تورم، وام مسکن را به کمک‌ هزینه تبدیل کرد

در همه این طرح‌ها بانک‌مسکن به عنوان بانک‌عامل شناخته‌شده تا به صورت تخصصی تامین‌مالی پروژه‌ها را انجام دهد.

دکتر محمود شایان، مدیرعامل بانک‌ مسکن به مناسبت روز خبرنگار ضمن بازدید از تحریریه جام‌جم به سوالات خبرنگار ما در مورد طرح اقدام ملی، مسکن‌ مهر و نقش وزارتخانه‌‌ها و سازمان‌ها در پیشبرد ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی پاسخ داد که مشروح آن را در ادامه می‎خوانید.

چندی پیش شما اظهارنظری داشتید مبنی بر این‌که برای بحث مسکن همه چشم به یک وزارتخانه دوخته‌اند در حالی که تقریبا همه دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها به نوعی دخیل هستند. در این مورد توضیح بیشتری می‌دهید؟

وزارت راه و شهرسازی متولی سیاستگذاری بخش مسکن است اما باید توجه داشت وزارت کشور برای صدور برنامه‌های ساختمانی می‌تواند نقشی مهم ایفا کند. همچنین وزارت‌نفت برای گازرسانی، وزارت نیرو برای آب و برق، وزارت ارتباطات برای اینترنت و خط تلفن، نظام‌مهندسی از جهت نظارت بر کیفیت پروژه‌ها نقش ایفا می‌کنند. اگر همه اراده کنند به بخش مسکن کمک کنند قطعا می‌توان گام‌های بزرگی برداشت. همه مواردی که عرض کردم یک کفه ترازوست و کفه دیگر آن رسانه‌ها هستند که اخبار را به‌درستی به جامعه منعکس می‌کنند. معتقدم رسانه‌ها تزریق کننده امید در جامعه هستند.

از نظر شما چه مواردی به عنوان مدیریت بخش مسکن به منظور افزایش تولید و کنترل قیمت محسوب می‌شود؟

ما باید به سمتی برویم که قیمت ساخت مسکن کاهش یابد. یکی از راهکارها این است که زمین رایگان برای ساخت اختصاص یابد که این اتفاق افتاده‌است. از سوی دیگر اقداماتی در خصوص اعطای زمین با اقساط 10ساله اجرایی شده که تا حد زیادی قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را کاهش می‌دهد. اکنون در بخش سیمان و میلگرد مشکل وجود دارد که پیشنهاد داده‌ایم این کالاها که مهم‌ترین اقلام مربوط به ساخت را تشکیل می‌دهند، مستقیما از کارخانه راهی پروژه‌ها شوند تا واسطه‌گران برای آن قیمت تعیین نکنند. سالانه 300هزار نفر با سرمایه‌‌های خودشان ساختمان می‌سازند اما گروه‌های دیگری هستند که نیاز به کمک دارند. به این صورت که با برخی آنها باید در قالب مشارکت در ساخت همکاری کنیم و تامین مالی انجام دهیم.

تامین مالی این پروژه‌ها از چه منابعی است؟

قبلا تنها به بخش بازار پول وابستگی داشتیم اما در سال 99 برای اولین بار تامین مالی پروژه‌ها را از بازار سرمایه انجام داده‌ایم. به این صورت که از محل فروش اوراق منابع به پروژه تزریق شد و کمی از بازار پول فاصله گرفتیم. در تکمیل پرسش قبلی باید بگویم گروه دیگری هم در قالب طرح اقدام ملی هستند که باید به آنها کمک شود. تاکنون بیش از 186هزارنفر ثبت‌نام کردند تا دولت زمین در اختیارشان بگذارد. این طرح هم بنیادمسکن، ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و شرکت عمران شهرهای جدید مشارکت و همکاری دارند. گفته می‌شود طرح‌هایی که در این بخش اجرایی شده همانند مسکن مهر است اما باید توضیح داد مسکن مهر تجربه اول دولت‌ها بود و اکنون نواقص آن رفع شده، به این صورت که از ابتدای واریز مبلغ واحد متقاضی مشخص است.

انتقاداتی وجود دارد که طرح اقدام ملی خصوصا برای شهر پردیس گران است.

بر‌اساس محاسبات انجام شده قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در پردیس حدود چهار میلیون تومان است که قیمت یک واحد 100 متری به 400 میلیون تومان می‌رسد که تامین 150 تا 250 میلیون تومان آن بر‌عهده بانک مسکن است. البته قانونگذار اعلام کرده باید 300 میلیون تومان از مبلغ یک واحد مسکونی در قالب تسهیلات داده شود که این موضوع در بانک‌مرکزی در مرحله بررسی قرار دارد و ما هم منتظر مصوبه آن هستیم. اکنون به نظام بانکی تکلیف شده 360 هزار میلیارد تومان باید در قالب تسهیلات مسکن داده شود و بانک مرکزی سهم هر بانک را مشخص کرده است. با برخی بانک‌ها مانند بانک توسعه صادرات و صنعت و معدن که شعب کمی دارند مذاکراتی انجام داده‌ایم که در صورت تامین منابع حاضر هستیم اقدامات این بخش را بر‌عهده بگیریم و به‌عنوان عاملیت آن بانک‌ها وارد عمل شویم. قانونگذار سیاست‌های تنبیهی تصویب کرده که اگر بانکی در این زمینه کوتاهی کند باید سپرده قانونی خود را نزد بانک مرکزی افزایش دهد و هیات‌مدیره بانک به مراجع رسیدگی معرفی خواهند شد.

یکی از وعده‌های آقای رئیسی، رئیس‌جمهور منتخب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن است. به نظر شما این وعده قابل تحقق است؟

با توجه به نیاز کشور و همچنین ظرفیت‌های موجود وعده دور از انتظاری نیست و منابع آن مانند مسکن مهر نیست که بانک مرکزی خط اعتباری جدید اختصاص دهد. آن‌طور که تاکنون مشخص شده و مجلس به تصویب رسانده، قرار‌است صندوق زمین و مسکن ایجاد شود که منابع آن از طریق بازپرداخت اقساط مسکن مهر، طرح اقدام ملی،‌ مالیات بر خانه‌های لوکس، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات از خانه‌های خالی تامین خواهد شد. از پایان مرداد برای واحدهای مسکونی خالی از سوی سازمان امور مالیاتی برگه تشخیص صادر خواهد شد. طبق قانون مجلس باید منابع و اقساط بازگشتی از تسهیلات مسکن یکم هم به صندوق زمین و مسکن واریز شود در حالی‌که این منابع متعلق به مردم است و اگر این اتفاق بیفتد بانک برای پرداخت تسهیلات کمی محدود می‌‎شود. اکنون به‌دلیل افزایش قیمت مسکن در حال رایزنی برای افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن هستیم و به‌صورت پلکانی محاسبه شود.

ظاهرا بانک مسکن به بخش شهرک‌سازی ورود کرده است. جزئیات این طرح چیست؟

یک‌سری زمین‌ها در اختیار وزارت جهاد کشاورزی و سازمان منابع طبیعی است که قابلیت کشاورزی ندارد و قرار است به محدوده شهرها اضافه شود. کاری که سال گذشته انجام داده‌ایم این است که به بحث شهرک‌سازی ورود کرده‌ایم اما به‌تنهایی این کار را انجام نمی‌دهیم و مشارکتی تلقی می‌شود. در استان هرمزگان شهر بندرعباس وزارت راه و شهرسازی 350 هکتار زمین اختصاص داد و ما با شرکت بازآفرینی شهری قراردادی بسته‌ایم که 10‌هزار واحد ساخته شود. پیمانکاری هم که مشخص شده این کار را انجام دهد از حسن شهرت برخوردار است و در قراردادهای قبلی زودتر از موعد پروژه را تکمیل کرده است. در این شهرک که اولین تجربه کشور در چهار دهه گذشته است و مدرسه، درمانگاه، مسجد و موارد زیربنایی و روبنایی دیگر داخل شهرک وجود دارد. اگر در این پروژه موفق شویم که به این موضوع بسیار خوشبین هستیم پروژه‌های شهرک‌سازی در تهران و مشهد و اصفهان نیز کلید می‌خورد. شهرک‌سازی مزیت بیشتری نسبت به طرح‌های دیگر دارد به این دلیل که از هزینه زیرساختی کمتری برخوردار است. همه امکانات زیربنایی و روبنایی در آن منطقه وجود دارد و مشکلی از این بابت نیست؛ ضمن این‌که باید توجه داشت قیمت مسکن حباب دارد و ارقام واقعی باید پایین‌تر باشد.

از زمانی که نرخ ارز شروع به افزایش کرد تقریبا همه کارشناسان و مسؤولان معتقدند قیمت مسکن حباب داشته اما تورم سالانه و ماهانه نشان می‌دهد که قیمت مسکن در حال افزایش است. دلیل اصلی افزایش قیمت چیست و چه راهکاری برای آن پیشنهاد می‌دهید؟

موضوعی که می‌تواند بر قیمت مسکن و سایر کالاها تاثیر بگذارد حجم نقدینگی در کشور است که تقریبا هر‌ماه و هر ساعت افزایش می‌یابد. اکنون نقدینگی کشور 3700 هزار میلیارد تومان است. ریشه این نقدینگی هم در بانک‌های خصوصی است و از روزی که این بانک‌ها تاسیس شدند حجم نقدینگی هر روز افزایش می‌یابد.

در ابتدای دولت‌یازدهم سیاست‌های مختلف در حوزه مسکن رونمایی شد اما هیچ‌کدام به مرحله اجرا نرسید. با این‌که آقای‌روحانی رئیس دولت‌یازدهم از سیاست‌های عباس آخوندی وزیر وقت راه و شهرسازی حمایت کرد اما در دولت دوازدهم اعلام کرد از سیاست‌های بخش مسکن عقب ماندیم. نظرتان در مورد این اظهارنظرها که در پایان دولت‌ها انجام می‌شود، چیست؟

معمولا دولت اول هر رئیس‌جمهور مسکن وارد رکود می‌شود که بهترین فرصت برای مسکن‌سازی است. زمانی که دولت‌یازدهم کار خود را آغاز کرد طرح‌مسکن مهر به عنوان یک پروژه‌ای که اقشار کم درآمد جامعه را خانه‌دار می‌کرد بین 40تا 80درصد پیشرفت فیزیکی داشت اما با این پیشرفت فیزیکی بالا متوقف شد که اگر همان سیاست را ادامه می‌دادیم وضعیت مسکن بهتر بود. آقای آخوندی اعتقادی به طرح مسکن مهر نداشت و همین سیاست باعث شد مسکنی که قرار بود با متری 200تا 300هزار تومان تکمیل شود با متری یک میلیون و 500هزار تومان تا دو میلیون تومان ساخته شد و واحدهای باقیمانده بیش از سه میلیون تومان هزینه دارد. قبلا اگر متقاضی مسکن مهر با فروش بخشی از دارایی خود می‌توانست یک واحد مسکونی خریداری کند اما با فروش همه دارایی خود نمی‌تواند یک واحد از همان مسکن مهر دریافت کند. همین توقف مسکن مهر باعث شد ما فقط برای اقدامات زیربنایی و روبنایی پردیس 10هزار میلیارد تومان پرداخت کنیم. اگر این خلأ در به وجود نمی‌آمد تا پنج سال دیگر سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی می‌ساختیم مشکل مسکن کشور حل می‌شد اما اگر سالانه دو میلیون واحد مسکونی هم بسازیم مشکل حل نخواهد شد.

در گذشته تسهیلات مسکن بخش قابل‌توجهی از قیمت خانه را تشکیل می‌داد اما اکنون این جذابیت از دست رفته است. ضمن این‌که مدت بازپرداخت سال‌هاست ثابت‌مانده و برخی خانوارها توانایی پرداخت اقساط آن را ندارند. برای حل این موضوع چه راهکاری دارید؟

بسیاری از بانک‌ها حاضر نیستند با نرخ 18درصد تسهیلات مسکن بپردازند اما نرخ سود مسکن یکم در بانک مسکن بین 6تا9درصد است. سرمایه‌ای هم که برای بخش مسکن در نظام بانکی پرداخت می‌شود بین 7تا 8درصد است در حالی که برای برخی بخش‌ها به 40درصد هم می‌رسد. اگر بخواهیم رقم تسهیلات مسکن را افزایش دهیم همان پمپاژ نقدینگی است که این کار باعث می‌شود مردم بدهکار و بدحساب شوند. همان‌طور که اشاره کردم تنها راه این است که مسکن باید از کالای سرمایه‌ای خارج و به یک کالای مصرفی تبدیل شود. اگر قرار بود با افزایش تورم رقم وام افزایش یابد وضعیت بسیار اسفناک می‌شد. به نظر می‌رسد بهترین راه برای حل مشکل مسکن، شهرک‌سازی است و نیازی به خدمات زیربنایی و روبنایی جدید ندارد. موضوع بافت فرسوده نیز یکی از مواردی است که اکنون به آن توجه ویژه‌ای شده و درست است که در کشور زمین کم نداریم اما زمین برای مسکن محدود است و نوسازی بافت فرسوده که دارای خدمات زیربنایی و روبنایی است بهترین راهکار برای جبران کمبود زمین است. به این صورت که تجمیع مسکن در بافت‌های فرسوده باعث افزایش تعداد طبقات و واحدهای مسکونی خواهد شد و ما هم از این موضوع حمایت خواهیم‌کرد.

تفکیک وزارت راه‌وشهرسازی روی میز دولت‌ سیزدهم

هفته گذشته طرح تفکیک وزارت راه‌وشهرسازی در مجلس شورای اسلامی تصویب شد.

موضوعی که مخالفان و موافقان زیادی دارد؛ برخی کارشناسان معتقدند جدایی مسکن از راه، اختیارات و قدرت این دو وزارتخانه را نصف می‌کند و شاید به همین دلیل است که بعضی افراد در بدنه وزارت راه‌وشهرسازی با تفکیک مخالف هستند.

موافقان انتزاع اما با اشاره به وجود ۱۵معاونت و زیرمجموعه در وزارت راه‌وشهرسازی می‌گویند که رسیدگی به همه امورات مربوط به حمل‌ونقل جاده‌ای، ریلی، هوایی، دریایی، مسکن، شهرسازی و معماری از عهده یک وزارتخانه برنمی‌آید.

محمود شایان درباره تفکیک وزارت راه‌وشهرسازی به خبرنگار ما گفته، وزارت راه‌وشهرسازی درحال‌حاضر بسیار بزرگ است و با توجه به این‌که مسکن اکنون به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده باید وزیری سرکار بیاید که تمرکز خود را بر این بخش معطوف کند. در عین حال برخی کارشناسان مخالف تفکیک وزارت راه‌وشهرسازی هستند و معتقدند تفکیک وزارتخانه دردی از مشکل کشور دوا نمی‌کند بلکه فقط باعث بزرگترشدن دولت خواهد شد.

وزارت مسکن و شهرسازی و راه و ترابری سال90 ادغام شد که پس از ده سال دوباره بحث تفکیک آن مطرح شده است.

طرح انتزاع وزارت راه و شهرسازی از اواسط سال۱۳۹۶ کلید خورد. در آن زمان کمیسیون‌های بودجه و عمران مجلس به این طرح رای مثبت دادند و کمیسیون صنایع با آن مخالفت کرد.

در ادامه این موضوع مسکوت ماند تا این‌که از تابستان سال‌گذشته مجددا روی میز بهارستان‌نشینان قرار گرفت.

محمدحسین علی اکبری - اقتصاد / روزنامه جام جم