حقوق متقابل موجر و مستاجر

افراد زیادی در جوامع شهری ممکن است برای کسب درآمد ملک خود را اجاره دهند و عده زیادی هم برای تامین مسکن خود مجبور هستند تا ملکی را اجاره کنند. از همین رو شناخت حقوق و تکالیف هر کدام از طرفین عقد اجاره‌ لازم و ضروری است.

عقد اجاره

اجاره عقدی است که براساس آن، مستاجر در ازای پرداخت مبلغی به عنوان «مال‌الاجاره» (اجاره‌بها) برای مدت معینی مالک منافع عین مستاجره یا همان ملک یا مال مورد اجاره می‌شود. به اجاره‌دهنده، «موجر» و به اجاره‌کننده «مستأجر» می‌گویند.

در عقد اجاره باید مدت اجاره مشخص شود وگرنه عقد از اساس باطل است. مدت اجاره ممکن است روزانه، ماهانه یا سالانه باشد. البته بعد از اتمام مهلت تعیین شده، طرفین در صورت رضایت می‌توانند مدت را تمدید کنند اما ذکر مدت اجاره در هر صورت ضروری است.

همچنین اجاره‌بهای ملک نیز باید به‌طور دقیق و مشخص از سوی طرفین معلوم شده باشد. پرداخت اجاره‌بها ممکن است به صورت یکجا در ابتدای قرارداد یا به صورت اقساطی (روزانه، ماهانه و ...) در طول قرارداد پرداخت شود. اگرچه از نظر حقوقی، اجاره‌بها همان مبلغی است که به‌عنوان اجاره در قراردادها ذکر می‌شود اما در عرف بازار، در قراردادهای اجاره، اجاره‌بها به صورت ترکیبی از یک مبلغ ثابت تحت عنوان «رهن» یا پول پیش و بخشی به عنوان اجاره یا همان اقساط ماهانه محاسبه و پرداخت می‌شود.

مبلغی که تحت عنوان «رهن» در قراردادهای اجاره گفته می‌شود با اصطلاح عقد رهن در عقود مدنی متفاوت بوده و در واقع به صورت شرط ضمن قرارداد اجاره است که مستاجر می‌پذیرد تا در طول مدت اجاره مبلغ مشخصی را به صورت قرض‌الحسنه در اختیار موجر قرار دهد و موجر هم متعهد می‌شود در پایان مدت اجاره، این مبلغ را تمام و کمال به مستاجر مسترد کند.

قرارداد اجاره ممکن است رسمی یا عادی باشد. اگر قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، قرارداد رسمی محسوب می‌شود و سایر قراردادهایی که خارج از دفاتر تنظیم می‌شوند، قرارداد عادی هستند و تنظیم قرارداد در بنگاه (دفاتر مشاوران املاک) یا خارج از آن تاثیری در نوع قرارداد ندارد.

براساس قانون تنظیم روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، برای انجام حمایت‌های قانونی تنها کافی است که قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده و به امضای دو نفر شاهد، رسیده باشد.

تکالیف موجر

موجر ـ صاحبخانه ـ مکلف است تا پس از انعقاد قرارداد اجاره، در زمان تعیین شده، مورد اجاره یا همان عین مستاجره را به‌صورت کامل تسلیم مستاجر کند تا مستاجر بتواند از منافع مورد اجاره که ممکن است منزل، باغ، ویلا یا حتی خودرو باشد استفاده کند.

همچنین موجر باید هزینه‌های لازم را که برای بقا و صیانت از مورد اجاره لازم است، پرداخت کند و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی دارد، آن را انجام دهد تا خللی در استفاده مستاجر از عین ملک ایجاد نشود.

صاحبخانه همچنین باید شرایطی را فراهم کند تا خودش یا دیگران مانع استفاده مستاجر از عین مستاجره نشود و در هر صورت باید در برابر مزاحمت‌ها پاسخگو باشد.در خصوص آپارتمان‌ها، صاحبخانه در اجاره عین مستاجره، باید رعایت حال همسایگان را داشته باشد و ترجیحا از اجاره ملک به افراد مجرد یا ناشناس خودداری کند.

تکالیف مستأجر

مستاجر باید در استفاده از ملک مورد اجاره، به نحو متعارف رفتار کرده و در نگهداری از عین مستاجره تعدی و تفریط نکند زیرا در غیر این صورت مسئول جبران خسارت‌های وارده خواهد بود. همچنین مستاجر موظف است اجاره‌بها را در موعد تعیین شده به موجر پرداخت کند و در پایان مدت اجاره نیز، مورد اجاره را تحویل موجر دهد.

مستاجر همچنین حق ندارد، مورد اجاره را در غیر از موردی که با موجر توافق کرده است، استفاده کند. برای مثال از یک منزل مسکونی نمی‌توان به عنوان دفتر کار یا محل شرکت استفاده کرد. مستأجر حق واگذاری ملک مورد اجاره به دیگران بدون اجازه موجر را نیز ندارد و خودش باید از مورد اجاره به نحو متعارف استفاده کند.

هر‌گاه مستأجر به علت پایان مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر‌ می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

شاهرخ صالحی‌کرهرودی - کارشناس ارشد حقوق خصوصی - تپش (ضمیمه چهارشنبه روزنامه جام جم)