنید: «‌میزان بافت فرسوده طی دو دهه گذشته در تهران از ۳۰۰۰ هکتار به ۴۰۰۰ هکتار و در سطح کشور نیز از ۶۳هزار هکتار به ۷۰هزار هکتار رسیده است.»

نکته جالب‌تر این‌که واحدهایی هم که نوسازی شده‌اند‌ از نظر ایمنی پایدار نیستند. محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: «از مجموع ۵‌میلیون و ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی موجود در بافت‌ های فرسوده شهری، دو ‌میلیون ۶۰۰ هزار واحد سازه پایداری ندارند و خطر زلزله آنها را تهدید می‌کند.»

این واحدها متأسفانه نه سازه فلزی دارند و نه سازه بتونی که به‌شدت خطرساز هستند. در مجموع بیش از ۱۶۰هزار هکتار یعنی چیزی حدود ۲۵درصد سطح شهرهای‌مان دچار این مشکل هستند و چیزی بالغ بر 21.5 میلیون نفر جمعیت یعنی حدود ۳۲درصد جمعیت شهری ما گرفتار همین مشکل هستند.

توزیع جغرافیایی بافت‌ های فرسوده نشان می‌دهد حدود ۶۰۰شهر دارای بخش‌های حاشیه‌نشینی،‌ بافت فرسوده میانی و بافت فرسوده تاریخی هستند که عمدتا در کلانشهرها و شهرهای بزرگ واقع شده‌اند.

چرا هیچ اقدامی نمی‌شود؟

بر‌اساس قانون برنامه‌چهارم توسعه مقرر بود همه بافت‌های فرسوده طی ۱۰‌سال نوسازی شود اما عملکردی که به ثبت رسیده می‌گوید تحقق برنامه ‌زیر ۱۰‌درصد بوده است. به بیان ساده‌تر از 8.2 میلیون واحد مسکونی فرسوده کمتر از ۲۱۰هزار واحد طی سال‌های گذشته نوسازی شده که البته در پایداری این سازه‌ها نیز تردیدهای بزرگی وجود دارد.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌ سازان کشور معتقد است موانع پیش‌رو برای نوسازی بافت فرسوده شرایط سختی را مقابل سرمایه‌گذاران قرار داده‌است.

وی نبود همکاری شهرداری و وزارت راه و شهرسازی را از مهم‌ترین موانع نوسازی بافت‌های فرسوده عنوان کرد.

پورحاجت در گفت‌وگو با جام‌جم می‌گوید: ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده به‌مراتب هزینه بیشتری نسبت به سایر نقاط شهر دارد و با وجود صحبت‌های شیرین مسوولان درخصوص تخفیف ۵۰درصدی پروانه‌ساخت در عمل این هزینه تحت‌ عناوین دیگری مانند عوارض مشرفیت از سازندگان دریافت می‌شود یا شهرداری با استناد به این‌که دولت سهم خود را برای تخفیف ۵۰‌درصدی پروانه ساخت پرداخت نکرده این مبلغ را به‌صورت کامل دریافت می‌کند.

وی بر این باور است: بروکراسی اداری در بافت‌های فرسوده به‌مراتب نسبت به مناطق دیگر بیشتر است. به‌ عنوان مثال باوجود اعلام آمادگی برای ارائه انشعاب آب‌و‌برق‌ در برخی مناطق فرسوده بر هر پلاک فقط یک انشعاب داده می شود، آیا برای سازنده عبور از این هفت‌خان و ساخت یک واحد توجیه اقتصادی دارد؟ باید عرض کنم این موضوع فرار سرمایه از این بخش را به دنبال دارد.

پورحاجت با اذعان به نقش مالکان برای نوسازی نشدن واحدهای فرسوده بیان کرد: برخی مالکان به‌دلیل تعلق‌خاطر به واحدی که چند سال در آن زندگی کرده‌اند، تمایلی به نوسازی ندارند اما عموم مردم به لحاظ فرهنگی از خانه‌ای با ایمنی بالاتر و جدیدتر استقبال می‌کنند اما نبود اطمینان به دستگاه‌های ذی‌ربط و مشخص‌نبودن محل اسکان، آنها را نسبت به تغییر بافت فرسوده دلسرد می‌کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌ سازان با اشاره به طبقه‌بندی بافت فرسوده بیان کرد: شهرداری از بافت‌های فرسوده در مناطق با ارزش تاریخی و هویتی حق مشرفیت دریافت می‌کند و در این مناطق اجازه ساختن بیش از دو طبقه را نمی‌دهد.

موازی‌کاری دستگاه‌ های اجرایی

محمدصادق پارسامهر، عضو انجمن انبوه‌ سازان نیز در گفت‌وگو با جام‌جم سه عامل موازی‌کاری ‌شهرداری، وزارت راه‌و‌شهرسازی و میراث‌فرهنگی‌، عدم امکان تجمیع چند پلاک در واحدهای فرسوده و موانع برای دریافت پروانه ساخت را به‌عنوان مهم‌ترین مشکل برای نوسازی بافت فرسوده عنوان کرد.

وی با اشاره به کیفیت نوسازی در بافت فرسوده تصریح کرد: نوسازی بافت فرسوده می‌تواند به شکل مقاوم‌سازی یا ترمیم به منظور احیای ظاهر ساختمان صورت گرفته باشد و با نظارت‌هایی که از سوی سازمان مهندسان و شهرداری حداقل استانداردها در مقاوم سازی صورت می‌گیرد اما در ترمیم فقط ظاهر ساختمان تغییر می‌کند که در این مورد امکان استفاده از مصالح ضعیف‌تر وجود دارد.

پارسامهر با اشاره به پرداخت تسهیلات بانکی بیان کرد: تسهیلات بانکی در کلانشهرها تا ۴۰۰میلیون تومان با نرخ سود مناسب پرداخت می‌شود که این رقم برای نوسازی یک واحد فرسوده مناسب است اما باید سایر مشکلات برطرف شود. اصولا نوسازی بافت فرسوده به دلیل همان سه‌مانع اصلی متوقف می‌شود.

بی اعتمادی علیه نوسازی

حسن محتشم، کارشناس حوزه مسکن نیز در گفت‌وگو با جام‌جم با بیان این‌که عزم جدی میان مسؤولان برای نوسازی بافت‌های‌فرسوده وجود ندارد، گفت: محدودیت دستگاه‌های دولتی و علاقه‌مندی مردم به خاطرات مکانی که در آن رشد کرده‌اند، باعث‌شده موضوع نوسازی در کشور چندان مورد توجه قرار نگیرد و از سوی دیگر میزان تسهیلات ارائه‌شده برای نوسازی به اندازه‌ای نیست که بتواند فرد ساکن در بافت فرسوده جایی با همان اندازه اجاره‌کرده و هزینه نوسازی را نیز پرداخت کند.

وی با اشاره به موانع اداری در نوسازی بافت فرسوده اظهار کرد: در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده، شهرداری اعلام می‌کند برای مسکونی‌ها عوارضی دریافت نمی‌کند، برای تجاری‌ها ۵۰درصد عوارض می‌گیرد و برای واحدهای تجمیعی یک طبقه اضافه می‌دهد اما رسیدن به این وعده‌های شیرین، موانع‌ فراوانی دارد و به دلیل ماهیت چندبعدی ساختمان‌سازی باید مسیرهای مختلفی را طی کند تا به نتیجه برسد.

محتشم بیان کرد: فضای بی‌اعتمادی میان مالکان واحدهای فرسوده و وزارت راه‌و‌شهرسازی به منظور واگذاری زمین برای ساخت ایجاد شده و مالکان نمی‌توانند به زمان اعلام‌شده از سوی وزارتخانه برای تحویل واحد خود اعتماد کنند که این دیوار بی‌اعتمادی به ادامه حیات واحدهای فرسوده منجر خواهد شد.

روح الله قیطاسی - اقتصاد / روزنامه جام جم