کاهش نرخ سود‌؛ باری بر دوش مستاجران

به گزارش خبرنگار جام‌جم، در حالی که نرخ‌های جدید سود بانکی از 16 اردیبهشت در بانک‌های کشور اعمال شده است، این نرخ‌ها بخصوص در زمینه نرخ سود سپرده‌ها، تبعاتی را برای مستاجران به‌دنبال داشته که اکنون که فصل نقل و انتقالات به آرامی در حال آغاز شدن است،‌ این تبعات بیشتر خود را نشان می‌دهد.

براساس تصمیم شورای پول و اعتبار، نرخ سود سپرده‌های بانکی در مقطع یک‌ساله حداکثر به 20 درصد کاهش یافته که حدود 3 تا 5 درصد کمتر از قبل است.

همان گونه که کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی کرده بودند این امر ممکن است به کاهش سپرده‌گذاری مردم در بانک‌ها منجر شود و یا دست‌کم ماندگاری سپرده‌ها را در سیستم بانکی کم کند.

صحت این تحلیل بسرعت و زمانی آشکار شد که بانک‌ها برای مقابله با این وضعیت، با ترفندی نرخ سود سپرده‌های کوتاه‌مدت و حتی سپرده‌های روزشمار را به 20 درصد نزدیک کردند.

با این حال این اقدام نیز با واکنش منفی بانک مرکزی مواجه شد و به گونه‌ای ناکام ماند، به طوری که اکنون نوعی آشفتگی و بلاتکلیفی در بانک‌ها درباره نرخ سود سپرده‌ها وجود دارد که طبیعتا به سپرده‌گذاران نیز منتقل می‌شود.

این در حالی است که یکی از اقشار بزرگ سپرده‌گذار در بانک‌ها موجران و صاحبخانه‌ها هستند. براساس عرف بازار اجاره‌بها، موجران هنگام اجاره‌بها دادن منزل خود مبلغی را به‌عنوان رهن دریافت می‌کنند. این مبلغ دو کارکرد دارد.

کارکرد اول آن دریافت تضمین برای پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر و کارکرد دوم آن، تکمیل مبلغ اجاره‌ بها است.

بدیهی است درآمد جاری بسیاری از مستاجران کفاف پرداخت اجاره‌بها بالا را نمی‌دهد و اصولا بسیاری از خانوارها پرداخت اجاره‌بها بالا را غیراقتصادی دانسته و تمایل به افزایش رهن دارند.

اینچنین است که خانوار بخشی از رقم اجاره‌بها را از طریق به رهن دادن مبلغی که پس‌انداز کرده، پرداخت می‌کند.

در مقابل نیز موجران یا با مبلغ رهن دریافتی کار اقتصادی انجام می‌دادند و یا آن مبلغ را در بانک سپرده‌گذاری و سود حاصله را به عنوان تکمیل‌کننده اجاره‌بها‌بها برداشت می‌کردند.

به این ترتیب تعادلی منطقی از نظر مالی میان موجر و مستاجر برقرار بود. با این حال تغییر معادله نرخ سود سپرده‌های بانکی، این رابطه منطقی را برهم زده است، چراکه علاوه بر کاهش نرخ سود سپرده‌ها، ثبات نرخ نیز متزلزل شده است و لذا موجران تمایل خود به سپرده‌گذاری وجه رهن مستاجر در بانک‌ها را از دست داده و به اصطلاح آن را به صرفه نمی‌دانند لذا علاوه بر این‌که پذیرش درخواست رهن کامل منازل از سوی موجران کمتر شده، میزان رهن درخواستی نیز کاهش یافته و به جای آن اجاره‌بهای بیشتری از مستاجر درخواست می‌شود که در مقایسه با درآمد محدود جاری بسیاری از مستاجران در طبقه پایین و متوسط، تقبل این رقم امکان‌پذیر نیست.

اینچنین است که اقدام دولت برای کاهش دستوری نرخ سود بانکی اخیرا تبعات جدیدی یافته که مستقیما به ضرر مردم تمام می‌شود.

دکتر بهمن آرمان، کارشناس اقتصادی در این باره به جام‌جم گفت: آنچه باعث کاهش رهن‌خواهی موجران شده، بیش از آن‌که به کاهش نرخ سود سپرده‌ها مربوط باشد، به بی‌ثباتی نرخ سود بانکی مربوط است، چراکه امکان برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و بلندمدت را از آنان سلب می‌کند.

وی افزود: به عبارت بهتر وقتی بانک مرکزی رسما می‌گوید در نرخ سود بانکی هر سه ماه یکبار تجدیدنظر خواهد کرد، کمتر کسی حاضر به سپرده‌گذاری جاری در بانک‌ها خواهد شد و موجران جزو سپرده‌گذاران جاری محسوب می‌شوند.

وی اظهار کرد: سپرده‌گذاران بانکی عمدتا دو دسته هستند. دسته اول سپرده‌گذاران ثابت هستند که به هیچ‌عنوان ریسک‌پذیر نیستند و بی‌ریسکی را در سپرده‌گذاری پولشان در بانک جستجو می‌کنند. هر قدر هم نرخ سود سپرده‌ها کاهش یابد، باز هم این افراد تمایلی به خروج پولشان از بانک ندارند.

آرمان تصریح کرد: اما گروه دوم، سپرده‌گذاران جاری هستند. یعنی با پولشان بازی می‌کنند و مثلا پولشان را سپرده کوتاه‌مدت یا حتی روزشمار می‌کنند و هر بانکی بیشتر سود بدهد، پولشان را جابه‌جا کرده و آن‌قدر آن را در گردش نگاه می‌دارند که بیشترین سود را ببرند.

وی افزود: حال وقتی نرخ سود بانکی بی‌ثبات بوده و امکان کاهش مجدد آن وجود داشته باشد، روشن است که سپرده‌گذاران جاری ترجیح می‌دهند پولشان را در بانک‌ها نبرند و سودشان را به طور تضمین شده و نقد از مستاجر دریافت کنند.

رهن کامل کم می‌شود

دکتر بیژن عبدی، کارشناس اقتصاد کلان نیز در این‌باره به جام‌جم گفت: بدیهی است که با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، تمایل به سپرده‌گذاری در بانک‌ها کم می‌شود و موجران نیز کمتر حاضر خواهند بود پول دریافتی از مستاجر را در بانک بگذارند، اما به نظر من اثر این امر در بازار اجاره‌ بها مسکن محدود خواهد بود.

وی افزود: به عبارت بهتر، پذیرش موجران برای رهن کامل کم می‌شود و تمایل به دریافت اجاره‌بها افزایش می‌یابد، اما این به این معنی نیست که رقم رهن پیش، به طور قابل توجهی کاهش یابد، چون در این صورت اجاره‌ بها باید جای آن را بگیرد و موجر نیز می‌داند فشار بیش از حد مالی بر مستاجر می‌تواند باعث خالی ماندن منزل او و ضرر دیدن از قبل عدم دریافت اجاره‌بها در چند ماه متوالی می‌شود که قاعدتا از اضافه اجاره‌بهای سالانه ممکن است بیشتر باشد.

این کارشناس اظهار کرد: اما توجه داشته باشید که اثر کاهش نرخ سود سپرده‌ها بر قیمت اجاره‌بها نقد املاک تجاری بیشتر است؛ زیرا موجر واقعا برایش به‌صرفه نیست که در مقایسه با نرخ پول در بازار با نرخ سود سپرده‌های بانکی، از مستاجرش پول دریافت کند لذا یا رقم رهن املاک تجاری باید به طور سرسام‌آوری افزایش یابد یا رقم اجاره‌بها نقد بالاتر برود.

عبدی تصریح کرد: با این حال شورای پول و اعتبار باید برای کاهش اثرات منفی نرخ سود سپرده‌ها بر بازار اجاره‌بهای مسکن فکری بکند؛ زیرا قیمت واقعی پول در کشور واقعا آن چیزی که نرخ تورم اسمی تعیین می‌کند نیست و بسیار بالاتر از آن است. لذا سنجیدن نرخ سود بانکی با پارامتر تورم به طور صرف، با رفتار واقعی اقتصادی مردم به عنوان بازیگران اقتصاد تناقض پیدا می‌کند که یکی از اثرات آن را در تزلزل تعادل بازار اجاره‌بها مسکن شاهد هستیم. لذا باید نقش عوامل واقعی اقتصاد در این میان به طور پررنگ‌تری در نظر گرفته شود؛ چیزی که الان کمتر شاهد آن هستیم.

گروه اقتصاد - روزنامه جام جم