وکالت در دعاوی ملکی

امور ملکی چیست؟

وقتی صحبت از امور ملکی می شود آنچه به ذهن می آید خانه ، آپارتمان ، مغازه و از این قبیل موارد می باشد ولی واقعیت امر این است که هر مالی ممکن است ملک باشد یا نباشد به عبارت ساده تر در یک تعریف منطقی وقتی مالی مالک خاص و معیین داشته باشد به آن مال «ملک » می گویند و اگر مالی مالک خاص نداشته باشد« ملک »نیست و صرفا یک مال است .

اما در عرف جامعه و عرف حقوقی وقتی گفته می شود امور ملکی منظور امور مربوط به اموال غیرمنقول ،اعم از خانه و آپارتمان و زمین است از جمله این امور مالکیت اموال غیرمنقول و خرید و فروش و وکالت در خرید و فروش و ...می باشد .

حقوق مربوط به اموال غیرمنقول :

اشخاص یک سری حق و حقوقی نسبت به اموال غیر منقول دارند که مشخص می کند شخص تا چه اندازه در مورد یک مال غیر منقول آزادی عمل دارد ماده 29 قانون مدنی بیان می کند که اشخاص نسبت به اموال و با اموال چه ارتباطی می توانند داشته باشند حقوق مطرح در این ماده عبارت است :

1-حق مالکیت (اعم از عین و منفعت )

2-حق انتفاع

3-حق ارتفاق به ملک غیر .

حق مالکیت :مطابق بند یک ماده 29 ق .م ممکن است یک شخص مالک کامل یک مال غیر منقول مثل خانه باشد . منظور از مالک کامل این هست که همه چیز آن مال غیر منقول مال او هست و هم مالک سنگ و آجر و در و دیوار خانه هست و هم مال غیر مکنقول در استفاده و تحت تصرف کامل او است که در قانون به این مدل مالکیت می گویند مالکیت عین ،اما یک موقع است طرف مالکیت کامل در یک خانه ندارد و مالکیت او ناقص می باشد مثل مالکیت مستاجر ، مستاجر وقتی خانه ای را اجاره می کند به طور موقت مالک تمام منافع آن خانه می شود ولی مالک عین آن خانه نیست .

حق انتفاع :یک موقع است اشخاص مالک (عین یا منفعت ) یک مال غیر منقول نیستند ،و فقط حق انتفاع از آن مال غیرمنقول را دارند برای مثال شخصی خانه خود را به رایگان در اختیار سرایه دار خود قرار می دهد که از آن استفاده کند به این نوع حق ، حق انتفاع می گویند .

حق ارتفاق به ملک غیر :حق ارتفاق جز حقوقی است که مخصوص اموال غیر منقول است یعنی اگر کسی مال غیرمنقول نداشته باشد ، طبیعتا حق ارتفاقی هم وجود نخواهد داشت .برای مثال دو زمین در کنار هم هستند و محل عبور یکی از این زمینها از زمین دیگری است که به این حق ،حق العبور گفته می شود که اگر کسی صاحب و مالک زمین نباشد چنین حقی نخواهد داشت .

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول کدامند؟

مطابق ماده 18 قانون مدنی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول تابع اموال غیر منقول است و این دعاوی غیر منقول محسوب خواهند شد که عبارتند است :

1- دعوای مالکیت (یا همان خلع ید از اموال غیرمنقول )

2-تخلیه ید مستاجر ، ابطال و تعدیل قرارداد اجاره

3- دعاوی سه گانه تصرف (تصرف عدوانی ، مزاحمت وممانعت از حق )

4-دعاوی ثبتی از جمله (تفکیک ، و افراز املاک مشاع )

5- الزام به تحویل مبیع

6-الزام به تنظیم سند رسمی ملک و بسیاری از دعاوی دیگر

وکیل ملکی

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جمله دعاوی هستند که علاوه بر آنکه در قوانین عام و کلی قواعد و مقررات مخصوصی دارند در برخی قوانین خاص هم قواعد خاص خود را دارند که وکلای ملکی اشراف کامل به تمام قوانین مربوط به اموال غیر منقول دارند. برای مثال قوانین مربوط به اجاره اموال غیرمنقول علاوه بر اینکه در قانون مدنی بیان شده است در قوانین خاص موجر و مستاجر احکام و ویژگی های خاصی برای اجاره مقرر شده است که اطلاع از این همه قوانین می طلبد که وکیلی متخصص در کلیه قوانین وارد دعوا گردد تا حقی از کسی ضایع نشود .و همچنین در امور کیفری مربوط به اموال غیر منقول تخصصی خاص را می طلبد به وکیلی که در امور و دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از حقوقی و کیفری انجام وکالت میکند و متخصص می باشد وکیل ملکی گفته می شود .

اهمیت مراجعه به وکیل ملکی

اموال غیرمنقول در همه جای دنیا برای اشخاص از بعد ارزش اقتصادی ،مهم و ارزشمند است . مهم است که در صورت بروز اختلاف در امور ملکی کسی که کلیه قوانین آن را می داند حضور داشته باشد چرا که بحث از حقوق مالی است که در آن ممکن است پول های کلان جا به جا شود ، و البته موضوعات و دعاوی ملکی ، پیچیدگی ها و ظرافتهای خاصی دارد که تبحر در امور ملکی را لازم دارد وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری را کدام نحوه ی طرح دعوا به نفع موکلش می باشد ، یا وکیل ملکی مبنای ارزش معاملاتی املاک را می داند و می داند که کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن کاربرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم یا این وکیل ملکی است که می داند در مقام دفاع در مرحله دادسرا پیش از اینکه کیفر خواستی علیه موکلش صادر شود چگونه با استفاده از نظریات کارشناسان رسمی دادگستری می­تواند در نتیجه پرونده مؤثر باشد در اختلافات امور اراضی که منابع طبیعی علیه اشخاص مطرح می کنند نظرات کارشناسان دادگستری در چه مرحله مورد استناد قرار گیرد خیلی مهم و کارگشا خواهد بود و این وکیل ملکی است که می داند چه زمانی از ابزار و ادله های خود استفاده کند و موارد دیگر از این قبیل .

وکیل ملکی و خلع ید از اموال غیرمنقول

وکیل ملکی به محض شنیدن صحبت موکلش در مورد تصرف غاصبانه قائل به تفکیک می شود و توجه می کند که ادعای موکل چیست و چه دعوایی باید طرح و اقامه شود، چرا که طرح دعوا از اهمیت زیادی برخورداد و پی دعوا محسوب می شود وقتی موکل می­گوید که هیچ ارتباط قراردادی بین موکل و غاصب زمین ، خانه ، یا مغازه موکل وجود ندارد در این صورت وکیل ملکی دیگر به دنبال تخلیه ید و تصرف عدوانی و...نیست سریع در پی قوانین و راه حل های حقوقی طرح دعوای خلع ید می رود چرا که در دعوای خلع ید منشا دعوا غصب است بنابراین غیر از خلع ید دعوایی اقامه شود بی شک رد خواهد شد و موکل زمان و هزینه خود را از دست خواهد دعوای خلع ید یا همان دعوای مالکیت در مورد اموال منقول اقامه نمی شود در واقع دعوای مالکیت دعوایی است که در آن دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می نماید که خواهان با ارائه ادله متناسب ،مالکیت خود را نسبت ملک مورد دعوا که خوانده آن را انکار می نماید و نیز غاصبانه بودن ید خوانده را اثبات می کند.

در صورتی که دعوا خلع ید باشد وکیل ملکی تا سند مالکیت موکلش را ملاحظه نکند طرح دعوا نمی کند سند را بررسی می کند که بلامعارض باشد و تا بنا برا قانون دلایل مالکیت را نزد خود ثابت شده نبیند اقدام به طرح دعوا نمی کند تا راه های دیگر حقوقی همچنان برایش محفوظ باشد

وکیل ملکی و خلع ید از املاک مشاعی

در دعوای خلع ید از املاک مشاع که شریکی علیه شریک دیگر اقامه می کند وکیل ملکی در بدو ورود مدارک شراکت را مشاهده و سپس به بررسی تصرف بدون اذن شریک می پردازد چرا که قانون مدنی به شریک ماذون اجازه در تصرف را داده است مواد 576 و 582 قانون مدنی و همچنین مقرره ماده 43 قانونی اجرای احکام مدنی برایش محرز و مسلم می باشد که «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است »

وکیل ملکی و دعوای تصرف عدوانی

دعوای تصرف وکیل ملکی در تعریف عدوانی می گوید:

مطابق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی سبق تصرف خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده محور رسیدگی است .در دعوای تصرف عدوانی مطابق ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی ابراز سند مالکیت دلیل سابقه تصرف خواهان می باشد مگر اینکه خوانده استفاده از حق را به طریق دیگر ثابت کند .در تصرف عدوانی مهم نیست ملکی که خواهان قبلادر تصرف داشته مال خواهان بوده یا نه مهم این هست که ملک را در تصرف و اختیار داشته و به مالکیت خواهان توجه نمی کنیم و مهم این است که خواهان ادعا می کند ملکی را که در اختیار داشته دیگری (خوانده )به زور از چنگ او خارج کرده است ولی در دعوای خلع ید خواهان ادعا می کند که مالک ملک است و خوانده به زور آن را از اختیار او خارج کرده است .

وکیل ملکی و دعوای تخلیه اموال غیر منقول

در دعوای تخلیه ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی را در کنار ماده 494 قانون مدنی می خوانیم ، وقتی صحبت از قرارداد اولیه است و وقتی به دنبال قرارداد تصرف عدوانی مطرح می شود وکیل ملکی ممکن است قوانین و مقررات مانند روابط موجر و مستاجر سال 56 ،76 و قانون مدنی و سایر قوانین مربوط را سریع در کنار هم قراردهد تا بهترین راه حل ممکن را پرونده تخلیه انتخاب و اجرا کند .

وکیل ملکی در دعوای تخلیه ید می گوید در دعوای تخلیه ید خواهان مدعی است که خوانده قبلا به موجب قانون یا قرار دادی مثل قرار داد اجاره متصرف در ملک من بوده ولی حالا که قانونا مهلت تصرف او تمام شده یا مدت قراردادش تمام شده همجنان در ملک من مانده و ملک را تخلیه نمی کند و خوانده نیز قبول دارد که خواهان مالک ملک است ولی به زور از ملک خارج نمی شود.

برای مثال :آقای الف مستاجر و ساکن ملک اقای ب می باشد و عقد اجاره بین آنها به مدت یک سال منعقد شده است بعد از پایان یک سال آقای ب که مالک ملک (موجر) است به آقای الف (مستاجر) می گویند مهلت اجاره تمام شده و خانه را تخلیه کن ولی با این حال آقای الف (مستاجر ) خانه را تخلیه نمی کند و در واقع در این صورت ادامه سکونت مستاجر قانونی نیست و عدوانی است و خواهان در این مورد دعوای تخلیه ید اقامه می کند .

دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در رابطه با دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول مثل آپارتمان و زمین و .. اختلافاتی در قوانین مدنی و ثبت مشاهده می شود که این نوع دعاوی را پیچیده تر می کند وکیل متخصص دعاوی ملکی تمامی جوانب را بررسی خواهد کرد .وقتی خرید و فروش اموال غیر منقول با اسناد عادی انجام می شود ،برخی از محاکم با توسل به قوانین ثبتی (مواد 22،46،47،48) قانون ثبت برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک اعم از اینکه سابقه ثبتی داشته یا نداشته باشند اعتباری قائل نیستند ،اما بعضی از مواد قانون مدنی از جمله ماده 219 که بیانگر قاعده نیروی الزام آور عقد و قدرت اجبار کننده آن می باشد ،فروشنده را ملزم به تحویل مبیع می دانند وکیل ملکی با آگاهی کامل از این قوانین و تجربه و تبحر خاص در این موارد و با چیدن پازل قوانین در کنار هم از نادیده گرفته شدن قوانین جلوگیری می کنند.و الزام به تنظیم سند رسمی ملک در این صورت است که نمود خود را نشان می دهد و براساس ماده 220 قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می کند بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرق و عادت و قانون از عقد حاصل می شود ملزم هستند،همچنین طبق قوانین ثبتی فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی ملک می باشد . مبایعه نامه یک سند عادی است و بین طرفین و قائم مقام آنان لازم الاجرا می باشد ، مبایعه نامه در واقع همان قولنامه است که در عرف مصطلح می باشد و الزام به تنظیم سند رسمی عنوان بسیاری از دعاوی است که به وسیله قولنامه انجام می شود و اثر آن چه آن را قولنامه (تعهد فروش )یا مبایعه نامه (سند فروش )تنظیم سند رسمی است و چون قولنامه اثر اثباتی در مورد اموال غیر منقول در محاکم ندارد مطابق قانون ثبتی باید در دفاتر اسناد رسمی سند رسمی انتقال ملک تنظیم شود

گردآوری شده توسط گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت