• 0

گزارش «جام‌جم» از دلايل رکود در بازار مسکن‌

قيمت‌هاي نجومي مسکن، بازار را از نفس انداخت‌

پنج شنبه 24 مرداد 1387 ساعت 10:56
بازار مسکن پس از طی یک دوره طوفانی افزایش قیمت‌ها، یکی دو ماهی است که سر در لاک رکود فرو برده و دیگر از آن حرارت و تب‌وتابی که برای خرید مسکن وجود داشت، خبری نیست. در این میان، برخی از فروشندگان واقعی بازار ناچارند برای آن که خریدار را پای میز معامله بکشانند، به اصطلاح نرخ خود را بشکنند.
شرایط امروز بازار، شباهت زیادی به اوضاع رکودی این بازار در سال‌های 83 و 84 پیدا کرده است و شاید دلایل مشترک فراوانی میان رکود امسال و رکود بازار مسکن در سال‌های 83 و 84 وجود داشته باشد؛ اما ویژگی‌های امسال تفاوت‌هایی نیز با سیکل گذشته دارد.

از جمله این شرایط جدید، می‌توان به سیاست‌های دولت در بخش مسکن از جمله طرح مسکن مهر، ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، برنامه‌ریزی برای اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن و ... اشاره کرد.

با این حال، آنچه مسلم است و در اظهارات کارشناسان نیز به وفور یافت می‌شود، کاهش شدید قدرت خرید مردم در پی وقوع قیمت‌های نجومی در بازار مسکن و کاهش تقاضای سفته‌بازان از مهم‌ترین دلایل رکود کنونی بازار به شمار می‌رود.

بازار مسکن پس از افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در سال گذشته، وارد دوران رکود شده و در پی ادامه این وضعیت، در حال حاضر کاهش قیمت‌ها را در مناطق مختلف تهران تجربه می‌کند.

اما به نظر می‌رسد این کاهش که به نقل از صاحبان آژانس‌های املاک، در مناطق مختلف تهران از 5 تا 30 درصد نیز گزارش می‌شود نیز نتوانسته به بازار معاملات رونقی بدهد و همچنان صاحبان آژانس‌های املاک از این که صبح تا شب باید برای ورود یک خریدار واقعی، چشم به در باشند، گلایه‌مندند.

اما از سوی دیگر، بازار رهن و اجاره همچنان به روند افزایش قیمت‌ها ادامه می‌دهد و به نظر می‌رسد برخی از مالکان بدون هیچ معیار منطقی و با سوءاستفاده از نیاز مشتریان که چاره‌ای جز اجاره ندارند، همچنان رقم های نجومی برای رهن و اجاره تعیین می‌کنند.

اجاره بها بالا، قیمت مسکن کاهش‌

یاسینی که در آژانسی در منطقه باقرشهر (از مناطق جنوبی تهران)‌ فعالیت می‌کند، از کاهش شدید معاملات ناراضی است و دراین‌باره می‌گوید؛ در این منطقه که به بهشت زهرا نزدیک است، آپارتمان اوقافی پیش از عید، متری 900 تا 950 هزار تومان و آپارتمان سند‌دار نیز تا متری یک میلیون و 200 هزار تومان خرید و فروش می‌شد، اما به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، در حال حاضر قیمت آپارتمان‌های اوقافی به متری 650 تا 700 هزار تومان و آپارتمان‌های سنددار به متری 950 هزار تومان کاهش یافته که در مجموع می‌توان گفت قیمت‌ها حدود 30 درصد پایین آمده است؛ اما با وجود این، باز هم خرید و فروشی در کار نیست و از عید به این سو، فقط 2 قرارداد آن هم در زمینه اجاره بسته شده است که گذران زندگی را با مشکل رو‌به‌رو کرده است.

یاسینی در حالی از کاهش قیمت مسکن خبر می‌دهد که اجاره‌بها در این منطقه، به نقل از وی 70‌درصد افزایش یافته است. او می‌گوید: آپارتمانی که قبلا 43 میلیون تومان پول پیش و 120 هزار تومان اجاره‌بها به مشتری اجاره داده می‌شد، در حال حاضر همان آپارتمان با 10 میلیون تومان پیش و 230 هزار تومان اجاره داده می‌شود که رشد بالایی است.

وی درباره دلایل کاهش قیمت مسکن و افزایش هزینه اجاره می‌گوید: نبود نقدینگی و پایین بودن قدرت خرید مردم باعث شده تا قیمت‌های کاذبی که در بخش مسکن شکل گرفته بود، به دلیل نبود خریدار شکسته شود، اما با وجود افزایش تعداد فروشندگان، خریداری در بازار وجود ندارد، اما در بخش اجاره مردم مجبور به اجاره هستند و چاره‌ای ندارند با همین قیمت‌ها قرارداد منعقد کنند.

کاهش قدرت خرید مردم‌

از منطقه جنوب‌شهر وقتی به مناطق بالاتر می‌رویم، باز هم کاهش قیمت‌ها را شاهدیم، اما با نرخی ‌هایی متفاوت‌تر. به گفته یکی از فعالان آژانس ملکی در منطقه ونک، در حال حاضر آپارتمان نوساز در این منطقه از متری 6 میلیون تومان به 5 تا 200/5 میلیون تومان و آپارتمان قدیمی از متری 5/3 میلیون تومان در حال حاضر به 3 تا 2/3 میلیون تومان کاهش قیمت یافته است.

وی می‌افزاید: البته این قیمتها از سوی فروشندگان اعلام می‌شود که فروشنده واقعی هستند، اما مالکانی که نیازی به فروش ندارند و قصدشان خرید و فروش، سرمایه‌گذاری و کسب سود است، قیمت بالایی اعلام می‌کنند تا زمانی که خریدار ملکشان از راه برسد.

وی می‌افزاید: البته در مقابل کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نسبت به سال گذشته افزایشی در حدود 20 درصد داشته است؛ به طوری که آپارتمانی که سال گذشته با قیمت 8 میلیون تومان پول پیش و 700 هزار تومان اجاره در اختیار مستاجر گذاشته می‌شد، همان آپارتمان امسال با 10 میلیون تومان پول پیش و یک میلیون تومان اجاره‌بها، اجاره داده می‌شود.

وی کاهش قدرت خرید مردم در پی تورم و افزایش قیمت سرسام‌آور مسکن و قطع ارائه تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها را دلیل کاهش معاملات ذکر می‌کند و می‌گوید: البته با توجه به گران بودن قیمت خانه ارائه وام 18 میلیون تومانی حتی پاسخگوی رهن نیز نیست اما وام‌هایی را که بانک‌های خصوصی برای خرید مسکن می‌پرداختند، می‌توانست توانایی مردم را برای خرید خانه افزایش دهد؛ به طوری که متقاضیان یک سوم را نقد می‌پرداختند و بقیه آن را از بانک‌های خصوصی وام خرید مسکن می‌گرفتند، اما قطع این وام‌ها مردم را با مشکل مواجه کرده است.

رکود معاملات‌

یکی دیگر از مشاوران آژانس مسکن در منطقه ونک نیز می‌گوید: کاهش قیمت‌ها به چند دلیل عمده بازمی‌گردد، یکی از این دلایل، رشد کاذب قیمت‌ها بود. دوم نداشتن توان خرید مردم است که باعث کسادی و عدم خرید و فروش شده و در نهایت باعث شده تا عده‌ای از سازندگان مسکن به دلیل فشارهایی که در رابطه با سررسید اقساط بانکی خود احساس می‌‌کنند، مجبور به کاهش قیمت واحدهای مسکونی خود شوند.

قانعی می‌گوید: رکود حاکم بر بازار باعث شده تا معاملات به سطح پایینی تنزل پیدا کند؛ به طوری که اگر سال گذشته ماهی 2 معامله صورت می‌گرفت، الان از ابتدای سال 87 تاکنون، فقط موفق به بستن 2 قرارداد خرید و فروش شده‌ایم.

وی می‌گوید: با وجود کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها در برخی مناطق 40 تا 50 درصد افزایش یافته، آن هم به این دلیل است که مردم به هر حال نیازمند یک سرپناه هستند و ناچارند یا به مناطق پایین‌تر بروند یا اگر توانایی‌اش را دارند، به میزان اجاره‌بها بیفزایند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا امکان دارد میزان اجاره‌ها نیز در پی کاهش قیمت مسکن با کاهش روبه‌رو شود، می‌گوید: مالکان براساس طمعی که پیدا کرده‌اند، بدون هیچ منطقی میزان اجاره‌ها را افزایش داده‌اند؛ اما افزایش هم تا حدی کشش دارد و وقتی مالک ببیند که پس از تخلیه خانه ملکش با آن قیمت‌ها اجاره نمی‌رود ناچار می‌شود پس از چند ماه، قیمت اجاره را کاهش دهد.

قانعی درباره کاهش قیمت مسکن می‌گوید: قیمت مسکن براساس گفته‌ها، 20 تا 25 درصد در این منطقه کاهش یافته اما در حد حرف است و هنوز معامله‌ای انجام نشده است.

وی با اشاره به این که با شعار دادن و تبلیغات، قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد، می‌گوید: قیمت مصالح برای ساخت مسکن در بهترین جای تهران در یک متر مربع، یک میلیون تومان هزینه در بر دارد، بنابراین آپارتمانی که متری 6 میلیون تومان به فروش می‌رسد و اگر یک میلیون تومان آن، هزینه مصالح باشد، به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از قیمت مسکن را قیمت زمین در نظر می‌گیرند که رقم بالایی است.

وی می‌افزاید: اگر چنین روندی ادامه پیدا کند و کسادی بر بازار مسکن حکمفرما باشد، بیشتر بساز و بفروش‌ها که از وام‌های کلانی استفاده کرده و وام‌های آنها سررسیده شده است، مجبور خواهند شد آپارتمان‌های خود را ارزان‌تر بفروشند و در نتیجه، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. اما باید در نظر داشته باشیم برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها باید عرضه مسکن را با عمودی‌سازی در تهران افزایش دهیم و ساخت‌ و ساز در شهرک‌های پرند و هشتگرد روی تهران بی‌تاثیر است، زیرا مسافت طولانی آنها با تهران، مانع از این می‌شود تا کسانی که محل کارشان در تهران است، در این شهرک‌ها ساکن شوند.

بازار بدون خریدار

هرچند شنیدن کاهش قیمت‌ها خبر خوشایندی است، اما گویا در عمل اتفاقی نمی‌افتد. به طوری که خسروی یکی از مشاوران آژانس املاک در منطقه نارمک می‌گوید. این‌که قیمت‌ها اسما پایین باشد ولی در عمل خریداری نباشد، چه فایده‌ای دارد.

وی می‌گوید: فرهنگی‌ که در جامعه ایران شکل گرفته، این‌گونه است که هر وقت قیمت کالایی رو به افزایش است، مردم گرایش به خرید آن دارند؛ اما وقتی قیمت آن رو به کاهش می‌رود، کسی خرید نمی‌کند و کافی است دوباره تحرکی در این بازار ایجاد شود که در این صورت شما شاهد افزایش تقاضا خواهید بود.  وی از واژه مرده به جای رکود در وضعیت معاملات مسکن استفاده می‌کند و می‌گوید: قیمت‌ها در این منطقه حدود 20 درصد کاهش یافته اما فقط در حد حرف است و معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. به عبارتی فروشندگان التماس می‌کنند، اما خریداری وجود ندارد.

وی عدم همکاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات را از دلایل کاهش تقاضا ذکر می‌کند و می‌گوید: قطع تسهیلات خرید خانه از سوی بانک‌های خصوصی، تاثیر قابل توجهی در این بخش داشته است.  وی با اشاره به نقش عده‌ای سودجو در رقم زدن سرنوشت بازار مسکن، می‌گوید: عده‌ای هستند که به صورت مافیا عمل می‌کنند و هر موقع بخواهند و شرایط را مناسب ببینند وارد بازار مسکن می‌شوند و هر زمان بخواهند خارج می‌شوند که تحرکات آنها تاثیر بسیاری بر قیمت‌ها دارد.

وی یکی دیگر از دلایل رکود را کاهش تقاضای سازندگان برای خرید ملک می‌داند و می‌گوید: در حال حاضر سازندگان به دلیل آن‌که به سود کمتری قانع نیستند، تقاضایشان برای خرید ملک به منظور ساخت و ساز کاهش یافته و در منطقه نارمک که 30سازنده معروف وجود دارد، هیچ یک راغب به خرید نیستند که همین مسائل بر بازار مسکن نیز در وضعیت فعلی و آینده تاثیر دارد. از سوی دیگر، مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک تهران نیز کاهش قیمت مسکن در سطح تهران را 5 تا 10 درصد می‌داند و می‌گوید: اجرای طرح مهر و سیاست‌های دولت در بخش مسکن در کاهش قیمت‌ها تاثیر داشته و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم نیز در ایجاد وضعیت رکودی و کاهش قیمت‌ها نیز موثر بوده است.

وی افزود: با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات الکترونیکی وضعیت بازار مسکن از ثبات بهتری برخوردار می‌شود و در حال حاضر در تهران نیز 90 درصد آژانس‌های املاک کد رهگیری دریافت کرده و از شهریور ماه نیز آژانس‌های املاک شهرستان‌ها آموزش‌های لازم را خواهند دید تا در زمان اجرای طرح که ابتدای آذر ماه خواهد بود، از آمادگی لازم برخوردار باشد.

شهرک‌های اقماری، مشکل‌گشا نیست

سیدمحسن مقدس‌زاده، عضو هیات مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی نیز بر این باور است که قیمت‌ها کاهش چندانی نیافته، بلکه فقط فروشندگانی که نیازمند پول هستند، حاضر شده‌اند با قیمت پایین‌تری معامله کنند.

وی شرایط کلان اقتصادی کشور را بر قیمت مسکن تاثیرگذار دانست و گفت: وجود تورم در کشور همچنین مسائل و تنش‌های سیاسی و بین‌المللی و سیاست‌های پولی و ارزی همگی بر بازار مسکن تاثیرگذار است.  وی گفت: با توجه به شرایط فعلی ما بی‌نیاز از تولید مسکن نیستیم و باید عرضه را افزایش دهیم و با عنایت به این که ایجاد شهرک‌های اقماری نمی‌تواند پاسخگوی نیاز تهرانی‌ها باشد، باید شرایطی فراهم شود که انبوه‌سازی در خود تهران اتفاق بیفتد و یا اگر قرار است شهرک‌های اقماری توسعه یابد، با تمام ملزومات آن یعنی توسعه راه‌های ارتباطی و امکانات لازم لحاظ شود تا کسانی که در تهران شاغل هستند، بتوانند براحتی جابه‌جا شوند.

بدون شک نوسانات بازار تحت تاثیر مسائل کلان اقتصادی کشور است و براساس تجربیات سال‌های گذشته، این بازار دوره‌های رکود و رونق متعددی را در دوره‌های چندساله تجربه کرده است، اما تجربه این دوره که قیمت‌ها به صورت لجام‌گسیخته افزایش یافت، باید برنامه‌ریزان را برای آمادگی دوران رونق پس از رکود، هوشیار کند تا با تولید و عرضه مناسب مسکن و بهبود شرایط کلان اقتصادی کشور از شدت ناگهانی قیمت‌ها در دوره‌های رونق جلوگیری کنند.

سیما رادمنش

به اشتراک گذاری
کد خبر : 670075382289252167
برچسب‌ها :
لینک کوتاه :

ارسال نظر

  • مخاطبان گرامی، برای انتشار نظرات لطفا نکات زیر را رعایت فرمایید:
  • 1- نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • 2- نظرات حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های اسلامی منتشر نمی‌شود.
  • 3- نظرات پس از ویرایش ارسال می‌شود.
تصویر امنیتی: