آیا قیمت ملک به زیر 1 هزار و 100 دلار خواهد رسید؟/تاثیرات سینرژیک اعطای زمین های دولتی به انبوه سازان و تعدیل قیمت مسکن

 

عرضه و تقاضا در حوزه مسکن یکی از مشکلات جدی این حوزه است که می توان آن را به کمک برخی راهبردها اصلاح کرد. از سال 1397 تاکنون که قیمت مسکن با رشدی قارچ گونه مواجه شده و در برخی مناطق تا 12 برابر رشد را تجربه کرده ؛ تمهدیدات باید در این زمینه جدی تر و موثر تر باشد.

گزارش های میدانی نشان می دهد که قیمت مسکن در برخی مناطق شمال تهران حتی با قیمت مسکن در برخی از نقاط لندن در انگلیس و ونکوور در کانادا و لس آنجلس در آمریکا برابری می کند. متوسط قیمت مسکن آمریکا در ابتدای سال ۲۰۲۰ به طور متوسط ۲۵۹ هزار دلار بوده که این رقم ۱۰۶ درصد بیشتر از متوسط ثبت شده برای سال ۲۰۰۰ بوده است. از ۵۰۰ شهر بزرگ آمریکا، قیمت مسکن به طور متوسط در ۳۵۶ شهر کمتر از متوسط کل و در ۱۴۴ شهر نیز بیشتر از متوسط کل قیمت مسکن در این کشور بوده است. متوسط قیمت مسکن در سطح شهر کالیفرنیا در سال ۲۰۲۰: یک میلیون و ۱۲۷ هزار و ۶۶ دلار و تغییر قیمت مسکن نسبت به ۲۰ سال پیش: ۲۱۹.۳ درصد افزایش بوده است. البته این یک نمونه از افزایش قیمت مسکن (البته به صورت سازماندهی شده و مشخص) است.

برآوردها حکایت از آن دارد که مسکن در قیاس با قدرت واقعی خرید درایران، کالایی بسیار گران‌قیمت محسوب می‌شود آمارها موید این نکته است که در سال 96 قیمت هر متر مربع مسکن در ایران کمتر از ۴ میلیون تومان بود که با رشد شدید قیمت ها به بیش از 25 میلیون تومان رسیده است. در این مطالعه مسکن به صورت آپارتمان یا ساختمان مسکونی چند واحدی تلقی شده است و قیمت خرید زمین یا خانه ویلایی در نظر گرفته نشده است.

طبق گزارش های میدانی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت کشور امارات بیش از 3 هزار دلار و در قطر  نزدیک به 5 هزار دلار دلار بوده ولی  خرید هر متر مربع ساختمان در دیگر همسایگان ایران هزینه ای کمتر از ایران داشته است.به این ترتیب بهای مسکن به طور متوسط در عراق، روسیه، ارمنستان، ترکیه، آذربایجان، قزاقستان و پاکستان در سال های اخیر ارزان‌تر از ایران بوده است. برخی دیگر از کشورها البته آمار مشخصی از قیمت مسکن ارائه نکرده‌اند. به عنوان مثال مردم روسیه برای خرید هر  متر مربع مسکن در مرکز شهرهای مهم این کشور به طور متوسط باید حدود 1 هزار و 500 دلار بپردازند و عراقی‌ها با پرداخت هزینه ای حدود 1 هزار و 400 دلار به ازای هر متر مربع مسکن می‌توانند صاحب خانه شوند. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کشور ارمنستان برابر با حدود 1 هزار و 300 دلار و در ترکیه حدود 1 هزار و 100 دلار است. اگر به گزارش های میدانی نگاهی بیندازیم می بینیم که سیر خرید خانه در کشورهای همسایه به خصوص در امارات عربی متحده و ترکیه افزایش یافته و یکی از دلایل آن نوسان شدید و موضعی قیمت مسکن در ایران است.

حسن بختیاری عضو هیات مدیره شرکت تعاونی و انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر درباره عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن می گوید: در قیمت مسکن پارامترهای مختلفی دخیل است. اولین و مهمترین آیتم قیمت زمین و سپس مصالح و نهاده های ساختمانی و پس از آن هزینه دستمزد و در آخر هزینه های مربوط به مجوزات و خدمات مهندسی است.

وی می افزاید: دولت می تواند با ارائه زمین مازاد نیاز وزارتخانه هایش و علی الخصوص زمین های در اختیار وزارت راه و شهرسازی بستر ساخت مسکن انبوه و ارزان قیمت را فراهم سازد.

یک کارشناس حوزه اقتصاد و تجارت در زمینه استاندارد قیمت جهانی مسکن می گوید: قیمت متوسط مسکن در جهان متوسط بین 800 تا 1 هزار و 100 دلار است که این رقم می تواند بسته به نوع ملک، محل احداث ملک ، معماری ملک و ... متفاوت باشد.

در حقیقت قیمت علاوه بر موارد فوق قیمت یک واحد آپارتمان می تواند در اثر نوسانات اقتصادی و تغییر تعادل الگوی عرضه و تقاضا افزایش یابد. در این زمینه دولت می تواند راهگشا باشد.

حسن بختیاری عضو هیات مدیره شرکت تعاونی و انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر  در این زمینه می گوید: یکی دیگر از کارهایی که دولت می تواند برای خانه دار کردن مردم انجام دهد، این است که در بخش تولید مسکن و تولید مصالح مورد نیاز جهت مصرف در پروژه های ساختمانی  یارانه بدهد؛  به این معنا که دولت می تواند برای معادن و تولید کنندگان نهاده های ساختمانی، تخفیف هایی را در زمینه عوارض های دولتی در نظر بگیرد و در این جا یک چرخه تخفیف را از تولید کننده به انبوه ساز و از انبوه ساز به مصرف کننده ایجاد و قیمت ها را به تعادل برساند.

البته تحلیلگران معتقدند که ارائه یارانه در بخش سوخت های فسیلی به کارخانه های تولید کننده مصالح ساختمانی و ارائه کمک به پرداخت حق بیمه کارگران می تواند از هزینه های تولید کنندگان و پیمانکاران بکاهد و موجب کاهش قیمت مسکن شود.

کاهش هزینه های شهرداری ها از دیگر مواردی است که کارشناسان حوزه مسکن به آن اشاره می کنند. شهرداری ها تمامی هزینه های سالانه خود را که در قانون بودجه شان در شوراهای شهر تصویب می شود از محل در آمدهایی اخذ می کنند که از شهروندان دریافت می شود، بخش اعظمی از این هزینه ها از محل تراکم فروشی تامین میگردد و شهرداری ها مجبورند بخاطر تورم هر ساله هزینه تراکم را برای سازندگان افزایش دهند و این موضوع مستقیما تاثیر گذار در افزایش قیمت مسکن خواهد بود و لذا دولت با نقش آفرینی مثبت در این حوزه می تواند راهگشا و موثر واقع شود.
مجموعا اگر بخواهیم عوامل موثر در کاهش قیمت مسکن را در یک قاب بررسی کنیم می توانیم به موارد زیر اشاره کنیم : ارائه یارانه دولتی به تولید کنندگان و پیمانکاران در بخش های تولیدی و خدماتی، ایجاد شرایطی جهت ساخت مسکن انبوه با اعطاء زمین ارزان قیمت، کاهش هزینه های شهرداری ها و ایجاد بستری برای تهیه مصالح ساختمانی و نیروی بیمه شده و حمایت شده ارزان قیمت است.    

  یکی از کارهایی که به عنوان الگو می توان انجام داد این است که با مطالعه میدانی در کشورهایی که در بازار مسکن ثبات دارند ببینیم که می توان کدام فاکتور در این کشورها بیشتر مورد بررسی قرار گرفته تا بتوان به کمک آن کمی بازار آشفته مسکن را سر و سامان داد. وضعیت کنونی قیمت های مسکن به هیچ عنوان کارشناسی شده نیست و مسئولین باید در این زمینه به صورت جدی بررسی های میدانی را انجام دهند تا بتوانند مشکلات این حوزه را ریشه یابی کنند.