جدال برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان

پس از انتشار این آگهی حدود 5000 نفر از مردم تهران و کرج اقدام به سرمایه‌گذاری برای ساخت و ساز در این مجتمع کردند و بر اساس قول و قرار سازندگان این مجتمع مسکونی قرار بود ساختمان‌های پیش‌فروش‌شده طی مدت زمان 24 ماه به متقاضیان واگذار شود؛ قولی که البته پس از گذشت چند سال از زمان مقرر هنوز اجرایی نشده است.

تأخیر در ساخت ساختمان‌های از پیش قول داده شده باعث شد تا متقاضیان واحدهای مسکونی مجتمع نگین غرب در یازدهم اسفند سال 86 تجمعی را در برابر قوه قضاییه برای رسیدگی به اعتراض خود مبنی بر رسیدگی به درخواست‌شان برگزار کنند و هنوز هم پیگیر این پرونده هستند.

این تنها یک نمونه از پرونده‌های پیش‌فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره است. با وجود تشکیل این پرونده و رسیدگی به آن، باز هم سازندگان ساختمان‌های نیمه‌کاره دیگر اقداماتی از این قبیل انجام می‌دهند. در روزنامه‌ها آگهی تبلیغاتی چاپ می‌کنند و زمان تحویل ساختمان را به مشتری اعلام می‌کنند، اسکلت بی‌در و پیکر ساختمان را می‌فروشند، ذهن خریدار را با رویای شیرین زندگی در خانه‌ای زیبا پر می‌کنند و در آخر ساختمان را تحویل نمی‌دهند و فرار می‌کنند. این اقدامات از طرف سازندگان ساختمان‌های پیش‌فروش‌شده مشکلاتی را برای خریداران به همراه داشت؛ افرادی که تمام سرمایه خود را با پول قرضی روی هم گذاشته‌اند تا بتوانند از مستاجری رها شوند.

برای جلوگیری از ادامه این مشکلات و کلاهبرداری بعضی از سازندگان ساختمان‌ها، سخن از قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها به میان آمد. این قانون که باعث روشن شدن قرارداد پیش‌فروش ساختمان برای دو طرف قرارداد می‌شود، در روز یکشنبه مورخ 12‌/‌10‌/‌1389 در یکی از جلسه‌های علنی مجلس به تصویب نمایندگان رسید.

بزرگ‌ترین تفاوتی که با اجرای این قانون در ثبت قرارداد‌های پیش‌فروش‌شده به وجود می‌آید آن است که خریدار و فروشنده به جای ثبت قرارداد در بنگاه‌های معاملات ملکی، برای پیش‌فروش ساختمان‌ها به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.

قرارداد پیش‌فروش نیز حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد. با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.

قانون تصویب شده پیش‌فروش ساختمان‌ها با اندکی تاخیر از ششم تیر امسال اجرایی شده است. اکنون که حدود 20 روز از اجرایی شدن این قانون می‌گذرد نظرات مخالف و موافق مختلفی با آن اعلام شده است.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران یکی از موافقان این قانون است. از این پس مراجعه هموطنان به دفترخانه‌ها برای عقد قرارداد بیشتر می‌شود. او می‌گوید: «در هفته قوه‌قضائیه قانون پیش‌فروش ساختمان به طور رسمی در نظام ثبتی کشور اجرایی شد. قانونی که با اجرای آن جلوی کلاهبرداری‌ها و فروش هر واحد آپارتمان به چند نفر به طور قطع گرفته می‌شود و از انجام معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده‌های متعدد در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.»

دشتی اردکانی درباره تاثیر این قانون در کاهش کلاهبرداری‌ها و فروش معارض ساختمان‌ها توضیح می‌دهد: با تصویب و اجرای این قانون، دیگر با کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر خداحافظی می‌کنیم، چراکه از انجام معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده‌های متعدد قضایی در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.

وی تاکید می‌کند: این قانون دقیقا حمایت از خریدار را مد نظر دارد. به این ترتیب، خریداران با خیال راحت می‌توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون این‌که هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته باشد.

به گفته او، هر فردی دست به خرید و فروش بزند، طبق ماده 22 قانون ثبت، مالکیتش اثبات شده است. همچنین پرداخت پول به پیش‌فروشنده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل می‌شود. علت این است که در قانون برای پیش‌فروش، سند رسمی تنظیم می‌شود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفترخانه با خیال راحت می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد.

دفترداران از اجرایی شدن قانون ابراز خرسندی می‌کنند و بر این باورند که ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی موجب کاهش جرایم می‌شود، در حالی‌که که اتحادیه مشاوران املاک به عنوان عضو کارگروه تدوین آیین‌نامه پیش‌فروش، تاکنون 11 ابهام به این قانون وارد کرده که مهم‌ترین آن ابهام در جایگاه بنگاه‌های مسکن در تنظیم قرارداد پیش‌فروش است. براساس ماده 24 قانون ابلاغی، مشاوران املاک از تنظیم قرارداد پیش‌فروش منع شده‌اند و باید پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به این‌که باید جایگاه و حق و حقوق مشاوران املاک حفاظت شود، می‌گوید: ایرادهای جدی به قانون پیش‌فروش مسکن و ثبت آن در سازمان ثبت اسناد و املاک وجود دارد.

حسام عقبایی اظهار کرد: حذف مشاوران املاک در طرح پیش‌فروش ساختمان ممکن نیست چون عمده ساختمان‌ها در کشور شناسنامه فنی ندارند. زیرساخت‌های لازم برای اجرای این قانون باید فراهم شود و در آن صورت هم باید پیش‌نویس قراردادهای آن در مشاوران املاک مسکن تهیه و تنظیم شود. بیشتر واحدهای پیش‌فروش‌شده بویژه در شهرستان‌ها فاقد سند است و نمی‌توان آن را در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت کرد. طرح صدور شناسنامه فنی ساختمان را سازمان نظام مهندسی اجرایی نکرده و در شهرداری‌ها طراحی نشده و بیش از 95 درصد املاک فاقد شناسنامه فنی واحد است.

وی اضافه کرد: مذاکرات مقدماتی در مشاوران املاک حتما باید مکتوب باشد تا حق و حقوق مشاوران املاک محفوظ بماند. برخی از مناطق شهر تهران مانند مرادآباد پونک و یا خیابان سئول سند ندارد و در مناطق شمالی تهران هم ساختمان‌های مدرن فاقد شناسنامه فنی است، در حالی که استفاده از خدمات دفاتر ثبت در این حوزه به شناسنامه فنی نیاز دارد. این قانون کار مردم را راحت نمی‌کند و امکان اجرایی شدن قانون پیش‌فروش ساختمان در کشور خیلی سخت است و کار مردم را پیچیده‌تر خواهد کرد و حتما باید بازنگری شود و نباید فضا برای افزایش احتمال کلاهبرداری فراهم شود.

پس از این گفته‌ها، رئیس کانون سردفترداران در اظهارنظری تند گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند در مقابل قانون بایستد. آقای عقبایی در راستای ترویج بی‌قانونی صحبت کرد‌ه در حالی‌که رئیس‌جمهوری و رهبر معظم انقلاب بر اجرای قانون تاکید دارند. در آینده، آقای عقبایی نمی‌تواند جوابگوی مشاورین املاک باشد. سفارش بنده به مشاوران املاک این است که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نکنند، چراکه دچار مشکلات عدیده‌ای خواهند شد، زیرا درصورت ایجاد پرونده در محاکم قضایی آقای عقبایی نمی‌تواند در دادگاه جواب بدهد و این مشکل برای مشاورین املاکی به وجود می‌آید که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان می‌کنند.

به گفته دشتی اردکانی، در ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

ابراز مخالفت و موافقت‌های مختلف با قانون پیش‌فروش همچنان ادامه دارد ولی نکته‌ای که از همه بیش‌تر اهمیت دارد آن است که هر فردی چنانچه از امروز قصد پیش‌خرید ساختمان یا آپارتمان را دارند بهتر است که به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنند تا مشکلاتی مانند جعل سند پیش نیاید. با تصویب این قانون در مجلس و پیگیری ریاست قوه‌قضائیه، دفاتر اسناد می‌توانند از امروز تنظیم سند پیش‌خرید را انجام دهند.

شگردی راحت برای کلاهبرداری

پیش از این‌که کد رهگیری فعال شود، کلاهبرداران با اجاره دادن یک خانه به چند نفر، پول کلانی را به جیب می زدند و متواری می‌شدند. آنها ابتدا خانه‌ای را با ودیعه کم و اجاره‌بهای بالا، اجاره کرده و سپس با سندسازی خود را به عنوان مستاجر معرفی کرده و آن آپارتمان را به چند نفر با پول پیش بالا اجاره می‌دادند.

با افزایش این کلاهبرداری‌ها، بحث کد رهگیری مطرح شد و با فعال‌شدن آن در مشاورین املاک، کلاهبرداران ناکام ماندند. کلاهبرداران که راه را بر خود بسته می‌دیدند سراغ پیش‌فروش آپارتمان‌ها رفته و پس از این‌که بخشی از ساختمان را به نتیجه می‌رساندند با پیش‌فروش هر واحد به چند نفر از آنها کلاهبرداری می‌کردند و متواری می‌شدند.

این معامله‌ها به صورت قولنامه‌ای ثبت می‌شد و برای کلاهبرداری در این شاخه هیچ سدی وجود نداشت. پلیس مشهد چندی قبل یکی از این مجرمان را دستگیر کرد. او به بهانه پیش‌فروش آپارتمان در تهران، از متقاضیان خرید خودرو سه میلیارد تومان دریافت کرده و متواری شده بود. در بررسی‌های پلیس مشخص شد، متهم هر آپارتمان را به چند نفر پیش‌فروش کرده بود. با تحقیقات پلیسی، متهم در مشهد شناسایی و دستگیر شد. او در بازجویی‌ها به جرم خود اعتراف کرد و روانه زندان شد. ماموران پلیس چهارمحال و بختیاری نیز یکی از این مجرمان را در این استان دستگیر کردند. مرد کلاهبردار به بهانه پیش‌فروش آپارتمان، از 12 نفر بیش از 500 میلیون تومان دریافت کرده و متواری شده بود. ماموران پلیس پس از طرح شکایت‌های مشابه در پلیس آگاهی، تحقیقات در این زمینه را آغاز کرده و متهم را دستگیر کردند. مرد کلاهبردار در بازجویی‌ها جزئیات جرایم خود را فاش کرد.