نگاهی به مساله فروش مازاد تراکم شهری

فروش مازاد تراکم ، برنامه ای بود که از سال 1368 و از طریق شهرداری تهران به مورد اجرا گذاشته شد. کارشناسان از تراکم مازاد به عنوان امکان بهره وری بیشتر از معمولی از زمینی یاد می کنند که با صدور مجوز ساخت و ساز مازاد بر تراکم های معمول به مالکان آن واگذار می شود. گزارش های نهادهای اجرایی شهر تهران ، سیاست فروش مازاد تراکم های در شهر تهران را این گونه تشریح می کند: این سیاست به واسطه رویه عمومی خود بسنده ساختن نهادهای دولتی و در قالب تلاش شهرداری وقت تهران برای تامین هزینه های مورد نیاز برای اداره شهر و اجرای طرحهای عمرانی و خدماتی شهر تهران اتخاذ شد. قوانین ناظر بر نحوه محاسبه و فروش تراکم در حالی از طریق 2مصوبه شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده 5 ، یعنی مصوبه های 269 و 329 تعیین شده که در طرحهای جامع تفصیلی جدید ، هیچ اشاره ای به این موضوع نشده است . نظرات کارشناسی در خوش بینانه ترین حالت ، نتایج به دست آمده از اعمال مصوبه های مذکور را این گونه تشریح می کنند: تنها در فاصله سالهای 1376 تا 1380 ، 14میلیون و 875هزار متر مربع مازاد تراکم ساختمانی و 40درصد اضافه جمعیت به تهران تحمیل شده است . آمار غیررسمی ، حکایت از آن دارد که مساحت کل زیربنای مجوزهای صادره در شهر اصفهان در سال 1380 از زیربنای مجوزهای صادره در منطقه یک تهران کمتر بوده است . مهندس حمیده امکچی ، عضو و دبیر هیات مدیره جامعه مهندسان شهرساز در مورد بحث فروش مازاد تراکم و مشکلات به وجود آمده ناشی از آن می گوید: اصولا هر نوع ضابطه یا مقرراتی به معنای قانونمند کردن ارتباطات فی مابین افرادی است که نیاز به قوانین برای تنظیم روابط ، میان خود را ضروری تشخیص دهند. وی با ذکر این توضیح ادامه می دهد: هنگامی که براساس مجموعه ای از الزامات ، میزان خاصی از تراکم برای یک منطقه از شهر تعیین شود ، این تصمیم به معنای حق به مراتب بیشتری است که به یک قطعه نسبت به قطعه ای دیگر تعلق می گیرد. به عبارتی این حق به معنای درآمد بیشتری است که به لحاظ مرغوبیت نصیب مالک آن می شود که به تناسب باید تکلیفی را برای وی مقابل سایر شهروندان که از چنین امتیازی برخوردار نشده اند و مهمتر از همه مجبورند که تبعات این حق ، یعنی تراکم بیشتر شهر را تحمل کنند، تعیین کرد. مهندس امکچی ، با اعتقاد به این نکته که نحوه کاربری اراضی شهری و چگونگی استفاده از آن طبق ضوابطی تعیین می شود که طرحهای جامع و تفصیلی و اصولا طرحهای توسعه شهری مسوول رسیدگی در خصوص آن هستند، به این موضوع اشاره می کند که در حال حاضر ما با بحث مازاد تراکمی مواجه هستیم که علاوه بر تراکم های مصوب قبلی در چارچوب طرحهای جامع و تفصیلی تعیین شده اند. وی آن گاه توضیح می دهد: این حرکت که به دنبال سیاست های تعدیل اقتصادی مورد نظر، درست پس از پایان جنگ برگزیده شد، کلیه نهادها را موظف به تامین منابع مالی مورد نیاز خود از حوزه تحت مسوولیت شان می کرد. با این کار، شهرداری ها هم به نقدترین و خوش رقم ترین این گونه عوارض تکیه کردند. بدون این که نگران عواقب و پیامدهای چنین تصمیمی باشند. براساس اطلاعات به دست آمده از معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران ، درآمد شهرداری باید از حدود 40منبع تامین شود. جمع این منابع آنگونه که پیش تر ذکر شده ، برای شهرداری تهران در سال 68 معادل 3/71 میلیارد ریال بود. این درآمد پاسخ نیازهای گسترده شهر و شهروندان تهران را نمی داد. براین اساس شهرداری تهران تصمیم به دگرگون سازی مقررات کسب درآمد گرفت ، اینجا بود که سیاست دفعی فروش تراکم به جد مورد تاکید واقع شد. مهندس غلامحسین پردلی ، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به این که این سیاست در سالهای اخیر به یک بحران تبدیل شده می گوید: تداوم اعمال این سیاست ، باعث شد که درآمد شهرداری در سال 1380 به 4هزار و 600میلیارد ریال برسد این رقم 2/54 برابر سرانه 1368 بود. مهندس پردلی می افزاید: عوارض دریافتی از فروش تراکم مازاد 54درصد درآمد شهرداری را تشکیل داد، در حالی که سهم عوارض نوسازی که در همه کلانشهرهای توسعه یافته ، اصلی ترین منبع درآمد به شمار می رود، تنها 09/0 درصد بود. جالب است که عوارض یاد شده تنها از 20هزار پروانه صادر شده در سال 1380 دریافت شد. در حالی که در محدوده تهران یک میلیون پلاک ملکی وجود دارد. به اعتقاد این مقام اجرایی ، براساس محاسبات کارشناسی در اثر این ساخت وسازها، اضافه جمعیتی نزدیک به 610هزارنفر بر تعدادی از مناطق تهران تحمیل شده است .

توقف ساخت و ساز در 16منطقه

اطلاعات موجود نشان می دهد که در اثر ساخت وسازهای موجود تراکم جمعیتی و ساختمانی شهر تهران در مقایسه با آنچه در طرح تفصیلی آمده ،تغییر قابل ملاحظه ای پیدا کرده است . نتایج بررسی ها و برآوردهای موجود حاکی از آن است که جمعیت در 16منطقه از مناطق تهران از حد پیش بینی شده فراتر رفته ، بنابراین ساخت وسازها باید در آنها متوقف شود. این در حالی است که بر اساس ضوابط طرح جامع مصوب سال 1348 شهر تهران و همچنین طرح ساماندهی این شهر، تراکم کل ساختمان به ترتیب 100درصد برای طرح جامع و 80درصد براساس طرح ساماندهی شهر تهران مصوب شده و به صورت ساختمان 2طبقه ویلایی مدنظر قرار گرفته است . تراکم جمعیتی ایجاد شده براساس این طرح تا سال 70در هر هکتار با احتساب بعد خانوار 4نفر به 160نفر رسید. اطلاعات موجود به ما می گویند با اجرای طرح فروش مازاد تراکم ، تراکم جمعیتی در هر هکتار با احتساب همان بعد خانوار 4نفره ، به 800نفر خواهد رسید. این وضعیت در حالی ایجاد شده که موضوع فروش تراکم تنها به شهر تهران اختصاص ندارد و در بسیاری از شهرهای دنیا این قاعده رایج است ؛ اما آنها با مشکلات به مراتب کمتری در این زمینه روبه رو بوده اند. بسیاری از شهرسازان و متخصصان توفیق این شهر را در توانایی مستمر در بهبود کیفیت طراحی شهری می دانند. این توانایی در نهایت منجر به اختصاص جایزه معروف و معتبر دانشگاه هاروارد برای این شهر شد. اختصاص مدال ویژه انجمن سلطنتی معماران بریتانیا به این شهر دلیل دیگری بر توفیقات طراحان شهری است . در اروپا از شهرهای موفق دیگری نیز می توان نام برد که ضمن حفظ کیفیت های محیطی و طراحی مطلوب شهری از تراکم های نسبتا بالایی هم برخوردارند. شهرهای برایتون و هاردگیت در انگلستان با تراکم متوسط 200واحد مسکونی در هر هکتار از این دسته به شمار می آیند. با این حال شهرهای مورد نظر از شبکه های حمل و نقل بسیار کارآ، فضاهای باز و سبز شهری و سرانه خدمات عمومی بالایی بهره می برند. با مقایسه وضعیت این شهرها با شهری چون تهران این سوال به ذهن می رسد که مشکل اساسی ما چیست؛ مهندس امکچی در این مورد می گوید: در ابتدا شهرداری باید بپذیرد که نیاز مالی خود را مانند سایر کشورها از منابع پایدارتری تامین کند، بویژه وقتی می بینیم که امواج پرتلاطم و عکس العمل حوزه ای که مجبور به تحمل این گونه تصمیمات است اثرات مخربی بر حیات شهروندان و نحوه معاش آنها بر جای می نهد. وی در ادامه می افزاید: علاوه بر این شهرها که فقط به وسیله خرید و فروش امتیازات وابسته به یکی از کارکردهایش ، یعنی سکونت و مسکن نباید اداره شوند، امور دیگری هم در شهر رایج است که نقش بسیار تعیین کننده تری بر حیات شهری دارند. مثل فعالیتهای اقتصادی شهر که بسیار بیشتر از مقوله سکونت و مسکن می تواند در تعیین میزان درآمدهای شهر تاثیر بگذارد و اساسا به طور منطقی و مشروع تر این هزینه ها را تامین کنند. این مهندس شهرساز در پایان گفته های خود می گوید: شهرهای بزرگ که خدماتی در سطح ملی ارائه می دهند، بویژه شهری چون تهران که نقش تعیین کننده ای در اقتصاد کشور دارد، نباید فقط به وسیله درآمدهایی که از محل فروش تراکم تامین می شود، اداره امورش را سامان دهد. تهران افسرده در هجوم بیماری های بسیار به حیات نیم بند خود به شکلی غریب ادامه می دهد. بیمار ما با رگ های مسدود آرام آرام به لحظه ای نزدیک می شود که متخصصان مسائل شهری از آن ، تلقی رسیدن به مرز بی علاجی می کنند. با بررسی موضوع تراکم و عوارض ناشی از آن بر پیکره اجتماعی و اقتصادی شهر به آسانی قادر به درک تبعات منفی ناشی از آن هستیم . اشاره ای گذرا به کلام کارشناسان مسائل شهری در این زمینه ، مبنی بر تاثیر فروش تراکم بر افزایش جمعیت و تغییر بافت های اجتماعی و در نتیجه عدم تحقق سرانه های خدماتی تدریجی ، تنها یک راه حل را پیش روی مقامات مسوول می گذارد، توقف فروش مازاد تراکم و قاعده مند کردن فروش تراکم در مناطق مختلف شهر. آیا خواسته ای جز این وجود دارد؛

مجید نیکبخت