رئیس کانون وکلای دادگستری:

قانون پشت «قولنامه» است

هرچند «قولنامه» یکی از ابزار قدیمی معامله در ایران است و اکنون دفاتر اسناد رسمی کار قانونی و رسمی‌کردن‌ آن را به عهده دارند، اما هنوز که هنوز است اختلافات حقوقی ایجاد‌شده از قولنامه‌ یکی از مهم‌ترین موضوعات پرونده‌های تشکیل‌شده در دادگاه‌های کشور است.

کد خبر: ۵۵۸۲۸۵

بهمن کشاورز، رئیس کانون وکلا و وکیل معروف ضمن اشاره به جایگاه قولنامه در قوانین ایران، توصیه‌هایی به استفاده‌کنندگان از این ابزار نیز دارد.

اصولا جایگاه قولنامه در قوانین کشورمان (اعم از حقوقی،‌ کیفری و...) چیست؟

قولنامه اصولا موضوعی حقوقی است و فقط در مواقع خاص و به علت اقداماتی که ممکن است یکی از طرفین ـ و بیشتر فروشنده ـ مرتکب شود، جنبه کیفری پیدا می‌کند. ضمنا امروزه بیشتر از لفظ «مبایعه‌نامه» استفاده می‌شود و در هر حال،‌ آنچه باعث توجه مسئولیت به طرفین می‌شود چیزهایی است که در هر سندی نوشته‌اند و نه عنوان سند.

چند ماده قانونی به این مقوله یعنی قولنامه یا به تعبیر صحیح‌تر شما بیع‌نامه یا مبایعه‌نامه اختصاص پیدا کرده است؟

در قانون مدنی، مواد راجع به این موضوع ماده‌هایی است راجع به تعهدات (به طور کلی) و خرید و فروش (به طور خاص). علاوه بر این، قانون خاصی برای پیش‌فروش املاک تصویب و ابلاغ شده که تا این زمان به علت تصویب نشدن آیین‌نامه اجرایی، اجرا نشده است. حال آن‌که هرچند این قانون هم اشکالاتی دارد، اما جلوی بسیاری از سوءاستفاده‌ها را ممکن است بگیرد.

در قوانین کشور ما قولنامه‌ها چقدر می‌توانند از حقوق افراد دفاع کنند و اساسا ارائه آنها در دادگاه‌ها تا چه حد جوابگوست؟

مبایعه‌نامه نیز مثل هر سند عادی دیگری به ضرر امضاکننده قابل استناد است و بنابراین چنانچه بر مبنای این اسناد عادی،‌ به طور صحیح دعوایی در دادگستری طرح شود افراد می‌توانند به حقوق خود ـ که در این اسناد مندرج است ـ برسند. در حقیقت، خریدار می‌تواند به استناد مبایعه‌نامه، فروشنده را وادار به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم به استناد آن، پولش را از خریدار بگیرد.

ضمانت اجرایی قولنامه چیست؟

ضمانت اجرایی قولنامه، حکم قانون است که البته با طرح دعوا و صدور حکم و بعدا صدور اجراییه می‌توان مفاد آن را اجرا کرد و طبعا طی‌شدن این مراحل باید به نحوه صحیح و با رعایت ضوابط باشد.

راهکارهای کاربردی که دانستن آنها برای مردم لازم است تا دچار مشکلاتی در زمینه قولنامه‌های خود نشوند، چیست؟

آنچه رعایت آن در مبایعه‌نامه مهم است را در موارد ذیل خلاصه می‌کنیم:

اول این‌که: فروشنده باید در مبایعه‌نامه قید کند اگر خریدار در تاریخ تعیین‌شده برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نشد یا پول را همراه نداشت، معامله «منفسخ» می‌شود؛ یعنی به خودی‌خود منتفی می‌شود و فروشنده می‌تواند این قید را هم بگذارد که بعد از انفساخ می‌تواند ملکش را به هر کس بخواهد بفروشد و نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست.

دومین نکته این است که: خریدار باید در مبایعه‌نامه قید کند معامله قطعی است و اسقاط کافه خیارات شده است و ضمنا می‌تواند قید کند در صورت حضور‌نیافتن فروشنده برای تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه مبلغی به عنوان جریمه تاخیر در انجام تعهد بر ذمه فروشنده قرار خواهد گرفت. خریدار می‌تواند تصریح کند تعلق این رقم تا زمان تنظیم سند و تحویل ملک ادامه خواهد داشت، حتی اگر مبلغ آن از کل ثمن فراتر رود.

و سرانجام نکته سوم: خریدار باید اصل سند ملک، بنچاق آن و تمام مدارک مربوط به آب، برق، تلفن و... را به انضمام شناسنامه فروشنده ببیند و مطمئن شود فردی که ملک را به او می‌فروشد، مالک واقعی است. همچنین از در رهن‌نبودن ملک و ممنوع‌المعامله‌نبودن فروشنده و در طرح شهرداری‌نبودن ملک، مطمئن شود.

و سرانجام این‌که...؟

در تعیین دفترخانه و روز و ساعت حضور برای تنظیم سند رسمی دقت و هر نوع تغییری حتما مکتوب شود و به امضای طرفین برسد. بهتر است در روز موعود، هر دو طرف افرادی را هم به عنوان شاهد همراه داشته باشند تا اگر خلف وعده‌ای شد علاوه بر گواهی دفترخانه، استناد به شهادت شهود نیز ممکن باشد.