تخلیه مستاجر

تخلیه مستاجر از ملک، پس گرفتن مبلغ ودیعه اجاره (رهن) از صاحب ملک، گرفتن اجاره‌های عقب افتاده، الزام صاحب ملک به انجام تعمیرات و اخذ خسارت از مستاجر در مقابل صدمات و لطماتی که به ملک مورد اجاره وارد کرده است، بخشی از دعاوی شایع بین موجر و مستاجر است که پای آنها را به دادگاه‌ها باز می‌کند. بر اساس قوانین، یکی از تعهدات مستاجر این است که با پایان قرارداد اجاره، در صورتی‌که نتواند با مالک برای تمدید قرارداد به توافق برسد، فوری مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر کند. البته موجر یا همان مالک هم در پایان مدت قرارداد باید ودیعه یا همان مبلغی را که در اصطلاح عرفی به آن رهن یا پول پیش گفته می‌شود، حاضر و تسلیم مستاجر کند تا مستاجر بتواند با اجاره مکان جدید، بموقع، ملک را تحول مالک دهد. تخلف هرکدام از موجر یا مستاجر از این تکالیف موجب مسئولیت برای آنها خواهد بود.

تخلیه اماکن مسکونی

روابط حقوقی بین مالک و مستاجر بر اساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تعیین می‌شود که بر اساس قانون سال 76، در صورتی‌که قرارداد اجاره در دو نسخه و با امضای دو نفر شاهد تنظیم شده باشد، در این صورت، نیازی به طرح دعوا برای تخلیه عین مستاجره وجود ندارد و به سهولت می‌توان از شورای حل اختلاف محل، درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح کرد. درخصوص این‌که اجاره‌نامه به صورت دستی بین طرفین امضا شده یا در بنگاه‌های مشاوران املاک تنظیم شده تفاوتی وجود ندارد اما اجاره‌نامه حتما باید در دو نسخه و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد.

در این موارد، با پایان مدت قرارداد، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، یک درخواست تخلیه عین مستاجره تکمیل و به شورا تقدیم کند.

البته مالک باید مبلغی را که در قرارداد به عنوان مبلغ ودیعه یا همان رهن تعیین شده است به صندوق دادگستری تودیع کند تا پس از تخلیه مستاجر، با دستور شورای حل اختلاف به مستاجر پرداخت شود. پس از واریز مبلغ به صندوق دادگستری و ارائه دادخواست، شورای حل اختلاف با بررسی قرارداد و احراز پایان مدت قرارداد، به صورت فوری دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند و چنانچه مستاجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور، از تخلیه ملک امتناع کند، از طریق ماموران کلانتری محل، دستور تخلیه اجرا می‌شود.

اگر قرارداد اجاره فاقد امضای دو شاهد باشد یا مطابق با قانون تکمیل نشده باشد، در این صورت مالک برای تخلیه مستاجر باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کند و دادخواست تخلیه ید را به دادگاه ارائه کند که در این صورت، رسیدگی به دعوا مستلزم تعیین وقت دادرسی، پرداخت هزینه دادرسی و سایر مراحل قضایی است که بسیار زمان‌بر خواهد بود.

این نکته قابل ذکر است که اگر اجاره‌نامه به صورت سند رسمی و در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، با پایان مدت قرارداد، مالک می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف، از دایره اجرای ثبت، تخلیه مستاجر را درخواست کند که فوری درخواست وی، اجرا خواهد شد.

تخلیه اماکن تجاری

روابط بین موجر و مستاجر در اماکن تجاری برخلاف اماکن مسکونی دارای پیچیدگی‌هایی است که رسیدگی به آن وقت و دقت بیشتری را می‌طلبد؛ برای همین، رسیدگی به دعوای تخلیه ید از اماکن تجاری حتما باید در دادگاه عمومی حقوقی و با انجام تشریفات لازم مانند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی صورت بگیرد. در اماکن تجاری، بین این‌که قرارداد اجاره قبل از سال 76 بسته شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 باشد یا بعد از سال 76 منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد، تفاوت وجود دارد؛ برای همین دادگاه با تعیین وقت رسیدگی از موجر و مستاجر ملک تجاری دعوت می‌کند تا در جلسه دادرسی حضور پیدا کنند. در جلسه رسیدگی، دادگاه به وضعیت ملک، حق سرقفلی مستاجر، حق کسب و پیشه و حقوق مکتسبه مستاجر در ملک توجه کرده و سپس در صورت احراز شرایط قانونی، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند.

چنانچه مستاجر در جلسات دادرسی حاضر نشود، دادگاه به صورت غیابی به موضوع رسیدگی کرده و حکم لازم را صادر می‌کند؛ البته اگر حکم حضوری باشد، مستاجر ظرف مدت 20 روز حق تجدیدنظرخواهی از حکم را دارد و اگر حکم غیابی صادر شده باشد، مستاجر ظرف مدت 20 روز می‌تواند تقاضای واخواهی را از دادگاه مطرح کند.

پس از قطعی شدن حکم دادگاه درخصوص تخلیه مستاجر، حکم به مستاجر ابلاغ می‌شود
تا ظرف 10 روز ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد و اگر از تخلیه ملک در مدت مقرر خودداری کند، در این صورت حکم توسط ماموران قضایی یا ماموران انتظامی(کلانتری محل) اجرا شده و محل تخلیه خواهد شد.

شاهرخ صالحی‌کرهرودی - حقوقدان و مدرس دانشگاه