نسخه‌ای برای مهار اجاره‌بها

همچنین براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت‌ 1396، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 5/11 درصد و در کل مناطق شهری 7/9درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد نشان می‌دهد.

از آنجا که هنوز فصل جابه‌جایی‌ها شروع نشده، افزایش 5/11 درصدی اجاره‌بها در دومین ماه سال جاری، قابل تامل به نظر می‌رسد. سهم هزینه مسکن در محاسبه شاخص تورم 4/28 درصد است.

با توجه به این‌که اجاره‌نشینان، عمدتا از قشر کم‌درآمد و متوسط جامعه هستند، یقینا افزایش اجاره‌بها موجب شده تا این خانوارها با حذف سایر هزینه‌های ضروری، فشار اجاره‌بها را تحمل کنند. این در حالی است که توقف مسکن مهر و اجرا نشدن طرح‌های جایگزین، سبب شده تا تقاضای انباشته مسکن، آثار خود را در بازار اجاره نشان دهد.

براساس گزارش‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، عرضه مسکن در طول دولت یازدهم با روند نزولی همراه و همین مساله سبب افزایش تقاضا در بازار اجاره شده است. به همین دلیل، در حالی که بازار اجاره و فصل نقل و انتقالات به طور معمول از ابتدای تابستان آغاز می‌شود، امسال تقاضای انباشته شده در سال‌های اخیر این بازار را تحت تأثیر قرار داده و اجاره‌نشینانی که اکنون قصد دارند قرارداد خود را تمدید کنند، باید درصدهای زیادی را به اجاره‌بهای خود بیفزایند.

تجربه سایر کشورها

مشکل مسکن تنها به ایران خلاصه نمی‌شود و کشورهای مختلف با این معضل مواجه شده‌اند. چین به عنوان کشوری که از رشد اقتصادی بالایی برخوردار است،‌ با این معضل مواجه شد اما معافیت‌های مالیاتی، ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت برای تولید‌کننده و انبوه‌سازان و تحریک تقاضای مصرف‌کننده را در برنامه خود قرار داد و نگذاشت تا این بخش مهم در رکود باقی بماند. در ایران نیز انتظار می‌رفت سال 92 که اعلام می‌شد مسکن در رکود قرار دارد فکری به حال این صنعت شود، اما تداوم رکود در این بخش، مشکلات زیادی به وجود آورده است.

بازار اجاره زود داغ شده

محسن بیگلری، عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس، با انتقاد از داغ شدن بازار اجاره‌بها در ماه‌های اخیر گفت: با توجه به رکود بازار مسکن انتظار می‌رود نرخ اجاره‌بها نیز ثابت باشد، اما به علت کاهش قدرت خرید مردم در خرید خانه، افزایش تقاضا برای مسکن، نرخ اجاره‌بها را بیشتر کرده است.

وی با بیان این که نرخ اجاره‌بها در کلانشهرها هر ساله روند صعودی دارد، تصریح کرد: بی‌توجهی به تعیین نرخی مشخص برای اجاره‌بها، تفاوت نرخ‌ها در مناطق مختلف را بیشتر از حد معقول رقم زده است.

بیگلری با بیان این که باید اقداماتی مناسب برای خروج مسکن از رکود در دستور کار قرار بگیرد، افزود: یکی از اقداماتی که می‌تواند بازار اجاره‌بها را ساماندهی و افزایش بی‌ضابطه قیمت‌ها را متوقف کند، عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن است؛ زیرا با این کار، عرضه و تقاضا در یک مسیر قرار خواهد گرفت.

رکود طولانی مسکن

ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان با اشاره به رکود طولانی بخش مسکن تأکید کرد: این موضوع مشکلاتی را به وجود آورده و هنوز آثار خروج از رکود را در این بخش نمی‌بینیم؛ این درحالی است که در دوره‌های گذشته، این رکود حدود دو تا 5/2 سال طول می‌کشید. رکود مسکن هم در ساخت و ساز و هم در خرید و فروش نگران‌کننده است، اما هم‌اکنون فکری برای خروج از رکود نشده و بدون برنامه‌ریزی هم نمی‌توانیم از رکود خارج شویم.

به گزارش صداوسیما، ایرج رهبر با بیان این‌که تسهیلات مناسبی برای تولیدکننده‌های مسکن در نظر گرفته نشده، افزود: کل تسهیلات دولت در همه بخش‌های کشور 570 هزار میلیارد تومان بوده که 450 هزار میلیارد تومان آن استمهال بوده است. براساس آمار بانک مرکزی 82هزار فقره وام 80 میلیون تومانی مسکن اولی داریم و این نشان می‌دهد که استقبال خوبی نشده است؛ زیرا اقساط آن زیاد است و مدت بازپرداخت آن هم باید بیشتر شود. بنابراین تسهیلات مذکور مؤثر نبوده است.

عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان با بیان این‌که سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، اظهار کرد: اگر نتوانیم خرید و فروش کنیم انباشت تقاضایی به وجود می‌آید که خطرناک است زیرا پس از هر رکود، افزایش قیمت رخ خواهد داد. بخش مسکن بیش از چهار سال است که در رکود به سر می‌برد.

تنبیه، جایگزین تشویق

مجتبی بیگدلی، کارشناس مسکن در این باره به خبرنگار ما گفت: زمانی که مسکن در شرایط رکود قرار دارد، دولت باید مشوق‌های مختلف مانند سود تک‌رقمی برای تسهیلات در نظر بگیرد که هم تولید‌کننده و هم مصرف‌کننده از آن بهره ببرند. وی افزود: سود دریافت تسهیلات برای تولید‌کننده مسکن، اکنون بالای 20درصد است که نه با تورم مطابقت دارد، نه با شرایط رکودی.

این کارشناس مسکن با تاکید بر این که وزارت راه و شهرسازی، اطلاعات غلطی در حوزه مسکن داد و همین موضوع باعث شد تا دولت گام اساسی در این زمینه بر ندارد، تصریح کرد: بدنه وزارت راه و شهرسازی به جای این که به سمت تولید مسکن برود، اطلاعات غلط داد و مسکنی که می‌توانست موتور محرک اقتصاد ایران باشد و اقتصاد را از رکود خارج کند، خود به یغما رفت.

بیگدلی اضافه کرد: این اطلاعات غلط، دلیل دیگری برای تکمیل نشدن مسکن مهر بود و طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن امید، مسکن حمایتی، خانه اولی‌ها و صندوق پس انداز مسکن مطرح شد که همه آنها در حد یک حرف و شعار باقی ماند.

وی با اشاره به ترکیب جمعیتی جوان کشور و 18 میلیون جوانی که در آستانه ازدواج قرار دارند، گفت: جمعیت ایران در ابتدای انقلاب، حدود 7/3 درصد رشد داشت که فرزندان آن خانواده‌ها اکنون در سن ازدواج قرار دارند، اما دو بخش کلیدی تشکیل خانواده که اشتغال و مسکن نام دارد، برای آنها فراهم نشده و باعث بروز بسیاری از مشکلات جامعه شده است. اگر جمعیت مذکر و مؤنث را به طور مساوی در نظر بگیریم و اکنون این جوانان قصد ازدواج داشته باشند، 9 میلیون واحد کم‌داریم.

دبیر‌کل جامعه اسلامی کارآفرینان کشور اضافه کرد: حدود 20 هزار هکتار بافت فرسوده داریم که در حال نابودی هستند و حوادث غیر‌مترقبه مانند سیل و زلزله نیز نوسازی 500 هزار هکتار واحد مسکونی را می‌طلبد، اما توجهی به این اعداد و ارقام نمی‌شود.

بیگدلی گفت: بی‌توجهی به نرخ سود بانکی، تولید و عرضه مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار برای خرید باعث شده تا اجاره‌بهای مسکن افزایش یابد.

قیمت‌گذاری سلیقه‌ای مشاوران املاک

عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از افزایش بدون ضابطه نرخ اجاره‌بها، گفت: باید دستگاهی به مقابله با این نرخ‌ها پرداخته و ثبات نسبی در آن را ایجاد کند.

اقبال محمدیان با تاکید بر این‌که ورود سازمان امور مالیاتی و همچنین سازمان تعزیرات حکومتی به موضوع اجاره‌بها در ساماندهی این بازار مؤثر است، تصریح کرد: مالکان و موجران باید بدانند که به‌ازای افزایش بدون ضابطه نرخ اجاره‌بها و رهن باید مالیات بیشتری پرداخت کنند و در صورت لزوم جریمه هم خواهند شد.

محمدیان با بیان این‌که ایجاد تعادل در قیمت‌ها از سوی دستگاه‌های متولی برای ساماندهی بازار اجاره‌بها لازم است، ادامه داد: باید علت افزایش بی‌رویه نرخ اجاره‌بها در هر سال بویژه ایام نقل و انتقال مشخص شده و با عاملان آن برخورد شود.

این نماینده مردم در مجلس دهم، با تاکید بر این‌که نبود مبنایی مشخص برای قیمت‌گذاری در بحث اجاره‌بها دست مشاوران املاک برای نرخ‌گذاری‌های سلیقه‌ای را باز کرده است، گفت: باید نرخی مدون و مشخص برای اجاره‌بها در مناطق مختلف کشور در نظر گرفته شود تا چنددستگی در این حوزه کاهش یابد.

ازضابطه‌مند کردن نرخ اجاره‌بها تا اخذ مالیات از خانه‌های خالی

رئیس کمیسیون عمران مجلس، با تاکید بر ضرورت ساماندهی آشفته‌بازار اجاره‌بها، گفت: در آخرین سرشماری نفوس و مسکن تعداد اجاره‌نشین‌ها از 26 درصد به 30 درصد رسیده است.

محمدرضا رضایی‌کوچی در گفت‌وگو با خانه ملت، با بیان این‌که ورود دستگاه‌های نظارتی برای ضابطه‌مند کردن نرخ اجاره‌بها لازم است، گفت: وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی بخش مسکن وهمچنین سازمان تعزیرات حکومتی می‌توانند برای مقابله با نرخ‌های بالای اجاره‌بها ورود کنند.

وی ادامه داد: اعمال نرخ‌های متفاوت از سوی مالکان و همچنین مشاوران املاک در بحث اجاره‌بها منطقی نبوده و از ضعف نظارت‌ها حکایت دارد.

این نماینده مردم در مجلس دهم، با تاکید بر ضرورت افزایش کنترل‌ها بر بحث اجاره‌بها بویژه در ایام نقل و انتقالات، گفت: در حال حاضر نرخ‌های اجاره‌بها بالا بوده و افزایش دوباره آن با هیچ منطقی سازگار نیست.

رضایی کوچی ادامه داد: برای مقابله با نرخ‌های بالای اجاره‌بها باید تولید مسکن افزایش یافته تا به این ترتیب کمبود مسکن دلیلی برای افزایش نرخ‌ها و بر هم زدن تعادل میان عرضه و تقاضا نباشد.

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی یادآور شد: سازمان امور مالیاتی نیز می‌تواند در تعدیل نرخ اجاره‌بها مؤثر باشد با این مکانیزم که اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عرضه این مسکن‌ها در بازار و کاهش نرخ اجاره‌بها کمک کند.

محمدحسین علی‌اکبری

اقتصاد