مِلک تکان خورد

یکی از موفقیت‌های دولت یازدهم کنترل قیمت مسکن بود و حتی سال94 در برخی ماه‌ها شاهد نزول قیمت‌ها هم بودیم. افزایش 22/3 درصدی قیمت مسکن در بهمن امسال را می‌توان بالاترین رکورد گرانی مسکن در دولت روحانی نامید.

بازار مسکن در چهار پنج سال اخیر در رکود شدیدی فرو رفت و به همین دلیل، ساخت‌وساز هم بشدت فروکش کرد و ارزش افزوده بخش مسکن به طور مستمر نزولی شد. عقب‌نشینی بخش خصوصی از کلید زدن احداث ساختمان‌های جدید در چهار سال گذشته بتدریج آثار خود را در بخش عرضه مسکن نشان داده و گرانی اخیر نیز یکی از نتایج آن است. کندی تحویل مسکن مهر و عدم ارائه طرح‌های جایگزین و روی کاغذ ماندن طرح مسکن اجتماعی نیز در کاهش عرضه مسکن موثر بوده‌اند، همچنین رشد لجام‌گسیخته نقدینگی، خروج بخشی از سپرده‌های بانکی به سمت دلالی در بخش مسکن، تبعات گرانی دلار، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام‌شده مسکن و افزایش تقاضا به علت سیاست‌های وام‌دهی دولت، از مهم ترین عوامل گرانی 22/3 درصدی مسکن در سال جاری است.

براساس آمار وزارت راه و شهرسازی تا سال 1405 کشور به پنج میلیون خانه جدید نیاز دارد. همچنین حدود 3/8 میلیون مسکن نیاز به نوسازی دارد.

سهم مسکن در اشتغال‌زایی بسیار بالاست؛ به‌طوری که سهم مسکن در تشکیل سرمایه ثابت 30 درصد، در اشتغال مستقیم 12 درصد، در سبد هزینه خانوار 30درصد و در تولید ناخالص داخلی 7درصد است. طبق اطلاعات مرکز آمار در آخرین سرشماری 24 میلیون خانوار با بعد 3/3 در کشور داریم، در حالی که حدود 27میلیون مسکن وجود دارد که از این تعداد 2/6 میلیون خانه خالی و دو میلیون خانه دوم است. خانه دوم برای اسکان مقطعی ساخته شده است و تقریباً شش ماه از سال در آن سکونت انجام شده و شش ماه دیگر از آن استفاده نمی‌شود؛ اما مشکل اصلی در خانه‌هایی است که ساخته شده ولی خالی از سکنه است. لذا باید گفت 2/6 میلیون خانه خالی در ایران وجود دارد که برای متقاضیان واقعی ساخته نشده است. این خانه‌ها که بخش عمده آن لوکس هستند، به فروش نرسیده‌اند؛ بنابراین، آمار واقعی که باید سیاستگذاری بخش مسکن بر مبنای آن انجام شود این است که به ازای هر صد خانه 104 خانوار داریم که نشانگر عقب ماندن عرضه مسکن از تقاضاست.

افزایش معاملات

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تعداد معاملات مسکن آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در بهمن‌ امسال به 18/4 هزار واحد مسکونی رسید که این رقم رشد 17/7 درصدی معاملات را نشان می‌دهد.

همچنین میانگین قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5 میلیون و 510 هزار تومان به ثبت رسیده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته با رشد 22/3 درصدی روبه‌رو
بوده است.

چرایی کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر

دکتر پروانه اصلانی، معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره علل کاهش تولید مسکن به خبرنگار ما گفت: بخش عمده‌ای از دلایل کاهش تولید مسکن به فضای اقتصاد کلان و رکود در جامعه برمی‌گردد.

وی تاکید کرد: در سال‌های 86 تا 91 بشدت افزایش تولید مسکن داشتیم؛ به‌طوری که به تعداد حدود یک‌سوم موجودی مسکن شهر تهران در آن سال‌ها پروانه ساخت صادر شد.

اصلانی با اشاره به این که در بودجه سال آینده به بخش مسکن بی‌توجهی شده، تصریح کرد: بودجه نقش قابل ملاحظه‌ای در تأمین مسکن کم‌درآمدها دارد. این میزان حمایت در سال‌های اخیر بسیار کم شده و تقریباً به صفر رسیده است.

معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر این که در دولت قبل همه منابع کشور به سمت مسکن مهر هدایت شده بود، گفت: در شرایط کنونی دیگر امکان تزریق منابع دولتی برای تأمین مسکن کم‌درآمدها همانند طرح مسکن مهر وجود ندارد و بخش عمده منابع بخش مسکن در سال‌های اخیر نیز برای تکمیل ساختمان‌های مسکن مهر صرف شده است.

این کارشناس مسکن با بیان این که 98 درصد مسکن توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود، افزود: در زمانی که بازار ارز و بورس و سایر بازارهای دارایی در نوسان و سوددهی در کوتاه‌مدت هستند سوداگران و سرمایه‌گذاران به این بخش ورود نمی‌کنند و همین موضوع باعث شده تولید مسکن کاهش یابد. در دولت قبل، حاشیه سود مسکن ناشی از افزایش درآمدهای نفتی و بالا رفتن قیمت کالاهای غیرقابل مبادله به گونه‌ای بود که همه سرمایه‌گذاران به این بخش ورود کردند و ساخت مسکن به‌طور غیرطبیعی رشد کرد.

وی با تاکید بر این که دولت نمی‌تواند برای ساخت مسکن ورود کند، گفت: دولت تنها می‌تواند تسهیلگر ساخت مسکن باشد و از طریق سیاستگذاری‌های مناسب، زمینه را برای ورود بخش خصوصی فراهم کند.اصلانی با بیان این که به طور متوسط از سال‌های 92 تاکنون سالانه 600 تا 700 هزار واحد مسکونی تولید شده است، بیان کرد: سالانه 900 هزار واحد مسکونی اعم از ساخت خانه‌های جدید و نوسازی و بهسازی مسکن‌های موجود نیاز داریم؛ اما این نیاز باید توسط بخش خصوصی تأمین شود، به این دلیل که دولت توان و اجازه قانونی انجام این کار را ندارد.

وی با تشریح جزئیات مسکن اجتماعی گفت: مسکن اجتماعی در ابعاد مسکن مهر نبوده و نیازمند منابع دولتی و یارانه است. در برنامه ششم توسعه تولید سالانه صد هزار واحد مسکونی در قالب برنامه مسکن کم‌درآمدها پیش‌بینی شده که برای اجرای آن نیازمند بودجه دولتی است.

اثر افزایش نرخ دلار و رشد سود بانکی بر بازار مسکن

محمدمهدی مافی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مسکن بیش از آن‌که به نرخ تورم عمومی وابستگی داشته باشد، از نرخ ارز تاثیر می‌گیرد. در حال حاضر نیز می‌توان اثر افزایش قیمت دلار را در بازار مسکن مشاهده کرد. دقیقا به اندازه افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن نیز بالا رفته است.

وی افزود: اگر فرض را بر این بگذاریم که قیمت ارز به همین صورت بماند به معنای افزایش حدود 900 تومان است؛ چرا که از 3600 تومان به حدود 4500 تومان افزایش یافته و 30 درصد بالا رفته است. وضعیت معاملات مسکن را هم که می‌بینیم نشان می‌دهد در مناطقی که معاملات بیشتری انجام شده قیمت حدود 30 درصد افزایش یافته که حاکی از آن است بازار مسکن، خود را با نرخ ارز تنظیم می‌کند.

این کارشناس مسکن همچنین با اشاره به افزایش نرخ سود بانکی به 20 درصد گفت: انتشار گواهی سپرده با نرخ سود 20 درصد که در روزهای اخیر انجام شد می‌تواند اثر منفی بر بازار مسکن بگذارد و سرعت رشد قیمت و معاملات مسکن را بگیرد.

به گفته مافی، بازار مسکن با توجه به اثرپذیری از بازارهای رقیب نباید به طور خاص مورد ارزیابی قرار گیرد. اگر نرخ سود 20 درصد بانکی در سال آینده به روال سال تبدیل شود و از سوی دیگر قیمت ارز مثل روزهای اخیر روند نزولی به خود بگیرد باید منتظر رکود معاملات مسکن باشیم. اما با توجه به ویژگی‌های اقتصاد ایران، پیش‌بینی وضعیت این سه بازار مشکل است، بنابراین گزاره رکود مسکن صرفا با توجه به تحولات روزهای اخیر قابل طرح است.