دکتر محمد خوش چهره: سوداگری در مسکن بیداد می کند

افزایش جمعیت ، مهاجرت و درآمد، عواملی است که تقاضای بالقوه جامعه را برای خرید مسکن در کلانشهرهای کشور افزایش داده است ولی بالا بودن بهای زمین ، کافی نبودن

کد خبر: ۱۵۰۳۴

وام مسکن و پایین بودن سطح درآمد سبب شده است که باوجود تقاضای گسترده برای خرید مسکن ، افراد کم درآمد حتی متوسط توانایی خرید مسکن حتی نسبتا کوچک را نداشته باشند. آمار و ارقام به دست آمده حکایت از آن دارد چنانچه روند شکاف میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن ادامه پیدا کند و جهتگیری های بخش مسکن در جهت حل بحران کنونی مورد توجه قرار نگیرد کمبود و نارسایی های حاکم بر بازار مسکن حادتر خواهد شد و همچنان به عنوان معضل لاینحل باقی خواهد ماند. به باور دکتر محمد خوش چهره اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران آنچه که به عنوان عامل اصلی در افزایش بهای مسکن محسوب می شود و دامنگیر بخش مسکن شده است رواج بازار سوداگری در این بخش است لذا تا مادامی که دولت در جهت از بین بردن این بازار برنامه مدون و روشنی ارائه ندهد بهای مسکن نه تنها کاهش نمی یابد بلکه رو به افزایش نیز خواهد رفت مشروح گفتگو با دکتر خوش چهره از نظرتان می گذرد.
با توجه به این که مسکن در اقتصاد، یکی از معیارهای تحقق عدالت اجتماعی و توزیع عادلانه ثروت به شمار می آید و سهم آن در رشد و پیشرفت اقتصادی یک نظام حکومتی نیز قابل ملاحظه است و نیز با در نظر گرفتن این نکته که یکی از اهداف توسعه اقتصادی و به تبع آن توسعه سیاسی در کشور ما، برقراری عدالت اجتماعی است ؛ چرا مردم ما همواره با معضلی به نام گرانی مسکن و توزیع ناعادلانه آن در جامعه مواجهند و طی سالیان گذشته هیچ گاه این معضل کمرنگ نشده است؛
امروزه مسکن در مباحث اقتصادی ، بخصوص در سطح برنامه ریزی شهری اهمیت بسیاری دارد. مسکن یکی از معیارهای تحقق عدالت اجتماعی ، توزیع عادلانه ثروت و مبنایی برای ارزیابی سنجش عملکرد یک نظام اقتصادی و یا حتی یک نظام حکومتی است . توجه به مسکن از بعد سهم آن در سبد هزینه خانوار، یعنی چه درصدی از درآمد یک اقتصاد اعم از ملی و شهری به مسکن تخصیص داده می شود، مبین نوع و در حقیقت ترکیب کالا و تخصیص هزینه در سبد هزینه خانوار است ؛ به این معنا که امروز در بیشتر کشورهای پیشرفته صنعتی ، سهم بخش مسکن حدود زیر 25درصد از درآمد ملی است و این سهم با توجه به ناکارآمدی یک نظام اقتصادی اهمیت نداشتن مسکن بویژه برای گروههای کم درآمد و میانی از منظر سیاستگذاران ، برنامه ریزان و تصمیم گیران اقتصادی ، رقمی رو به افزایش بوده و تفاوت معنی داری با کشورهای پیشرفته داشته است ؛ به طوری که در بعضی کشورهای کم توسعه یافته یا در حال توسعه ، بخصوص در سطح درآمدهای میانی و کم درآمد، بالغ بر 75درصد از درآمد کشور به مسکن تخصیص داده می شود. تجربه ها نشان داده است که بی توجهی به مسکن باعث نارضایتی های جدی ، گسترش خط فقر و تنشهای اجتماعی شده است که بروز بسیاری از تنشهای اجتماعی و حتی انقلابها و نارسایی های اجتماعی و سیاسی در کشورهای مختلف دنیا ناشی از بی توجهی به جایگاه مسکن بوده است . بررسی های انجام شده نشان می دهد، در سطح جهانی بیش از 40درصد از زمینهای شهری به مسکن اختصاص داده می شود؛ یعنی کاربری مسکونی دارد و این نسبت با کاربری های بعدی تفاوت معنی داری دارد؛ مثلا کاربری های تجاری ، صنعتی یا تولیدی به نسبت 20درصد و 10درصد و 5درصد است که به اصطلاح کاربری های باز، فضای باز یا تولید صنعتی و نسبت های این گونه دارند؛ در حالی که مسکن به تنهایی نزدیک به نیمی از زمین شهری را به خود اختصاص می دهد. بنابراین هم از نظر برنامه ریزی شهری و هم از نظر سهم آن در بودجه خانوار اهمیت دارد. در برنامه ریزی های اقتصادی ، بخش مسکن به عنوان یک بخش پیشتاز یا بخش پیش برنده مطرح می شود. در یک اقتصاد در حال رکود، برنامه ریزان اقتصادی یا مدیریت اقتصاد برای این که نرخ رشد بالایی داشته باشند، عموما به بخش مسکن به عنوان یک بخش پیشتاز توجه ویژه ای دارند؛ زیرا در شرایطی که اقتصاد دچار رکود می شود، بخش مسکن ضمن این که پاسخگوی نیازهای اجتماعی و ضروری افراد است ، می تواند پیوندهای وسیعی را با فعالیت های قبلی و بعدی خود ایجاد کند؛ به این معنا که رونق بخش مسکن ، سبب فعالیت بسیاری از واحدها و بخشهای تولیدی کشور، نظر کارخانه های مصالح ساختمانی ، تاسیسات و تجهیزات خنک کننده گرمایی و فعالیت های پشتیبانی کننده ، نظیر حمل و نقل و امثال آن می شود و سطح تقاضا را برای خرید کالا و خدمات نیز بالا می برد. از این رو به اصطلاح آن را Linedayes می نامند یا پیوندها و ارتباطات گسترده بخش مسکن با فعالیت های قبلی و بعدی خود به عنوان یک فرصت و ابزار کارا برای برنامه ریزان اقتصادی . با وجود این که در انقلاب ما، انگیزه های مردم در قالب ایجاد استقرار حکومت اسلامی و گسترش عدل علوی بود، جریاناتی با گرایش های چپ یا مارکسیستی وجود داشتند که با انقلاب خیلی محدودنگر برخورد می کردند؛ با این وصف یکی از شعارهایی که آن زمان شنیده می شد، نان ، مسکن ، آزادی بود. آمارها نشان می دهد در سالهای 58و 59معادل 10سال پیش از انقلاب ، خانه سازی شده است ، بخصوص برای گروههای کم درآمد. متاسفانه این روند بعد از جنگ ، یعنی از برنامه اول توسعه به بعد، جدیت و اهمیت استراتژیک خود را نه در برنامه ریزی بخشی نشان داده ، نه در بذل توجه برنامه ریزان و سیاستگذاران به حفظ قدرت خرید گروههای کم درآمد و میانی و بخصوص ترکیب سبد هزینه خانوار.
آیا از همین زمان بود که بازار سوداگری در بخش مسکن رواج پیدا کرد و به دنبال آن موجب افزایش و رشد تورم شد؛
دولت باید دقت کند که بخش مسکن که جزو الزامات است ، از سوداگری در امان باشد. برعکس هجوم سوداگری و انگیزه های دلالی باعث شده آثار تورمی گسترده ای را در این بخش شاهد باشیم . یکی از شاخصهایی که تورم را بشدت بالا برد، مسکن بوده است . بی توجهی دولت به الزامات و وظایفش در 3برنامه گذشته نیز این معضل را تشدید کرده است . به عنوان مثال ، به رغم این که بعضی اقتصاد را اقتصاد دولتی می دانند و معتقدند حضور دولت در عرصه های مختلف اقتصادی ، بازدارنده است . تجربه کشورهای صنعتی و پیشرفته و در حال توسعه نشان می دهد یکی از قلمروهایی که دولت باید برای حفظ عدالت اجتماعی و افزایش قدرت خرید گروههای میانی و متعاقبا افزایش سطح تقاضا به آن توجه جدی داشته باشد، بخش مسکن است که هزینه آن را در سبد هزینه خانوار پایین بیاورد. از این رو وقتی به کشورهای نسل دوم صنعتی مثل مالزی و سنگاپور و حتی کشورهای صنعتی نگاه می کنید- بخصوص در این دو کشور- بالغ بر 75درصد بخش مسکن ، بخش مسکن عمومی است که دولت مبادرت به سرمایه گذاری در آن کرده و این حجم سرمایه گذاری مبین توجه دولت به این مقوله است که به رونق اقتصادی و رسیدن به عدالت اجتماعی کمک می کند. در کشور ما- با این که متهم به اقتصاد دولتی است - دولت در بعضی قلمروها بیش از ظرفیت و توانش دخالت کرده ؛ ولی در بخش اصلی و ضروری مسکن کم فروغ بوده است ؛ به طوری که کمتر از 3درصد مسکن متعلق به بخش مسکن عمومی است که دولت می سازد. در کشورهایی مثل سنگاپور و مالزی دولت با ساخت مسکن ارزان قیمت و واگذاری آن به صورت اجاره به شرط تملیک یا واگذاری های بلندمدت و یا اعطای منابع مالی و اعتباری بلندمدت به گونه ای عمل کرده که نیاز اساسی تقریبا برطرف شده است . خوراک و پوشاک و سرپناه ، 3نیاز اصلی بشر است ؛ ولی متاسفانه نیاز اساسی مسکن این گونه مورد کم توجهی و بی مهری قرار گرفته ؛ در حالی که بسیاری از اهل فن و اقتصاددانان معتقدند سرمایه گذاری در بخش مسکن ، توجیه اقتصادی دارد؛ یعنی دولت با هر نوع سرمایه گذاری یا پرداخت های یارانه ای در بخش مسکن موجب رونق اقتصادی می شود و با مالیاتی که متعاقبا در یک پروسه میان مدت اخذ می کند، این نوع تقسیم منابع را می تواند جبران کند. از طرف دیگر، پرداختن به بحث مسکن ، پرداخت های انتقالی یا کمکهایی را که دولتها معمولا در بودجه های سنواتی خود برای حمایت از گروههای کم درآمد و غیره در نظر می گیرند، به میزان چشمگیری کاهش می دهد. بخش مسکن اثرات متقابلی بر دیگر بخشهای اقتصادی دارد و برنامه ریزان باید بشدت درباره آن حساسیت داشته باشند. بسیاری از متغیرهای کلان اقتصادی ، مثل سرمایه گذاری ، مصرف ، اشتغال و تولید ناخالص ملی درگیر بخش پیشتازی نظیر مسکن می تواند باشد. در کشور ما تقاضای اجابت نشده و نیازهایی که متعاقبا درباره آنها خواهم گفت ، با عنوان تقاضای موثر و تقاضای بالقوه در بخش مسکن گسترده است و رونق یک اقتصاد به این است که سطح تقاضای کل بالا برود. بنابراین بحثی که در حال حاضر مطرح است و مبنی بر این که ما در شرایط رکود قرار داریم و ظرفیت های تولیدی مان پایین است ، یکی به دلیل بی توجهی به بخش پویا و فعال مسکن است ، و دیگر این که گفتیم تولید مسکن با 3جزء اصلی اقتصاد ملی ، بخصوص تولید ناخالص ملی ، تشکیل سرمایه و اشتغال ارتباط مستقیم و تاثیرگذار دارد.