کاهش قیمت اوراق مسکن را از فرابورس نخواهید

با این حال ورود این اوراق دردسرهای خاص خود را نیز داشت. گرانی و پیچیده‌ بودن ضوابط معامله این اوراق و همچنین اما واگرهایی که بانک مسکن برای مدت اعتبار و مشمولان استفاده از وام‌های جدید مسکن گذاشت، کار را دشوار کرد. با این حال هیچ دشواری به بزرگی افزایش قیمت یکباره این اوراق نبود. در پاسخ به دلایل این دشواری، امیر هامونی، مدیرعامل فرابورس، سازمانش را در این باره مصلوب‌الاختیار توصیف می‌کند و مسئولیت را به ناشر این اوراق حواله می‌دهد. با این حال وی از ورود ابزارهای جدید تامین مالی بخش مسکن سخن می‌گوید که می‌تواند عرضه و تقاضای مسکن را متوازن کند.

این روزها یکی از مهم‌ترین مراجعات مردم به فرابورس، تهیه اوراق وام مسکن است، اما قیمت این اوراق همواره رو به افزایش بوده و است. قیمت اوراق وام مسکن از زمان اولین انتشار تاکنون چقدر افزایش پیدا کرده و علت این افزایش چه بوده است؟

انتشار اوراق تسهیلات مسکن، مهر 89 انجام شد و در آبان ماه اولین معامله این اوراق صورت گرفت. قبل از ورود این اوراق به فرابورس، قیمت یک مجموعه اوراق که می‌شد با آن وام مسکن گرفت در بازار غیررسمی حدود500 هزار تومان بود. یعنی هر ورقه این اوراق حدود 90 تا 100 هزار تومان قیمت داشت و معامله می‌شد و با کارمزدهای بالا، که عمدتا افراد فعال در این حوزه ـ از خریدار گرفته تا فروشنده ـ دریافت می‌کردند. از این رو بانک مسکن تصمیم گرفت تسهیلات مسکن نظام‌مندی را ایجاد کند و سر و سامانی به این بخش بدهد. قصد بانک مسکن از این کار شفافیت در قیمت‌گذاری بود.

توجه دارید که به هر حال باید در یک بازار، قیمت‌گذاری به طور شفاف صورت بگیرد تا دست خیلی از این افراد دلال که در معاملات دست دوم حضور داشته و کارمزدهای بسیار بالای نقل و انتقال را دریافت می‌کردند، کوتاه شود. بانک مسکن و فرابورس جلسات متعددی در این خصوص تشکیل دادند که بالاخره به این نتیجه رسیدند ماهانه فهرست دارندگان اوراقی را که در بانک مسکن سرمایه‌گذاری کردند به فرابورس ارسال شود تا برای آنها گواهی نقل و انتقال صادر شود. هدف از تشکیل بازار مذکور این بود که برخی افراد وام خود را دریافت می‌کنند، اما برخی دیگر بنا به هر دلیلی دیگر به این وام احتیاجی ندارند و قصد واگذاری آن را دارند. در این صورت این فرد می‌تواند با سپرده‌گذاری که قبلا انجام داده، گواهی را که از سوی فرابورس دریافت کرده است، عرضه کند و کسی که نتوانسته در بانک مسکن سپرده‌گذاری کند از این وام بهره‌مند شود و با خرید این اوراق به هدف خود برسد.

این بازاری بود که در آبان 89 رسما در فرابورس با درخواست بانک مسکن شروع به کار کرد و مجوزهای لازم را از کمیته فقهی و همین طور سازمان بورس و اوراق بهادار و شورای عالی بورس اخذ کرد. البته این اوراق به عنوان یک ورقه قابل معامله هم شناخته شد و با عنوان یک امتیاز و یک حق تقدم در نظر گرفته شد. از آن تاریخ تقریبا روند نزولی قیمت آن در بازار شروع شد. با توجه به این که فرابورس فقط یک کارمزد حداقلی ـ شاید در حد 10 هزار تومان ـ را که باید به کارگزار پرداخت می‌شد در نظر گرفته بود. لذا قیمت 90 هزار تومانی این اوراق به 40 تا50 هزار تومان رسید و این کاهش قیمت ناشی از تغییرات و همچنین وجود شفافیت در بازار بود. همچنین به واسطه این‌که این بازار، ‌بازار شفافی شده بود، قیمت‌هایی که در بازار غیررسمی (هر برگه 90 تا 100 هزار تومان) قیمت داشت، این زمان سپری شد و در آن مدت برنامه‌ریزی‌هایی صورت گرفت تا این اوراق با قیمت‌های 37 تا 38 هزار تومان هم معامله شد.

چه دلیلی پیش آمد که قیمت این اوراق از 37 هزار تومان دوباره روند صعودی را پیش گرفت؟

در دی ماه سال گذشته شورای پول و اعتبار سقف استفاده از وام مسکن را از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش داد و همین افزایش وام ابهاماتی را به وجود آورد. شورا در مرحله اول اجازه داد کسانی که اوراق را دارند و کسانی که آن را می‌خرند تا سقف 35 میلیون تومان وام بگیرند. همین طور سقف وام جعاله‌ تعمیرات مسکن به ده میلیون تومان افزایش یافت. این اقدامات، در مجموع 45 میلیون تومان وام را برای زوج‌های جوان قابل دسترسی کرد که با فرمولی که بانک مسکن و شورای پول و اعتبار اعلام کرد این وام تا 60 میلیون تومان هم پرداخت می‌شود. حالا اتفاقی که افتاد را می‌شود این طور توصیف کرد که از آذر و دی سال گذشته تا الان، تقاضای واقعی این وام سه برابر شده است. دلیل عمده‌اش هم این است که به هر حال حجم اوراق مورد معامله بیشتر شده است. مثلا قبلا با 40 برگه یک وام 20 میلیونی معامله می‌شد، اما الان باید 90 برگه خرید تا یک وام 45 میلیون تومانی نصیب من نیازمند نوعی بشود؛ لذا بخشی از دلایل رشد قیمت اوراق این است.

و دلیل بعدی؟

بخشی هم به این برمی‌گردد که متقاضیان جدیدی وارد این بازار شدند. این متقاضیان که قبلا برای خرید یک خانه 20 میلیون تومان بودجه در اختیار آنها قرار می‌گرفت، چون این مبلغ در قبال مبلغ کل خانه به چشم نمی‌آمد و شاید در معادلات و محاسبات خریدار مسکن رقمی نبود که بخواهد این پروسه یک ماه یا 40 تا 45 روز را در فرابورس و بانک مسکن طی کند و بیاید این وام را بگیرد و لذا خیلی از خریداران اصولا از دریافت وام مسکن چشم‌پوشی می‌کردند.

اما از آنجا که شورای پول و اعتبار و همین‌طور خود بانک مسکن سقف وام مسکن را بالا بردند، به هر حال به نوعی در معادلات و محاسبات قیمت خرید مسکن برای عامه مردم، رقم وام مسکن تاثیرگذار شده و قابل محاسبه است و لذا خیلی‌ها حاضرند برایش وقت بگذارند و این وام 45 میلیون را دریافت کنند. به همین دلیل ما متقاضیان جدیدی هم در این مدت برای دریافت وام مسکن از طریق اوراق داشتیم، در حالی که عرضه اوراق افزایش نیافته و شاید در بعضی ماه‌ها کمتر هم شده است.

این راهم بگویم که عرضه اوراق این طور نیست که فرابورس آن را عرضه کند. بلکه خود دارندگانی که قبلا در بانک مسکن سپرده‌گذاری کردند و به این سپرده‌هایشان این امتیاز تعلق گرفته است، این اوراق را به نسبت شرایط بازار عرضه می‌کنند. لذا اگر ما عرضه را ثابت در نظر بگیریم، از آذر و دی سال‌ گذشته و بعد از ماه‌های گذشته از امسال عرضه اوراق کمتر شده، اما تقاضا سه برابر شده و لذا طبیعی است قیمت‌ها از 40 هزار برسد به این قیمت‌هایی که الان در بازار دارد کشف قیمت می‌شود.

یک نکته دیگر هم خدمت‌تان عرض کنم و آن این که من دیدم تحلیل‌هایی را که خیلی از دوستان انجام می‌دهند و می‌گویند برای دریافت وام ما باید 90 برگه بگیریم که می‌شود در حدود 9 میلیون تومان و این وام برای ما خالص 36 میلیون تومان درمی‌آید. این تحلیل باید این طوری انجام شود که به هر حال این پولی که بابت این اوراق جابه‌جا ‌شده و وامی که دریافت می‌شود خوب این پول می‌تواند با سودش جایگزین شود.

در واقع این 36 میلیونی که دست مشتری را می‌گیرد و وی اقساطش را براساس وام 45 میلیون تومانی می‌پردازد، اگر ارزش فعلی این اقساط را حساب کنیم، درمی‌آید حدود 21 درصد و این با شرایط حال حاضر قیمت پول و نرخ سودهایی که بانک‌ها و فعالان اقتصادی جابه‌جا می‌کنند، متناسب است. یعنی با توجه به شرایط بازار چیز غیرعادی وجود ندارد و طبیعی است با این نرخ‌هایی که در بازار پول است این نرخ‌ها متناسب با آن تنظیم شده و بازار عاقلانه تصمیم‌گرفته و به این نتیجه رسیده است.

با توجه به این، سازمان فرابورس بارها اعلام کرده اقدام‌های متعددی برای افزایش عرضه اوراق وام مسکن و کاهش سفته‌بازی آن در نظر دارد. به نظر می‌رسد هیچ اقدام موثری در این زمینه انجام نشده است.

ببینید، فرابورس عرضه‌کننده اوراق مسکن نیست که بتواند این کار را انجام دهد. ما تنها راهکارها را به بانک مسکن ارائه می‌کنیم و ارائه کرده‌ایم. از جمله این‌که سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت تعریف شود تا پس‌اندازهای ثابت مردم در بانک جمع‌آوری و در حساب سپرده قرار بگیرد. حال با هر مقدار سپرده‌ای که در اختیار مشتری است امتیازی را کسب کند و در نهایت بتواند در بازار اوراق خود را عرضه کند.

همچنین صندوق‌های سرمایه‌گذاری که در بازار وجود دارد نیز ازجمله توصیه‌های فرابورس بوده که بانک مسکن می‌تواند انجام بدهد. حتی از سوی فرابورس به تمام صندوق‌های سرمایه‌گذاری حال حاضر در بازار سرمایه بخشنامه شد که این اجازه را داشته باشند، علاوه بر پرتفوی سهام، اوراق مشارکت، اوراق اجاره و اوراق مرابحه را دارا باشند تا بتوانند در بانک مسکن با آن فرمول مشخص و آن امتیازهایی را که می‌توانند بگیرند سپرده‌گذاری کنند تا به حجم عرضه اوراق مسکن اضافه شود.

واقعیتش این است که از شهریور امسال ما شاهد افزایش حجم عرضه اوراق بوده‌ایم، اگرشما تعداد اوراقی را که در مرداد برای عرضه موجود بوده، نگاه کنید چیزی حدود 770 هزار برگه است که این اوراق در شهریور ماه به حدود 820 هزار ورقه رسیده و چیزی حدود 50 هزار برگه بیشتر از ماه قبلش بوده است.

لذا بانک مسکن با توجه به سپرده‌گذاری که نزد وی انجام شده، تا حدی توانسته قیمت اوراق راکنترل کند. شما نماد شهریور امسال بانک مسکن را اگر ملاحظه کنید، می‌بینید روزی که این نماد باز شد خیلی عرضه سنگینی صورت گرفت و توانست قیمت اوراق را از 100 هزار تومان به حدود 92 تا 93 هزار تومان کاهش دهد و این اتفاق افتاد، اما به هر حال سعی همه ما از جمله بانک مسکن، سازمان بورس و شورای عالی بورس که یکی دو جلسه هم ما خدمت آنها بودیم و جلساتی را ویژه همین قضیه گذاشتند، سعی ما این است که بتوانیم با راهکارهایی عرضه را تقویت کنیم، ولی قطعا این عرضه دست فرابورس یا شورای عالی بورس و سازمان بورس نیست. به هر حال از طرف ما فقط سیاستگذاری و توصیه می‌تواند صورت بگیرد، ولی این که این سیاست‌ها چه ضمانت اجرایی داشته باشد برمی‌گردد به سیاست‌هایی که شورای پول و اعتبار و خود بانک مسکن می‌تواند برای کنترل این اوراق اجرا کند.

حالا فکر می‌کنید کاهش قیمت اوراق به تنهایی از عهده بانک مسکن بربیاید؟

خیر، خود بانک مسکن هم به تنهایی نمی‌تواند روی قیمت اوراق اثر داشته باشد، چون در قیمت‌گذاری اوراق ذی‌نفع نیست. یکسری مردم می‌آیند و در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند و طبق فرمول امتیاز می‌گیرند. همان مردم هم امتیازهایشان را دوباره به مردم در بازار عرضه می‌کنند. حالا یکسری هم از دارندگان اوراق هستند که خانه گرفته‌اند و نیاز ندارند و این امتیازها را می‌دهند به دیگران که بتوانند از این امتیازها استفاده کنند و خانه‌دار شوند.

من آماری خدمت‌تان عرض کنم که بدانید حدود 500 هزار نفر با استفاده از این ساز و کار صاحب خانه شده‌اند. الان هم شکل معاملات اوراق طوری شده است که تمام معاملاتی که دارد انجام می‌شود نزدیک به صد درصد، به استفاده از وام منجر می‌شود.

یعنی بحثی که بعضا مطرح می‌شود که خیلی‌ها اوراق را می‌خرند و استفاده نمی‌کنند و می‌خواهند با دید سرمایه‌گذاری وارد این بازاربشوند با توجه به محدودیت‌هایی که فرابورس گذاشت و از جمله حجم خرید را برای هر کد معاملاتی محدود کرد و همین طور مدت زمان نگهداری را برای این اوراق در نظر گرفت و هر نفر که این اوراق را می‌خرد باید حداقل دو ماه نزد خودش نگه دارد و حق معاملات ثانویه ندارد، درست نیست. با این تفاصیل تقریبا می‌شود گفت که ما میزان استفاده از وام مسکن را به صددرصد رساندیم و معاملات مازاد را در این اوراق شاهد نیستیم.

برنامه جدیدتان برای تامین مالی بخش مسکن چه سمت عرضه و چه سمت تقاضا چیست؟

کاری که دراین راستا صورت گرفت بحث راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بود که انجام شد. این کار بخش ساخت و ساز مسکن را تقویت می‌کند و می‌تواند یکی از عوامل موثر عرضه مسکن باشد. فعالیت این صندوق‌ها متمرکز بر کمک و تامین مالی پروژه‌هایی است که در صنعت ساخت و ساز هستند و این قطعا از جهاتی بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. صندوق‌ها از یک سوءعامل تقویت عرضه هستند و از سوی دیگر با توجه به نظام طراحی که صورت گرفته در بخش عرضه موثر خواهند بود. یعنی صندوق زمین و ساختمان طوری طراحی شده که هر مترمربع مسکن تحت ساخت یا مالکیت آن به تقریبا چهار هزار و خرده‌ای سهم تقسیم می‌شود.

به این ترتیب هر متراژ یا قیمت مسکنی را که شما در نظر بگیرید، مثلا شما چهار میلیون تومان در نظر بگیرید به قسمت‌های هزار تومانی تبدیل می‌شود. یا براساس یک مترمربعی که با چهار میلیون تومان ساخته می‌شود، واحدهای سرمایه‌گذاری هزار تومانی منتشر می‌کنیم.

طبیعی است دسترسی عموم مردم به صنعت ساخت و ساز و خرید مسکن با این مکانیسم فراهم می‌شود. الان با توجه به شرایط موجود کسی مثل من و شما بخواهد وارد بازار مسکن شود و خانه‌ای را بخرد باید رقم قابل توجهی داشته باشد، ولی الان با یک سرمایه حداقلی می‌توان به بحث آورده مسکن ورود کرد. همچنین قطعا خریدارانی که می‌آیند در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند، خودشان را نسبت به نوسانات نرخ تورم در حوزه مسکن پوشش ریسک می‌دهند و اگر آن مسکن گران شد به تناسب آن قیمت‌های این بازار ثانویه در فرابورس گران می‌شود.

همچنین اگر انتظار از بازار مسکن این باشد که راکد بماند، قطعا این انتظارات تاثیرات خودش را روی بازار ثانویه این صندوق‌های زمین و ساختمان خواهد گذاشت. لذا از هر دو جنبه می‌تواند به تقاضا و عرضه مسکن کمک کند.

علاوه بر صندوق‌های زمین و ساختمان، فرابورس با همکاری برخی دستگاه‌های دیگر در حال مطالعه و راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات یا صندوق‌هایی که اجاره‌داری می‌کنند یا همان ریسک‌ها است. این صندوق‌ها مکمل صندوق‌های زمین و ساختمان هستند که می‌توانند بیایند پروژه‌ای را که صندوق ساخت یا زمین ساختمان ساخته است را بخرند و به صورت اجاره‌داری به کسانی که می‌خواهند اجاره کنند، بدهند. طبیعتا از محل اجاره این واحدها صاحبان این صندوق‌ها می‌توانند منتفع بشوند. ما این را در دستور کار داریم و انتظار داریم بخوبی انجام شود.

خرید و فروش اوراق مشارکت و اوراق بهادار دیگر از طریق فرابورس الان عملیاتی شده است؟

از سال 88 بازار اوراق مشارکت در فرابورس راه‌اندازی شد. فکر می‌کنم این بازار با حدود 30 تا 40 میلیارد تومان شروع به کار کرد و الان نقدینگی این بازار حدود 6000 میلیارد تومان است که به هر حال رقم قابل توجهی شده است. همچنین با گسترش معاملات، اکنون بالغ بر 30 نوع اوراق از قبیل اوراق مشارکت، اوراق اجاره و مرابحه، گواهی سپرده بانکی و حتی پذیره‌نویسی و معاملات ثانویه برای این اوراق در آن انجام می‌شود.

این بازار یک بازار نوپا بوده و در چند سال گذشته این بازار وجود خارجی نداشته است. در بانک‌ها عمدتا ساز و کار خرید و بازخرید این اوراق مطرح بوده، ولی از روزی که این بازار معاملات ثانویه درفرابورس راه‌اندازی شده این اوراق می‌تواند به قیمت بازار نرخ‌گذاری شود و معاملات ثانویه اتفاق بیفتد.

در این میان همکاری را هم با بانک مرکزی داشتیم که بتوانیم اوراق جدیدی را که بانک مرکزی در قالب گواهی سپرده عام و خاص و همین طور اوراق جدیدی که بانک‌های عاملش مشخص می‌شود؛ منتشر می‌کند، با همکاری فرابورس عرضه شود. مثلا اگر برای شهرداری‌ها اوراق مشارکت منتشر شود برای تامین مالی دولت، این اقدام با همکاری فرابورس انجام شود. همچنین راه‌اندازی بازار اوراق بدهی، یکی از خواسته‌های دیرینه بازار سرمایه است که بتواند آن بازار هم شکل بگیرد و جای خودش را در اقتصاد کشور پیدا کند.

ما در فرابورس مثل بورس با معضلاتی مثل دستکاری و بازارسازی کاذب و باندسازی برای تغییر قیمت‌ها مواجه نیستیم؟

دستکاری قیمت و معاملات متکی بر ارتباطات معمولا در همه بورس‌ها اتفاق می‌افتد. این یکی از وظایف سازمان بورس و نهادهای ناظر است که کنترل این نوع معاملات را به عهده داشته باشند. اگر بخواهم یک مثال ساده بزنم، می‌توانم این گونه بیان کنم که مثلا من و شما تبانی می‌کنیم قیمت یک سهم را بالا ببریم و بعد به نفع شخصی خودمان پس از فروش آن سهام از بازار بیرون می‌رویم. یا مثلا فرض کنید اطلاعاتی که در بازار یا در شرکت‌ها وجود دارد و آن شرکت قبل از این که اطلاع‌رسانی عمومی در آن زمینه به سهامداران خودش ارائه دهد، می‌آید زودتر اطلاعات را به من و شما می‌دهد. حال اگر این اخبار، مثبت باشد که من سهم را نمی‌فروشم و حتی سهم جدید هم می‌خرم، اما اگر منفی باشد قبل از انتشار این اخبار، این سهم‌هایی را که دارم واگذار می‌کنم. اینها در قانون تعریف شده و در فصل ششم و دوم و سوم قانون تشکیل سازمان بورس به این موضوع اشاره شده و مجازات‌هایی هم برایش در نظر گرفته شده است.

واقعیتش این است که از سال 85 سامانه‌های نظارتی که در سازمان بورس، بورس تهران و بعدها در فرابورس به راه افتاد، با مدل‌های جدیدی که می‌توانند معاملاتی را که از نظر قیمت مشکوک است از نظر قیمت واقعا کنترل و شناسایی بکند تا معاملات متکی بر اطلاعات نهایی باشد.

شما چند تخلف را تا به حال شناسایی کرده‌اید؟

به طور قاطع عرض می‌کنم که تعداد اینها به تعداد انگشتان دست در کل بورس و فرابورس نمی‌رسد و آنهایی که با این موضوع درگیر هستند روال قانونی خودش را طی می‌کند.

اطلاعات این افراد به سازمان بورس و کمیته تخلفات و همین‌طور مراجع قضایی اعلام شده و بعضا رای محکومیت هم گرفتند و بعضی از آنها هم در مرحله صدور رای هستند و بعضی هم در مرحله شناسایی که این قطعا وظیفه همه بورس‌ها از جمله سازمان فرابورس تهران است که این افراد را شناسایی کند و مانع بروز چنین مشکلاتی شود.

البته یک نکته را خدمت شما عرض کنم که وقتی بازار کوچک باشد، طبیعی است در این بازار کوچک این اتفاقات خیلی بیشتر مشاهده می‌شود؛ یعنی یکی دو نفر می‌توانستند، چند میلیارد تومان بازار را جابه‌جا کنند ولی هر چه بازار بزرگ‌تر باشد، فرصت برای سوءاستفاده کمتر می‌شود؛ بخصوص برای سهم‌های بزرگ. شما برای سهم‌های بزرگ به‌هیچ وجه نمی‌توانید روندهای مشکوک به دستکاری قیمت پیدا کنید، به این دلیل که سرمایه بسیار هنگفتی باید در اختیار فرد باشد تا بتواند قیمت‌ها را دستکاری کند. لذا تقریبا احتمال این رویه برای شرکت‌های بزرگ صفر است. برای آن شرکت‌هایی که خدمت‌تان عرض کردم برای کل بورس و فرابورس به تعداد انگشتان دست هم نمی‌رسد و طبیعی است در بورس‌های مطرح و پیشرفته دنیا هم این مساله وجود دارد و متناسب با قانونی که خود آن بورس دارد و قانونی که حاکم بر بازار است برخوردهای مناسب با آنها صورت می‌گیرد. یکی از وظایف بورس‌ها این است که برای این قضیه هم تشکیلاتی را در اختیار داشته باشند. سازمان فرابورس هم به این تشکیلات مجهز است و نمایندگان آن در اداره نظارت بر بازار در فرابورس مستقر هستند. در اداره نظارت بر بورس در بورس تهران و همین طور اداره نظارت بر بازار در سازمان فرابورس که کار همپوشانی را انجام می‌دهند و می‌توانند به بازار اطمینان دهند که اگر چنین معاملاتی پیش بیاید تعدادشان اندک است، آنها قابل پیگیری است و رای هم صادر می‌شود.

تاکنون چند شرکت از فرابورس اخراج شده‌اند؟

از فرابورس هیچ شرکتی اخراج نشده است. یک بحث تغییر نحوه معاملات 14 نماد بود که سال گذشته انجام شد. 14 نماد معاملاتی که در بازار کاری معامله می‌شدند، نحوه مکانیسم کشف قیمت‌شان تغییر کرد وگرنه هیچ شرکتی از فرابورس تا الان که در خدمت شما هستم اخراج نشده است.

محمدحسین علی اکبری ‌/ ‌گروه اقتصاد