سیر تحولات مسکن در ایران

 

در یک طرح نظر سنجی پرسش اصلی مطرح برای فعالان بازار ملک و ساخت و ساز در باره «وضعیت اقتصاد مسکن در ۹۹» از چند کارشناس مطلع این بازار سوال شد. در این نظرسنجی با لحاظ آن که شرایط اقتصادی و اجتماعی زیر سایه سنگین کرونا و نوسانات نرخ ارز  و فولاد قرار دارد، فرض بر آن بود که آینده بازارها چندان قابل پیش‌بینی نیست، لذا نظرات و برآورد کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن قطعی نمی باشد. نظرات اخذ شده دال بر آن است که رکود سال 1398در بازار مسکن، در سال 1399 نیز ادامه پیدا خواهد کرد؛ لیکن تفاوت‌هایی بین رکود در معاملات خرید آپارتمان و رکود در ساخت ‌و‌ ساز وجود دارد. بازار ملک در سال 1399 تحت ‌تاثیر پنج مؤلفه اصلی و یک مؤلفه مهم احتمالی قرار دارد. این عوامل اثرگذار بر بازار مسکن به ترتیب اهمیت شامل:
·        «رکود اقتصادی و شرایط اجتماعی ناشی از کرونا»،‌
·        «تحریم»ها، «تحولات بازار ارز»،
·        «تورم عمومی»،
·        «وضعیت اقتصادی خانوارها» و همچنین
·        «بازار سرمایه»
خواهد بود. واضح است در وضعیت فعلی اغلب بازارها به‌خاطر مسائل مختلف در شرایط ابهام به سر می‌برند و در این اوضاع، امکان پیش‌بینی قطعی وجود ندارد و به ‌نظر می‌رسد اوضاع فعلی با توجه به شیوع ویروس کرونا و اوضاع سیاست بین‌الملل به‌گونه‌ای است که هر آن امکان تحول مثبت یا بدتر شدن شرایط وجود دارد. بهار 1399 سایه «کرونا» روی بازار مسکن و ساختمان بسیار سنگین بود و همین می‌تواند باعث رشد احتمالی معاملات خرید در سه فصل دیگر شود. رکود سال 1398 در معاملات مسکن سال‌جاری نیز ادامه پیدا می‌کند؛ اما با شدتی کمتر.

 

در این میان پیش فروش خانه اقساطی هم یکی از موضوعات بسیار مهمی است که می تواند خرید خانه را برای مردم راحت تر کند.
 
برایند نظرات کارشناسان، در سال 1399 دال بر آن است که بخش مسکن پیشران اقتصاد نیست و با توجه به حجم خانه‌های خالی و قدرت خرید مردم، بعید است در سال جاری بتوان روی بخش مسکن به‌عنوان حوزه پیشران رشد اقتصادی حساب باز کرد.

 

بخش مسکن نمی‌تواند کمبود‌های ناشی از افت فروش نفت را جبران کند و از این رو فعالان صنعت مسکن و ساختمان باید متناسب با تصویر واقعی و جاری این بخش، فعالیت‌های خود شامل 1) میزان ساخت، 2) کیفیت ساخت و 3) توقع از فروش را تعریف کنند. بنابراین بازتعریف در فعالیت فعالان صنعت ساخت و ساز لازم و ضروری است. رونق بورس، مسکن را به حاشیه می‌برد اما دومین بازار مطلوب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.

 

 

 در دهه ۱۳۹۰ رابطه نسبتا کم نوسانی میان قیمت مسکن و نرخ دلار نمایان شد به‌گونه‌ای‌ که از سال ۱۳۹۰ به این سو قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار بوده است اما در سال ۱۳۹۹ نوسانات در بازار ارز بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود. البته، در وضعیت عدم اطمینان موجود، بخش مسکن می تواند به‌ عنوان مأمن دارایی سرمایه‌گذاران و خانواده‌ ها لیکن با بازدهی کمتری نسبت به سایر بازارها مانند بورس ولی در عین حال با کمترین ریسک عمل کند. در مجموع پیش بینی می شود.
 

 که سال 1399 یکی از سخت‌ترین سال‌های دهه 90 برای پیش‌بینی بازارها، از جمله بازار مسکن باشد. وضعیت سخت اقتصاد کشور به‌دلیل تحریم‌ها و صادرات و واردات، شرایط بغرنج جهانی ناشی از درگیری جهانی با ویروس کرونا تا پایان سال و مسائل کشف واکسن، قیمت جهانی نفت درحدود سی تا چهل دلار، انتخابات آمریکا، جهش‌های قیمتی بازارهای رقیب مانند بورس، طلا و ارز و از طرفی کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی و... مسائل مهمی است که هر یک به تنهایی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

 

  با توجه به این که قیمت های بازار مسکن تابعی از بازارهای رقیب می باشد و همبستگی شاخص قیمت ارز و مسکن به صورت تابعی زمانی به صورت تاخیری در بازار مسکن خود را نشان می دهد، پیش بینی می شود تاثیر افزایشی نرخ ارز بر مصالح عمده ساختمانی نظیر فولاد و بخش های تاسیسات ساختمان می تواند موتور محرک افزایش قیمت در بازار مسکن نیز باشد. بنابراین روند قیمتی مسکن همچنان تا پایان سال 99 افزایشی خواهد بود.
 

 

 

در سال جاری، بازار معاملات مسکن در وضعیت خاص بی‌تعادلی بین عرضه و تقاضا قرار دارد شبیه سال ۹۸. قیمت هر مترمربع خرید آپارتمان در تهران نزدیک به ۵ تا 6 برابر متوسط درآمد ماهانه خانوار است و این موضوع موجب خروج تقاضای مصرفی از بازار شد. در شرایط کنونی مهم‌ترین مساله بازار مسکن ضعف مالی در سمت تقاضای مسکن است. با توجه به حاکم بودن شرایط تورمی طی سنوات گذشته و عدم امکان احیا و افزایش درآمد خانوار، سمت تقاضای مسکن در چند سال اخیر همواره از سمت عرضه جا مانده و توان مالی در سمت تقاضا نتوانسته از قیمت‌های مسکن بازار حمایت کند. این پدیده سبب تغییر شکل تقاضا (گرایش به واحدهای کوچک‌تر و کم‌کیفیت‌تر) و کاهش آن به ‌ویژه در بخش مصرفی شده است.

 

با توجه به تحولات اخیر در دو حوزه اقتصادی و سیاسی در کشور به‌ خصوص تحولات بازار ارز، افزایش نقدینگی، کاستی‌ های تولید، مسئله تحریم های ظالمانه، شیوع کرونا و... در کشور، احتمال بازیابی قدرت خرید خانوار بسیار غیر محتمل بوده و شرایط سخت تر از سال گذشته است. بنابراین، پدیده کاهش بیشتر قدرت خرید خانوار برای ورود به بازار مسکن تشدید شده و همچنان ادامه خواهد داشت و در حال حاضر منتتهی به گرایش خانوار به خرید یا اجاره واحدهای کوچک‌تر و ارزان تر بویژه در مناطق حاشیه ای شهر شده است.

 

بی تردید این رویداد مهم بخش عرضه مسکن و حتی کنش و رفتار سفته ‌بازان در این بازار را تحت ‌تاثیر قرار می دهد و نیاز به ورود جدی سیاست‌ گذار به حوزه مسکن اقشار کم‌ درآمد بیش از پیش احساس می شود.
در این میان اجاره آپارتمان ها هم نسبت به قبل با افزایش بسیار بالایی برخوردار بوده است که باید مورد بررسی قرار گیرد.

 

 

نتیجه گیری: در افق کوتاه مدت، چنانچه تدابیر درستی اتخاذ شود - مانند تمرکز بر واحدهای کم‌ متراژ و تحریک تقاضای مصرفی- می توان به خروج از رکود صنعت مسکن و ساخت و ساز امید داشت.
 
خانه اول
فروش ویژه واحدها
محمد ناصر زنگنه