اجاره‌بها در انتظار تعادل یا شوک مجدد؟

به گزارش جام جم آنلاین، اکنون‌که دومین ماه سال 98 به سر می‌بریم چه انتظاراتی از وضعیت اجاره مسکن به‌خصوص در شهر تهران وجود دارد؟ واقعیت این است که‌موج گرانی ادامه خواهد داشت اما پیش‌بینی‌های مبتنی بر خوش‌بینی حاکی از این است که گرانی‌ها مطابق با افزایش قیمت مسکن نخواهد بود و افزایش چندان قابل‌توجهی در پیش نخواهد داشت.

مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی سال ۹۵ در مناطق ۲۲ گانه ۲۳ هزار و ۵۴۴ تومان بوده، به‌عبارت‌دیگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری با احتساب پول پیش آن به نرخ‌های سال ۹۵ حدود ۲ میلیون و ۳۵۴ هزار تومان بوده است. در منطقه یک اجاره یک مترمربع واحد مسکونی ۴۰ هزار و ۹۷۵ هزار تومان و در منطقه ۲ و ۳ به ترتیب نرخ اجاره ۳۳ هزار و ۴۰۲ تومان و ۳۹ هزار و ۲۷۳ تومان بوده است.

حال اگر بخواهیم با توجه به رشد جهشی قیمت مسکن در دو سال گذشته نرخ اجاره‌بها را در نظر بگیریم باید اذعان کرد که قاعدتاً باید نرخ اجاره‌بها به تبعیت از قیمت مسکن افزایش قابل‌ملاحظه‌ای یابد اما اکثر مشاوران املاک براین باور هستند که امسال یک تفاوت ویژه با سال‌های گذشته خواهیم داشت و آن‌هم این است که بر اساس یک قانون نانوشته امسال از افزایش اجاره‌بها در ابعاد گسترده هیچ خبری نیست. این قانون نانوشته چیست؟

قانونِ هر چهار سال یک‌بار!

روند بازار مسکن و اجاره در 30 سال اخیر نکات متعددی را نشان می‌دهد. حالا دیگر خوب می‌دانیم درزمینهٔ مسکن میزان اجاره‌بها با میزان افزایش یا کاهش قیمت کاملاً متفاوت است. این بدان معناست که اگر قیمت خانه افزایش پیدا کرد این افزایش قیمت در موارد متعدد و در مقاطع زمانی مختلف بدان معنا نبوده که اجاره‌بها نیز دستخوش تغییر شود.

بر اساس پیش‌بینی‌ها قیمت مسکن در سال 98 بازهم دستخوش تغییرات عمده می‌شود و بالاتر می‌رود. ماسال گذشته با افزایش 100 درصد و حتی بیشتر درزمینهٔ قیمت مسکن بودیم. امسال نیز رویه افزایش تکرار خواهد شد اما به نظر نمی‌رسد که اجاره‌بها در سال 98 متأثر از افزایش قیمت خرید باشد. درواقع بر اساس همان بازه زمانی چهارساله که در 30 سال مدام تکرار شده است می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت اجاره‌بها در سال جاری حداکثر 20 درصد افزایش داشته باشد.

در سال 97 به دلیل تحریم‌های اقتصادی غرب علیه ایران و نوسان شدید قیمت ارز موجی عظیم از گرانی به وجود آمد که قیمت مسکن و اجاره‌بها بخش مهمی از این موج بود. بااین‌حال به نظر می‌رسد رشد نرخ اجاره‌بها امسال هم مانند سال گذشته خواهد بود.

هرچند در این میان نقش دلالان مسکن و سودجویان همیشه درصحنه در موضوع افزایش غیرقابل کتمان است.

سودجویان، بخش عمده دلیل گرانی‎ها

بخش مهمی از سودجویان بازار مسکن را کسانی تشکیل می‌دهند که خود از منتقدان گرانی هستند.

صاحب‌خانه‌ای که تا سال گذشته آپارتمان خود را به‌صورت «رهن کامل» در اختیار مستأجر قرار می‌داد با مشاهده وضعیت گرانی‌ها و البته افزایش اجاره‌بها تصمیم می‌گیرد از آب گل‌آلود ماهی بگیرد و رهن کامل را تبدیل به رهن به‌اضافه اجاره سنگین کند.

درواقع هیجان‌زدگی، سودجویی و شایعات نقش مهمی در سنگین شدن میزان اجاره‌بها دارند، اتفاقی که سال گذشته به‌طور کامل خود را نشان داد.

از سویی میزان تقاضا بر عرضه اصولاً اتفاق مهمی درزمینهٔ افزایش قیمت است. بر اساس گفته یک کارشناس سالیانه نیاز به یک‌میلیون مسکن در کشور به وجود می‌آید، یعنی به‌اندازه نیاز به مسکن کل اتحادیه اروپا. چراکه آمارها حاکی از این است که در ایران سالیانه حدود یک‌میلیون ازدواج رخ می‌دهد که قطعاً این تعداد ازدواج نیازمند به فراهم آوردن یک‌میلیون مسکن است.

از سویی دیگر موضوع بافت فرسوده و عرضه مسکن در مناطقی که مملو از بافت فرسوده هستند نیز مشکل دیگری در بازار مسکن محسوب می‌شود.

در تهران خانوارهای مستأجر نیمی از درآمد ماهیانه خود را صرف اجاره‌بها می‌کنند بنابراین نمی‌توانند سطح کیفی و رفاهی زندگی خود را بالا ببرند.

افزایش؛ چقدر؟

هرچند میزان افزایش اجاره‌بها متناسب با افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن نیست اما به‌هرحال موضوع افزایش را در پیش خواهیم داشت.

بر اساس پیش‌بینی کارشناسان املاک، افزایش اجاره‌بها در جنوبی‌ترین نقاط تهران بین 10 تا 20 درصد بوده و تنها چیزی که می‌تواند موجبات افزایش آن را فراهم آورد انعکاس شایعات و دادن التهاب کاذب به بازار مسکن است.

پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که رشد نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ درصد و درنهایت ۳۰ درصد خواهد بود.

گزارش میدانی از برخی املاکی‌های سطح شهر حاکی از این بود که اکثر مالکان نگران از ناتوانی پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجران هستند و قصد ندارند رشد قیمت مسکن را به رشد نرخ اجاره‌بها گره بزنند و تلاش می‌کنند درنهایت تا ۲۰ درصد نرخ اجاره‌بها را نسبت به سال گذشته بالا ببرند.

به نظر می‌رسد دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بها و حتی قیمت مسکن ناگزیر است برخی برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را اجرا کند.

در برنامه‌های بلندمدت دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات به سازندگان و ارائه زمین برای رونق صنعت استیجاری توازن مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند چراکه یکی از دلایل رشد نرخ اجاره‌بها بالا بودن تقاضا و کم بودن عرضه است.