مشاوران املاک زیر ذره بین نظارت

علیرضا برازجانی-خبرنگار
سرانجام پس از کش و قوس های فراوان و افزایش سرسام آور نرخ اجاره بها واحدهای مسکونی و تجاری در سطح کلانشهرها و مراکز استان ها که خصوصا بعد از مرحله هدفمندی یارانه ها به شدت بر بازار مسکن سایه انداخت و موجب نارضایتی همه مستاجران که عمدتا از اقشار آسیب پذیر هم هستند،شد وزارت راه و شهرسازی با ورود مداخله گرانه برای ساماندهی آشفته بازار مسکن در نهایت بسته پیشنهادی این وزارتخانه در فاز اول برای ساماندهی بازار اجاره در شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا به تصویب رسید و بارقه ای از امید را در دل خیل عظیم مستاجران که این روزها به شدت در فشار تورم کاذب بازار مسکن هستند روشن کرد.
اما این تنها اقدام راهبردی وزارت راه و شهرسازی نبود و بسته پیشنهادی دیگری به دولت ارسال کرد که بر اساس آن ،مبنای محاسبه حق کمیسیون املاک به شیوه فعلی تغییر خواهد کرد به گونه ای که دستگاه های متولی می بایست ساز و کار لازم را تا پایان مردادماه اصلاح ، ابلاغ و اجرایی کنند.
طبق ماده ۴ این مصوبه، فرمول محاسبه حق کمیسیون به‌نحوی تغییر کرده که دیگر امکان افزایش چشمگیر حق کمیسیون املاک، با بالا بردن قیمت فروش یا اجاره مسکن وجود نخواهد داشت.
مبنای حق کمیسیون املاک
براساس نرخ‌نامه مصوب کمیسیون نظارت ، مشاوران املاک باید در قراردادهای مبایعه‌نامه مسکن (خریدوفروش) حداکثر ۰.۲۵ درصد (بیست‌وپنج صدم درصد) ارزش معاملاتی ملک را از هر طرف به‌عنوان حق کمیسیون دریافت کنند. البته روی مبلغ نهایی، باید ۹ درصد نیز به‌عنوان مالیات ارزش‌افزوده محاسبه و دریافت شود که این مبلغ جزو حقوق دولتی است و درآمد مشاور املاک محسوب نمی‌شود. همچنین حق کمیسیون قراردادهای رهن و اجاره به میزان ۰.۵ درصد (نیم‌درصد) مبلغ رهن و یک‌چهارم مبلغ اجاره یک‌ماه از هر طرف محاسبه می‌شود و باید ۹ درصد مالیات نیز به آن اضافه شود. براساس نرخ‌نامه مشاوران املاک، حق کمیسیون تمدید قرارداد اجاره، معادل یک‌دهم حق کمیسیون آن قرارداد است و خدمات مربوط به متمم قرارداد و مبایعه‌نامه نیز باید رایگان انجام شود.

زیاده خواهی بنگاه ها ؛بلای جان بازار مسکن
کافی است این روزها پایتان به عنوان خریدار یا فروشنده و یا مستاجر به بنگاههای املاک باز شود تا حسابی با قیمت های خارج از ضابطه و عرف رایج بازار،نقره داغ شوید و دست از پا درازتر راه بازگشت را در پیش بگیرید.چرا؟ یکی از دلایل اصلی این نابسامانی، نبود نظارت بر نحوه فعالیت این بنگاه هاست که افزایش خودسرانه قیمت های مسکن را بیشتر دامن می زنند. نه به اتحادیه و اتاق اصناف پاسخگو هستند و نه قانون پروپا قرصی برای محدود کردن دامنه فعالیت فراقانونی آنها وجود دارد البته حساب کاسب کاران و فعالان باوجدان و منصفی که رضایت پروردگار و کسب روزی حلال را از هر سود و منفعتی اولی تر می دانند جداست اما زیاده خواهی و منفعت طلبی مشاورانی که با ادبیات شکیل و عوام فریبانه قیمت ها را به دلخواه بالا پایین می کنند تمامی ندارد.اگر فروشنده باشید بر سر مال می زنند اگر خریدار باشید قیمت ها را تا ثریا بالا می برند. هیچ حساب و کتابی در کار نیست. فقط باید جیب بنگاه دار پر شود. هدف همین است و بس. متر و معیارهایشان هم جالب است. از نرخ دلار گرفته تا قیمت مصالح و تره بار برای توجیه نرخگذاری و قیمت گذاری شان از هر ترفندی استفاده می کنند تا مخاطب خود را متقاعد کنند همیشه حق با مشاوران املاک است و شما ناچار به پذیرش و تبعیت هستید.
متهم ردیف یک گرانی مسکن
بنگاه‌های مشاوران املاک همواره یکی از متهمان داغ کردن قیمت مسکن و اجاره در دوره‌های متشنج این بازارها بوده‌اند؛ چراکه طبق قواعد سنتی، حق کمیسیون مشاور و دلال املاک، درصدی از قیمت معامله است و هرچه این قیمت بالاتر باشد، حق کمیسیون نیز بالاتر خواهد بود.با هر درصد افزایش قیمت معامله، مستقیماً حق کمیسیون مشاور املاک نیز به همان میزان افزایش می‌یابد.
بر همین اساس، در بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی ،تمهیداتی برای مقابله با این رفتار دلالان ملکی اندیشیده شده است. با تعیین مبنایی خارج از اختیار دلال برای تعیین حق کمیسیون، بخش عمده اثر رشد قیمت معامله بر مبلغ حق کمیسیون خنثی شده است.
کمیسیون نظارت شهرستان نرخ های معامله را تعیین می کند
براساس ماده ۴ بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی که به تصویب هیأت وزیران رسیده است، نرخ خدمات مشاوران املاک برای خریدوفروش ملک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک (موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم، با رعایت تبصره‌های ذیل آن) و برای امور اجاره ملک بر مبنای درصدی از ارزش اجاره ای (موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم) براساس قانون نظام صنفی تعیین می‌شود و کمیسیون نظارت هر شهرستان موظف است در راستای اجرای ماده (۵۱) قانون نظام صنفی، نرخ‌های مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ این مصوبه اصلاح کند و دریافت هرگونه حق‌الزحمه بیش از این نرخ‌ها توسط مشاوران املاک مشمول تخلف گرانفروشی است.
عملکرد مشاوران املاک زیر ذره بین
در ماده ۴ این مصوبه، مبنای تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک به مواد ۶۴ و ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم یعنی «تقویم املاک» و «جدول اجاره املاک مشابه» ارجاع داده شده است. براساس ماده ۶۴، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است. این کمیسیون باید ارزش معاملاتی موضوع این قانون را معادل میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ تبصره‌های ماده ۶۴قانون مالیات‌های مستقیم تعیین کند. در ادامه برای محاسبه حق کمیسیون املاک نیز از همین قیمت‌های منطقه‌ای استفاده خواهد شد.
همچنین در مورد اجاره نیز در ماده ۵۴قانون مالیات‌های مستقیم، جدول املاک مشابه برای محاسبه درآمد اجاره قراردادهای رسمی و عادی تجویز شده که حالا قرار است به‌عنوان مبنای تعیین حق کمیسیون املاک نیز از این جدول استفاده شود.
راه فراری نیست به شرط ها و شروط ها
علاوه بر این، براساس مصوبه هیأت وزیران، حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود. مشاوران املاک موظف‌ هستند حق‌الزحمه را صرفاً براساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و به‌وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ کنند. البته این مورد در قراردادهای فعلی نیز وجود دارد، اما برخی از مشاوران املاک به آن پایبند نیستند و نظام نظارتی نیز قادر به برخورد با قانون‌شکنی آنها نیست.
نکته قابل‌توجه این است که اجرای ماده ۴مصوبه هیأت وزیران و تغییر مبنای حق کمیسیون املاک، نیازمند اجرای کامل قانون صدور کد رهگیری و الزام مشاوران املاک به دریافت حق کمیسیون از طریق پایانه‌های فروشگاهی است؛ به‌گونه‌ای که هرگونه مغایرت در اطلاعات قرارداد ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات و تراکنش‌های حساب بانکی مشاور املاک به‌عنوان سند تخلف مدنظر قرار گیرد.
با توجه به اینکه در شرایط فعلی پایبندی به صدور کد رهگیری و دریافت وجه از طریق کارتخوان در بخش قابل‌توجهی از واحدهای صنف مشاور املاک وجود ندارد، به‌نظر می‌رسد راه برای اجرای مصوبه جدید دولت پرفرازونشیب و سخت باشد.
پیش‌نیاز سیل‌بند بازار مسکن
هیأت‌دولت بسته پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را با هدف اصلاح ساختار بازار مسکن، حمایت از مستأجران، تشویق موجران قانونمدار و همچنین ساماندهی دلالان و مشاوران ملکی به تصویب رسانده و یکی از نقاط عطف این مصوبه، مشروط کردن هرگونه ارائه خدمات ملکی به ثبت اطلاعات طرفین معامله در سامانه ملی املاک و اسکان و موظف شدن مشاوران املاک به اخذ کد رهگیری براساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده در این سامانه است.
با این کار عملاً نورافکن شفافیت در بازارهای مسکن و اجاره روشن می‌شود و ازآنجاکه سامانه کد رهگیری نیز به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده، سیاستگذار مسکن می‌تواند با احاطه بیشتر نسبت به مدیریت بازار اقدام کند، اما پیش از هر چیز، باید ضمانت اجرایی قدرتمندی برای پایبندکردن مشاوران املاک به این قواعد ایجاد شود.