سیستم بانکی در بخش ​مسکن نا کار​آمد است

مردم بخصوص در شهرهای بزرگ، شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی و افزایش بی‌رویه قیمت مسکن بودند و سهم هزینه مسکن در سبد خانوارها به شکل سرسام‌آوری افزایش یافته است. دولت دهم تلاش کرد با اجرای طرح مسکن مهر به طریقی بر این مشکل فائق آید، اما سیاستگذاران مسکن در دولت فعلی معتقدند نه‌فقط اهداف تعریف شده برای این طرح تامین نشده بلکه مشکلاتی چون استقراض سنگین دولت از بانک مرکزی و برآیندهای تورمی در اقتصاد کشور را به بار آورده است.

از این رو تجدیدنظر در طرح مسکن مهر، خط اصلی اظهارات دولتمردان دولت یازدهم در ارتباط با موضوع مسکن بوده است. دولت یازدهم اگرچه متعهد شد تعهدات دولت دهم را در زمینه مسکن مهر به پایان برساند، اما رویکردهای تازه‌ای برای حل مشکل مسکن در کشور دارد؛ رویکردهایی که بر پایه شیوه‌های جدید تامین مالی بخش مسکن قرار دارد. پیشنهاد راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در همه بانک‌ها و خروج آن از انحصار فعلی بانک مسکن به همراه ورود جدی پس‌اندازهای مردم به این صندوق‌ها و سرانجام پرداخت وام صد میلیونی مسکن، شاه‌بیت فعلی این برنامه‌ها را تشکیل می‌دهد. چنین رویکردهایی موجب شد تا «جام‌جم» به بررسی مشکلات حوزه مسکن با دکتر حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و کارشناس پولی مالی بپردازد؛ کارشناسی که علاوه بر داشتن سابقه دبیرکلی بورس اوراق بهادار تهران، معمار نخستین بانک خصوصی کشور نیز هست و ید طولایی در طراحی مدل‌های مالی دارد. لذا انتخاب وی به‌عنوان مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی می‌تواند به این معنی باشد که ساختار تامین مالی بخش مسکن ایران دچار تحول اساسی خواهد شد. خود عبده تبریزی در این گفت‌وگو تصریح می‌کند که نظام تأمین‌ مالی مسکن در ایران نیازمند اصلاحات اساسی است و لازم است در این زمینه بین بخش خصوصی و دولت همکاری ایجاد شود. وی همچنین وزیر راه و شهرسازی را در این میان دست بسته و پرمسئولیت توصیف می‌کند.

به نظر شما کالایی مثل مسکن در اقتصاد ایران چه نقش و ویژگی‌ای دارد که آن را به کالایی منحصربه‌‌فرد تبدیل کرده است؟

مسکن از نظر سیاسی و اقتصادی، ویژگی‌های متعددی دارد که آن‌ را به حوزه منحصربه‌‌فرد و بسیار حساس سیاست شهری بدل می‌کند. نگاهی به فعالیت بازار مسکن نشان می‌دهد این کالا هزینه‌های سرمایه‌ای سنگین داشته و در کانون بسیاری از موضوعات توسعه‌ و برنامه‌ریزی شهری قرار دارد. در ایران به مسکن به دید دارایی مصرفی و سرمایه‌ای نگاه می‌شود. از سویی ما مصرف‌کننده این کالا هستیم و از سوی دیگر می‌توانیم به عنوان منبع سرمایه‌گذاری از آن استفاده کنیم، بنابراین بازار مسکن و زمین در زمره بازارهای عمده کشور به شمار می‌روند. در همین حال باید گفت سیاستگذاری در بخش مسکن، هماهنگی گسترده بین بخش‌های عمده اقتصادی یعنی انبوه‌سازان، خانوارها، دولت و نهادهای مالی را می‌طلبد و در نتیجه، مسکن حوزه سیاستگذاری مهمی برای دولت‌ها و شهرداری‌ها به شمار می‌رود و اهمیت بنیادین برای دستیابی به اهداف اقتصادی، اجتماعی زیست‌محیطی و سیاسی دارد.

بنابراین موضوع مسکن آنقدر مهم است که هماهنگی دائمی بین مقامات دولتی و شهرداری‌ها را نیاز داشته باشد، اما آیا این هماهنگی وجود دارد؟

این هماهنگی بشدت مورد نیاز است. اگر بخواهیم صریح باشیم، در حال حاضر این هماهنگی مشکلی برای بخش مسکن است، اما مشکل هماهنگی بین مقامات مختلف در حل مسأله مسکن از دو دیدگاه قابل بررسی است؛ نخست نقش عمومی دولت در تأمین مالی مسکن و دیگر نقش دولت در تعیین سیاست‌های مسکن.

یعنی شاهد آشفتگی و چند پارگی سیاستگذاری در بخش مسکن هستیم؟

شاید. رویکردهای سیاستگذاری و راه‌های فنی برای حل مشکل مسکن متنوع است. امروزه در کشورمان سیاستگذاری‌ و درک از اقتصاد مسکن با استفاده از بررسی‌ها و تحلیل‌های مقایسه‌ای بین‌المللی و نظام‌مند بسیار پیشرفته صورت می‌گیرد. این تحلیل‌ها تا حد بسیار زیادی روشن کرده‌اند چه سیاست‌هایی در این حوزه کار می‌کند و چه خط‌مشی‌هایی کار نمی‌کند.

وقتی سیاستگذاری در حوزه مسکن در اولین دولت‌های پس از انقلاب شروع شد، سیاست‌های مسکن در آن زمان ویژه بود و برای هر کشور متفاوت تلقی می‌شد. در آن زمان مسکن در بخش غیرقابل مبادله‌ای اقتصاد قرار داشت و از این رو در اقتصاد ملی، فاقد شاخص‌های عملکردی قابل‌مقایسه و روشن بود. ما در آن زمان می‌دانستیم چگونه عملکرد تجاری کشورها را با یکدیگر مقایسه کنیم؛ همچنین سیاست‌های صنعتی، مالی و کلان اقتصادی و حتی سیاست‌های کشاورزی کشورها با یکدیگر قابل مقایسه بود، اما این امر درباره سیاست‌های مسکن صدق نمی‌کرد.

امروزه اوضاع تغییر کرده و سیاست‌های اقتصاد مسکن طی چند دهه گذشته به طور کامل توسعه یافته است. اکنون می‌دانیم شاخص‌های بین‌المللی مقایسه‌ای وجود دارد که نشان می‌دهد مشخصا عناصر مختلف بازار مسکن چه عملکردی دارند. همچنین برای ما روشن شده است که بر حسب سطوح توسعه اقتصادی، شاخص‌های مسکن کشورهای مختلف چه تفاوت‌هایی با هم دارند.

بعلاوه، تغییر بنیادی دیگر در این زمینه وجود دارد که به روابط درون دولت و نبود تمرکز مالی در عرصه جهانی برمی‌گردد. اکنون می‌دانیم که نقش دولت‌های محلی (شوراهای شهر و شهرداران) در سیاستگذاری مسکن غیرقابل‌انکار است.

این سیاست‌ها در حوزه مالی که تخصص شماست، چه تغییراتی کرده است؟

تغییرات فناوری اطلاعات و بازارهای مالی تأمین منابع مالی را به ‌گونه‌ای متحول کرده است که باورکردنی نیست. نوآوری‌های مالی، توان سرمایه‌گذاران را در اندازه‌گیری و مدیریت ریسک افزایش داده و از آن گذر، تأثیری ژرف بر طراحی برنامه‌های مالی دولت در حمایت از خانه‌دارشدن مردم گذاشته است. این تحولات به‌نحوی کارآمد است که می‌تواند در بازنگری سیاست‌های مسکن در کشورمان موثر باشد.

باید توجه داشت استفاده از دستاوردها و نوآوری‌های مالی در عرصه توسعه مسکن در ایران ضرورت دارد. مسکن نقش مستقیمی در فرآیند سرمایه‌گذاری کلی در شهرسازی دارد. به نظر می‌رسد لازم است امور مالی و نظام یارانه‌ها در بخش مسکن در کشورمان متحول شود. مکرر در این باره گفته شده که شهرها باید به‌گونه‌ای ساخته شوند که تأمین مالی داشته باشند. دلیل اصلی این است که در بسیاری از کشورهایی که اقتصاد در حال‌ رشد دارند، شرایط مسکن بسیار بد و سیستم تأمین مالی مسکن ناکارآمد است.

در این ارتباط سیستم تامین نظام مالی مسکن در کشورمان را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

باید بدانیم امروزه نظام تأمین ‌مالی مسکن و مستغلات در ایران مانند بسیاری از کشورهای در حال ‌توسعه، بسیار کوچک و نوپاست. از این رو این نظام به اصلاحات اساسی نیازمند است. در این میان بانک مرکزی در قبال انجام این اصلاحات مسئولیت دارد. همچنین بازار سرمایه در این عرصه باید تعهدات و مسئولیت‌های خود را اجرا کند. دولت ایران همانند سایر دولت‌ها با محدودیت‌های بودجه‌ای دشواری در مسکن مواجه است. همواره بخش‌های مختلف اقتصاد و وزرای این حوزه‌ها برای دستیابی به منابع مالی محدود دولت با یکدیگر رقابت می‌کنند. در این میان جداکردن یارانه‌ها از تأمین مالی بخش‌های اقتصادی تا حد زیادی اهمیت دارد. ما باید بتوانیم از بودجه‌های محدود، حداکثر استفاده اهرمی را بکنیم، یعنی به عنوان مثال با 100 تومان دولت، 1000 تومان مسکن بسازیم. این امر در شرایطی ممکن است که بتوانیم به نظام‌ تأمین مالی مسکن از سوی بخش خصوصی میدان دهیم و آن را تقویت کنیم.

پس اظهارات بعضا تند وزیر راه و شهرسازی درباره رشد جمعیت تهران و کلانشهرها هشداری درباره کمبود مسکن است؟

بله. هر چه کشوری بیشتر شهری بشود، عملکرد کلی اقتصاد کلان بخش مسکن، بر حسب سرمایه‌گذاری سالانه و نیز از لحاظ سهم آن در ثروت ملی، وزن سنگین‌تری پیدا می‌کند. این وضع درباره ایران نیز صادق است، چراکه جمعیت شهری کشورمان افزایش یافته و از 70 درصد کل جمعیت فراتر رفته است. مهم‌تر از این درصدها، قدر ‌مطلق اعداد است. طی سه دهه اخیر، جمعیت شهری از رقم 5‌/‌19 میلیون نفر به بیش از 50 میلیون نفر رسیده که همه این افراد نیازمند مسکن هستند. سهم مسکن در شاخص‌های ساختاری حیاتی اقتصاد نیز عمده و قابل توجه است. هزینه مسکن در مخارج ماهانه خانوارها حداقل 30 درصد کل هزینه را تشکیل می‌دهد و در ایران مسکن در اغلب موارد 70 تا 90 درصد ثروت خانوارهاست. همچنین با در نظر گرفتن ساختمان‌های موجود در کشور، مسکن نزدیک به نیمی از ثروت ملی کشورمان را تشکیل می‌دهد. در میزان سرمایه‌گذاری در تولید ناخالص داخلی مسکن، هفت درصد کل تولید ناخالص داخلی را شامل می‌شود و از نظر اشتغال و ساخت ‌و ساز حداقل ده درصد کل نیروی کار را در بر می‌گیرد.

همچنین در نظر داشته باشید هزینه مسکن بخش قابل‌ملاحظه‌ای از شاخص قیمت‌های خرده‌فروشی است که رابطه مستقیمی با تورم دارد و بالاخره در بخش مالی نیز تسهیلات ساخت مسکن و بسیار مهم‌تر از آن تسهیلات بلندمدت خرید مسکن (تسهیلات رهنی) نقش عمده‌ای در اقتصاد کشورمان بازی می‌کند. البته این نقش همچنان در ایران کمرنگ و کوچک باقی مانده است. این ارقام به این معناست که مسکن یکی از ستون‌های اصلی اقتصاد ملی است و مهم‌ترین جزء پس‌انداز واقعی خانوار محسوب می‌شود. اهمیت اقتصادی مسکن زمانی بیشتر مشخص می‌شود که در نظر بگیریم بازارهای مالی در ایران چندان گسترش نیافته و مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری اصلی محسوب می‌شود. این وضع نه‌تنها در ایران بلکه در بیشتر کشورهای در حال توسعه صادق است.

با توجه به صحبت‌های شما، آیا درست است بگوییم در شهرها سرمایه‌گذاری در مسکن جزو سرمایه‌گذاری‌های عمده به شمار می‌رود و حتی در کل سرمایه‌گذاری‌های کشور قابل توجه است؟

بی‌شک چنین است. سرمایه‌گذاری شهری عمده‌ترین سرمایه‌گذاری ملی است و مسکن بخش محوری آن به‌شمار می‌رود. البته متاسفانه آمار پایه اقتصاد ملی این واقعیت را به طور شفاف نشان نمی‌دهد. هیچ مرجعی در ایران ریز سرمایه‌گذاری شهری را به طور کامل برآورد و جمع‌بندی نمی‌کند و جزئیات ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی را در اختیار عموم قرار نمی‌دهد. اما نکته قابل توجه اینجاست که کیفیت و کارایی مدیریتی دولت‌های محلی (شهرداران و شورای شهر) تأثیر بسیاری بر کیفیت کلی سرمایه‌گذاری‌های ملی در این بخش دارد. این موضوع به شکل مستقیم بر کیفیت سرمایه‌گذاری عمومی موثر است و به شکل غیرمستقیم از طریق تأثیر این دولت‌ها بر سرمایه‌گذاری خصوصی کارایی دارد.

یعنی به نظر شما شهرداران نقش بارزی در سیاست‌های توسعه مسکن دارند؟

بله. هرچه میزان شهرنشینی بالاتر برود، نقش آنان بیشتر مشخص می‌شود. البته‌ در ایران در سطوح بالای شهرنشینی تمرکز وجود ندارد و این مساله به پدیده‌ای شایع مبدل شده است. اکنون به دلایل اقتصادی و اجتماعی، شهرداران به مدیران اقتصادی قدرتمندی بدل شده‌اند که تاثیر بسیار عمده‌ای در وضع اقتصادی کشور دارند. آنها برعکس گذشته از رهبران سیاسی کشور نیستند، اما نقش آنها در اقتصاد شهرها اهمیت حیاتی دارد.. امروزه کلانشهرها به واحدهای اقتصادی بین‌المللی پراهمیتی تبدیل شده‌اند که ساز و کارهای مالی آنها از طریق سرمایه‌گذاری‌های شهرداری‌ها صورت می‌گیرد.

مگر محوریت تامین مالی شهرها و بخش مسکن به عهده نظام بانکی نیست؟

چرا، در ایران محوریت تأمین مالی شهرها به عهده نظام بانکی است و حتی شهرداری‌ها هم به ‌سمت تشکیل بانک خود رفته‌اند، اما در نظر داشته باشید که نقش مسکن در کل سرمایه‌گذاری‌های شهری نقشی عمده و موثر است و در نتیجه از آنجا که نظام تأمین ‌مالی خصوصی مسکن ناکافی است، بخش مسکن صدمه زیادی به اقتصاد شهری وارد می‌آورد تا آنجا که رشد متوازن این اقتصاد را ناپایدار کرده است. از سوی دیگر هر چه رشد جمعیت شهری سریع‌تر باشد، میزان این صدمه بیشتر است و ایجاد نظام تأمین ‌مالی مناسب مسکن ضروری‌تر می‌شود.

به نظر شما منابع توسعه شهرها کدام است؟

سرمایه‌گذاری در شهرها از چهار منبع صورت می‌گیرد. اولین آنها بخش خصوصی است که منابع آن، عمدتا از محل پس‌انداز خانوارها به سمت مسکن و پس‌انداز شرکت‌ها به‌سمت سرمایه‌گذاری تجاری متنوع‌تر تامین می‌شود.

دومین منبع توسعه شهرها منابع شرکت‌های دولتی و عمومی و سومین آن پس‌انداز دولت‌های مرکزی و شهرداری‌هاست که به توسعه سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن منجر می‌شود. آخرین بخش تامین منابع توسعه شهرها نیز سرمایه‌گذاری خارجی از طریق بازارهای مالی است که در زمانی که شرایط ایجاب می‌کند یکی از بهترین منابع توسعه‌ای به شمار می‌رود. در سال‌های اخیر، در بین کشورهای جهان منبع چهارم توسعه شهری اهمیت بیشتری یافته است. به عقیده بسیاری از کارشناسان بی‌شک سرمایه‌گذاری خارجی کاتالیزور شیوع نوآوری‌های مالی و فنون بهتر مدیریت ریسک است، اما مدت‌هاست وجوه خارجی بیشتر برای تأمین مالی طرح‌ها و نه تأمین‌مالی خرید مسکن به کار می‌رود. مشکلات تحریم باعث شده ایران از دریافت منابع مالی خارجی محروم شود، هرچند طرح‌های سودآور بسیاری را در دست داشته است. پایداری مالی ایجاب می‌کند سرمایه‌گذاری هر دو بخش خصوصی ‌و عمومی در شهرها تا آنجا که ممکن است، کارآمد باشد. به همین دلیل لازم است سطح تقاضا برای خدمات بیش از واقع برآورد نشود و زمان‌بندی و توالی سرمایه‌گذاری‌ها مناسب در دستور کار باشد تا سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده به‌موقع به بهره‌برداری برسد.

شهرداران هزینه‌های جاری شهرها را باید از کجا تامین کنند؟

ارائه خدمات و نگهداری زیربنایی شهری غالبا به تعدیل مرز بین بخش عمومی و خصوصی نیازمند است. ظرفیت شهرها در ارائه خدمات شهری نیز متناسب با اندازه هر شهر متفاوت است، از این‌رو نسخه مشابه و روشنی برای تقسیم وظایف بین دولت‌های مرکزی و شهرداری‌ها نمی‌توان نوشت. یکی از پدیده‌های جالب سه دهه اخیر در جهان که به طور چشمگیری افزایش یافته، ایجاد حق‌انتخاب مالی ‌و نهادی در تحویل خدمات عمومی شهری است. شما خدمات عمومی شهری را از شبکه‌های زیربنایی اصلی مثل جاده‌ها، آب، برق و ارتباطات در نظر بگیرید و تا خدمات عمومی مانند آتش‌نشانی، پلیس، دفع‌زباله، ترویج اصول بهداشت و اداره عمومی اضافه کنید. همچنین به این موارد خدمات اجتماعی چون همیاری‌های اجتماعی، آموزش عمومی و بهداشت نیز اضافه می‌شود که همه اینها در حوزه عملکرد شهرداری‌ها قرار دارد. در این زمینه لازم است راه‌حل‌های موثر و متنوعی در نظر گرفته شود که با ویژگی‌های فیزیکی ‌و اجتماعی، شیوه‌های تأمین مالی و میزان خصوصی‌سازی وجوه سرمایه‌گذاری شده، تناسب داشته باشد. به طور کل ارائه خدمات شهری در حوزه مسئولیت‌های بخش عمومی قرار دارد و می‌تواند از طیف کاملا دولتی گرفته تا طیف کاملا خصوصی نوسان کند. در ایران هرچند شهرداری‌ها کمتر به وظایف حاکمیتی خود توجه کرده و بیشتر به‌شکل بنگاه تجاری رفتار کرده‌اند، اما باز هم مانند بسیاری از کشورها، بخش عمده‌ای از این خدمات عمومی به عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است.

دولت و شهرداری‌هاچگونه می‌توانند نقش مکملی در سیاست‌های توسعه‌ای مسکن داشته باشند؟

بیشترین سیاست‌های تقویت‌کننده تقاضای مسکن در سطح دولت مرکزی شکل می‌گیرد. این در حالی است که شهرداری‌ها نقش عملیاتی در عرضه مسکن را دارند. هرچند چارچوب‌های قانونی ممکن است در سطح ملی تعیین شود، اما تولید مسکن همواره جنبه محلی دارد.

یکی از مسائلی که در بحث ساخت و ساز مسکن همواره مطرح بوده و اکنون نیز به یکی از چالش‌های اصلی مسکن مهر تبدیل شده، بحث قیمت تمام شده مسکن است. پیشنهاد شما برای کاهش قیمت تمام شده مسکن چیست؟

برای کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و برای این که عرضه مسکن پاسخگوی تقاضا باشد، اتخاذ سیاست‌هایی ضروری است. اول این که، میزان عرضه زمین شهری آماده‌سازی شده باید گسترش یابد. این اقدام باید از طریق شفاف‌سازی و بهبود و تفکیک کار بین عوامل بخش خصوصی و عمومی صورت پذیرد. در این میان شهرداری‌ها نقشی کلیدی در عملکرد روزانه بازارهای خصوصی‌ مستغلات دارند. بدترین روش ساخت مسکن شهرها در سراسر دنیا این است که در جاهایی که اراضی وسیع ملی وجود دارد یا تحت‌کنترل شرکت‌های دولتی است، شهرهای جدید ساخته شود. شرکت‌های دولتی در بیشتر موارد به دلایل متنوع نمی‌توانند یا نمی‌خواهند در تصمیمات سرمایه‌گذاری یا تعیین مقررات با شهرداری‌ها هماهنگ شوند. در چنین شهرهایی، عرضه موثر زمین کاهش یافته و از سطح عرضه بالقوه کمتر و در نتیجه زمین آماده‌سازی شده بسیار کمیاب می‌شود. همچنین قیمت‌های مسکن و مستغلات بالا می‌رود و برای گروه‌های درآمدی پایین، ازدحام در واحد مسکونی تشدید می‌شود. از سوی دیگر یکی از نکاتی که باید برای کاهش قیمت تمام شده مسکن در نظر گرفته شود چارچوب مقرراتی توسعه اراضی و مستغلات است. این مقررات باید شفاف و قابل پیش‌بینی برای آماده‌سازی زمین باشند و استانداردهای ساخت‌وساز و مستغلات منسجم در آنها رعایت شده و نظام مالیاتی ملی و محلی با ثبات و صحیح در آن تعیین شود. سومین نکته در این زمینه توجه به رقابتی بودن صنایع ساخت‌وساز است. اکنون به یمن استانداردها، نظام مالیاتی، تدارکات عمومی، مناقصه، پیمانکاری و فناوری این صنایع باید بهتر شکل گیرند.

مهم‌ترین عامل برای پیشبرد برنامه‌های توسعه مسکن میان دولت و شهرداری‌ها را چه می‌دانید؟

باید بگویم چارچوب نهادی عرصه‌ای است که در آن عمده‌ترین تغییرات در رابطه بین دولت‌های مرکزی و شهرداری‌ها به‌وقوع می‌پیوندد. هرچند در کشورهای مختلف شرایط متفاوت است، اما الگوی دائمی، تمرکز نکردن و تقسیم قدرت در سه حوزه اصلی سیاست شهری یعنی برنامه‌ریزی، مسکن و تأمین مالی است. پس طراحی چارچوب نهادی شفاف و پایدار برای سیاست مسکن ملی خود مهم‌ترین عامل برای پیشبرد برنامه‌های توسعه مسکن است. در سطح ملی، چارچوب قانونی، مقرراتی و اختیارات پایداری باید در این زمینه ارائه شود. در سطح محلی نیز، از وجود شهرداری‌های نوآور و خودگردان باید اطمینان یافت که بتوانند سیاست‌های مسکن مناسب را به اجرا درآورند.

سیاست موثر و صحیحی که اکنون کشور در بخش مسکن نیاز دارد بر چه اصولی باید استوار شود؟

سیاست مسکن صحیح در هر اقتصادی که بسرعت در حال شهری‌شدن است، چند عنصر اصلی دارد. عامل اول بهبود حق مالکیت است. در این زمینه باید نظام ثبت اراضی و املاک، روزآمد و این اطمینان حاصل شود که سند مالکیت بدرستی قابل نقل و انتقال است و رویه عادلانه‌ای برای تثبیت مالکیت وجود دارد. این فرآیند طی سال‌های اخیر در ایران بشدت آسیب‌دیده است و اسناد رسمی ملکی حتی ارزش گذشته خود را تا حد زیادی از دست داده است.

دومین عنصر این است که باید در زمینه خرید مسکن، اعتبارات رهنی وجود داشته باشد و مردم باید بتوانند از محل پس‌اندازهای آینده خود مسکن خریداری کنند. همچنین قیمت این تسهیلات باید در بازار تعیین شود و موانع موجود برای اعطای تسهیلات خرید مسکن رفع شود. این بازار رهن باید به بازار سرمایه متصل شود تا کارایی لازم را داشته باشد. سومین موضوع، نظام یارانه‌هاست که نیاز است بدرستی و هدفمند اجرا شود. در تخصیص یارانه‌ها باید گروه‌هایی که نیازمند حمایت هستند، شناسایی شوند. در عین حال اعتبارات ‌باید از یارانه‌ها جدا شود؛ یارانه‌ها ‌باید به طور مستقیم به افراد ذینفع اختصاص یابد و راکد نماند. همچنین باید از هدر رفت آن در برخی موسسات اجتناب شود. اما باید در نظر داشته باشید بسیاری از سیاست‌های مسکن به تقاضا و بعضی به عرضه مربوط است. بخشی هم به چارچوب نهادی مربوط است که این سیاست‌ها از آن طریق ارائه می‌شود.

آیا درباره مسکن مهر به نظام یارانه‌ای که شما به آن اشاره کردید، عمل شد؟

مسکن مهر مقوله جداگانه‌ای است که در آن هیچ ‌یک از مسائل و ضوابط مورد نظر ازجمله تفکیک تأمین مالی از یارانه‌ها رعایت نشده است. مسکن مهر طرحی عمدتا بدون ‌چارچوب و احتمالا مبتنی بر اهداف انتخاباتی بوده است که از هیچ یک از اصول اقتصادی تبعیت نمی‌کند. البته دولت یازدهم نیز مجبور شده است تعهدات دولت قبلی را انجام دهد و پس‌ از ساخت و تحویل 2‌/‌2 میلیون واحد مسکونی، بالاخره این برنامه به طور کلی تعطیل شود.

از سوی دیگر در هر دو سطح ملی و محلی، باید نظام اطلاع‌رسانی مستغلات قابل اطمینان و روزآمد طراحی شود. هرچند بازار مسکن نقشی اساسی در توسعه ملی دارد، اما اطلاعات آن به طور شفاف در اختیار مصرف‌کنندگان مسکن و سرمایه‌گذاران قرار نمی‌گیرد. از این ‌رو لازم است وزارت راه و شهرسازی نظام اطلاع‌رسانی مستغلات قابل ‌اطمینانی را در این باره طراحی و ارائه کند.

نظام تامین مالی جدید مسکن که شما به آن اشاره کردید تا چه حد از سوی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم اجرا خواهد شد؟

از آنجا که این موضوع به ساختارهای تصمیم‌گیری و مسائل حاکمیتی مربوط است، غالبا در کانون اصلاحات مسکن قرار می‌گیرد. درباره تأمین مالی مسکن، اولویت راهبردی در سطح ملی آن است که مقامات مالی توسعه سریع نظام تأمین مالی مسکن خصوصی را تقویت کنند. با این حال وزیر راه و شهرسازی نه اختیار دارد و نه در موقعیتی است که به تنهایی با نهادهای تأمین مالی مسکن دست و پنجه نرم کند. وی از نزدیک باید با وزارتخانه‌های دارایی و بانک مرکزی همکاری داشته باشد. در نظر داشته باشید وزارت دارایی و بانک مرکزی مسئول توسعه یکپارچه نظام مالی‌ در کشور هستند، چراکه پیشرفت در توسعه نظام تأمین ملی مسکن تا حد زیادی به کیفیت مدیریت اقتصاد کلان یعنی توجه به بحث تورم و هزینه سرمایه و سیاست‌های معطوف به توسعه زیرساخت‌های مالی از قبیل قوانین، مقررات، بانک‌ها و دیگر نهادهای مالی و مهارت‌های دست‌اندرکاران مالی مربوط است. مکاتبات وزیر راه و شهرسازی و نشست‌های وی با رئیس‌ کل بانک مرکزی بیانگر شناخت اهمیت این موضوع از طرف آخوندی است.

ممکن است تکلیف سیاست‌های توسعه مسکن روشن شود؟

اکنون تقسیم کار بین دولت و شهرداری‌های مهم در حال تغییر است. این موضوع به طیف گسترده‌ای از فرصت‌های جدید در ساخت مسکن انجامیده است. اصلاحات مربوط به یارانه‌های تأمین مالی مسکن نیز در این زمینه اهمیت فراوانی دارد. باید در نظر داشته باشید از نظر تاریخی در طراحی حمایت‌های مالی دولت از بخش مسکن تفاوت‌های عمده‌ای بین کشورهای صنعتی و کشورهای در حال توسعه وجود دارد. در کشورهایی مثل فرانسه و ژاپن، سهم مسکن ساخته شده از سوی بخش عمومی بسیار عمده است. این در حالی است که در تعداد کمتری از کشورها مسئولیت تأمین مسکن به عهده بخش خصوصی است. آمریکا و استرالیا از کشورهایی بوده‌اند که در آنها طبق قانون اساسی، دولت مرکزی و ایالتی از ساخت‌وساز مسکن نهی شده‌اند. در بعضی از کشورها میراث گذشته هنوز به شکل موجودی بزرگی از مسکن‌هایی نمود دارد که در مالکیت عمومی است. با این همه، سمت و سو و عزم سیاست عمومی در بخش مسکن طی حداقل سه دهه اخیر کم‌اشتباه بوده است. همه دولت‌ها پذیرفته‌اند که تغییر از یارانه‌های طرف عرضه به‌سمت یارانه‌های طرف تقاضا ضرورت دارد، چراکه این تحول هم از نظر اقتصادی کارآمدتر و هم از نظر اجتماعی مطلوب‌تر است. البته در مورد برنامه‌ مسکن مهر باز هم تاکید می‌کنم که هیچ یک از این موارد صدق نمی‌کند و آن برنامه عظیم ساخت مسکن بر هیچ یک از اصول مورد اشاره در بالا متکی نبوده است.

میراث گذشته ایران در حوزه نظام مالی مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

تا این اواخر، در کشورهای در حال ‌توسعه، سیستم تأمین مالی کارآمد وجود نداشت. در ایران هم نظام تأمین مالی مسکن همچنان ناکارآمد است. اکنون مشاهده می‌شود که در عملکرد بانک خصوصی و دولتی، مسکن و سیاستگذاری نهادی محدود به برنامه‌های عمومی کوچک، حاصل کنش متقابل گروه‌های ذینفع خاص، وزرای مسکن و مقامات مالی مختلف یا وزرای برنامه‌ریزی در زمان‌های مختلف بوده است. این مجموعه همه به دنبال تأمین مالی بخش‌هایی هستند که از نظر آنها اولویت دارد. طیف خدمات و ابزارهای مالی موجود و کیفیت آنها بسیار محدود است. تأمین مالی بسختی انجام می‌شود و منابع کافی وجود ندارد. در ایران، نهادهای مالی بخش مسکن تنوع لازم را ندارند و ریسک خود را مدیریت نمی‌کنند. هرچند نهادهای مالی با نیت منافع عامه شکل گرفته‌اند، اما بانک‌های دولتی در زمینه مسکن غالبا ناکارآمد و به نهادهای بوروکراتیک بدل شده‌اند. در نظام مالی، این بانک‌های دولتی هر نوع نوآوری در بازار رهن مسکن را در نطفه خفه کرده‌اند. در ایران نه بانک مسکن و نه بانک‌های تجاری بویژه در حوزه تأمین مالی خرید مسکن موفقیت چشمگیری نداشته‌اند.

چه اصلاحاتی را در نظام تأمین مالی مسکن کشور پیشنهاد می‌کنید؟

این یک اصل است که هرجا نظام تأمین مالی مسکن درست کار نمی‌کند، کمبود مسکن وجود دارد. از این رو باید تحولات عظیم در حوزه تأمین مالی مسکن در ایران به ‌وجود آید. در این حوزه باید تفاوت‌های اساسی بین اقتصادهای توسعه‌ یافته و ایران حذف شود. در همه کشورهای در حال توسعه و ازجمله ایران، بازار رهن (یعنی بازار تأمین مالی دارایی‌های مستغلاتی) مهم‌ترین بخش بازار سرمایه به شمار می‌رود. اکنون همه نقش بخش خصوصی در تأسیس بانک‌ها و نهادهای مالی خرده‌فروش را قبول دارند. در کشورهای در حال توسعه، دولت‌ها در تأسیس نهادهای مالی نقش داشتند، اما امروز حتی این را نیز پذیرفته‌اند که وارد عرصه مدیریت نشوند. البته، دولت‌ها نقش عمده‌ای در ضابطه‌مندکردن و نه کنترل بخش خصوصی به عهده دارند تا در این زمینه انحصار به وجود نیاید و خلاف منافع مردم حرکتی نشود. باید در حوزه تأمین مالی مسکن ارتباط مهم بین سیاستگذاری مسکن و نظام صحیح تأمین مالی مسکن به‌طور خاص به‌وجود آید. همه اصلاحات مالی باید متکی به مسیر معین باشد.

وام 100 میلیون تومانی مسکن؛ تهدید یا فرصت؟

با این که اظهارات وزیر راه و شهرسازی در خصوص امکان اعطای وام یکصد میلیون تومانی مسکن، امید بسیاری از مردم برای خانه‌دار شدن از این طریق و متناسب شدن تسهیلات مسکن با قیمت واقعی خانه را بیشتر کرده، اما این موضوع از زوایای دیگری نیز قابل بررسی است. ماجرا از این قرار است که بسیاری از متقاضیان مسکن، اظهارات «مشروط» عباس آخوندی را «قطعی» و «قریب‌الوقوع» تلقی کرده و خرید مسکن خود در آینده نزدیک را به امید دریافت این وام به تاخیر انداخته‌اند؛ در واقع این گونه استنباط شده که پرداخت این وام در آینده نزدیک شروع خواهد شد.

این امر آن‌گونه که حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفته، بازار در حال رونق گرفتن مسکن را دوباره در رکود فرو برده و بسیاری از متقاضیان به امید دریافت این وام فعلا از خرید دست کشیده‌اند. این موضوع یکی از آفت‌های کم توجهی وزرا و مقامات ارشد به اثرات اظهاراتشان و گزیده و مبهم و ناکافی سخن گفتن آنان است، زیرا مقامات معمولا به دلیل کمبود وقت یا ده‌ها عامل دیگر جزئیات تعیین‌کننده یک خبر مهم را اعلام نمی‌کنند و این امر اصل خبر را به انحراف کشیده و ثواب را تبدیل به کباب می‌کند. این قاعده در اعلام خبر وام صد میلیون تومانی مسکن نیز به روشنی به چشم می‌خورد زیرا به طور کامل و دقیق به مردم گفته نشده که این وام در آینده نزدیک قابل پرداخت نیست. به عبارت بهتر هنوز «نه به دار است و نه به بار» زیرا پرداخت این وام مقدمات مفصل و طولانی می‌خواهد که فراهم کردن آن از عهده وزارت راه و شهرسازی خارج است. برای پرداخت این وام باید صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تمام بانک‌های کشور تشکیل شود، سپس میزان سپرده‌گذاری و ماندن و انتظار آن همراه بانرخ سود شناور مشخص شود و در نهایت مدتی از خواب سپرده مردم در این صندوق‌ها بگذرد تا این وام قابل پرداخت شود.

طی این مراحل مستلزم موافقت بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار و حتی هیات وزیران است، در حالی که مذاکرات وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی فعلا در مرحله مقدماتی است و حتی هنوز طرح منسجمی در این خصوص تهیه نشده و همه چیز در حد مطالعات است، پس این وام به خرید امروز و فردای بسیاری از خریداران نمی‌رسد و منطقی است آنان فعلا به این وام دل نبندند و با امکانات موجود خود در صورت تمایل به خرید مسکن اقدام کنند.

کتایون مافی ‌/ ‌گروه اقتصاد