مسکن لرزان و ارزان

درخیابان مطهری تهران یک آپارتمان صدمتری را می‌فروشند به قرار هرمتر دو میلیون تومان، سرجمع 200 میلیون. در نیاوران سه راه یاسر یک واحد 65 متری نوساز را می‌فروشند
350 میلیون تومان، در پونک آپارتمانی شش سال ساخت را قیمت زده اند متری پنج میلیون، در ونک، خیابان ده ونک متری شش میلیون، یک آپارتمان70 متری انتهای اتوبان ستاری متری 5/4میلیون، در جنت‌آباد شمالی متری سه میلیون‌و 600 هزار، درشمیران نو آپارتمانی با هشت سال قدمت به قرار هر متر دو میلیون و800 هزار، در گلابدره دربند آپارتمان متری چهارمیلیون و200هزار و درتهرانپارس یک آپارتمان 85 متری رو پا را می‌فروشند به قرار هرمتر چهارمیلیون و
400 هزار. حتی در زعفرانیه که بی‌ارزش‌ترین املاکش کمتر از متری50 میلیون تومان معامله نمی‌شود در محله بومی‌نشین در زمین‌های بنیادی یک زمین 110 متری را گذاشته‌اند برای فروش به دو میلیارد تومان.
در یافت‌آباد، حصارک، دارآباد، شهرک ابریشم، رباط کریم، کاشانک، پونک، کن، تهرانسر و خیلی جاهای دیگر تهران و ایران وضع همین است و زمین‌ها و املاکی خرید و فروش می‌شود که قیمتش به شدت زیرقیمت منطقه است. با این حال عده‌ای که از گرانی‌های مکرر مسکن خیر ندیده‌اند و ایضا از اجاره‌نشینی یا خانه‌های کوچک و عروسکی‌شان به تنگ آمده‌اند، می‌روند سراغ املاکی که ارزانند ولی ارزانی‌شان بی‌حکمت نیست. این معاملات دارد زیاد می‌شود، گرچه آماری نیست، ولی افزایش روزافزون آگهی‌ها و سایت‌هایی که خانه‌های بی‌سند و مشکل دار را روی طبَق به مشتری‌ها پیشنهاد می‌دهند با زبان بی‌زبانی حرف می‌زنند.
مشکل کجاست؟
گیر و گور املاکی که ارزان فروخته می‌شوند و در بازار راکد این سال‌های مسکن هنوز مشتری دارند، کم نیست. گره‌های کور این املاک فقط سند قولنامه‌ای‌شان هم نیست آن‌طور که ماشاءا... گرامی، مدیرکل املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ما می‌گوید. او املاک مشکل دار را چند دسته می‌کند و توضیح می‌دهد که برخی از این املاک درسال‌های دور پروانه ساخت گرفته‌اند، ولی برای سند مالکیت ششدانگ اقدام نکرده‌اند و اسناد مالکیت مشاعی دارند که اگر می‌خواهند تفکیک شوند و پایان کار بگیرند، باید سند مالکیت ششدانگ بگیرند که چون مالکان هیچ کدام از این کارها را انجام نداده‌اند مجبورند املاک را زیر قیمت بفروشند.
گرامی البته از گروه سومی نیز اسم می‌برد، کسانی که مرتکب تخلفات ساختمانی
شده اند و مثلا اضافه بنا دارند. به گفته او این عده می‌توانند از طریق کمیسیون ماده 5 شهرداری خلافی‌ها را پرداخت کنند و پایان کار بگیرند که خیلی‌ها این کار را نمی‌کنند و درست مثل دو گروه اول دستشان از سند مالکیت ششدانگ خالی می‌ماند و درنتیجه مجبورند املاک مشکل دار خود را زیر قیمت بازار بفروشند.
گروه چهارم اما کسانی هستند که ملکی سنددار را با قولنامه عادی خریده‌اند و سندی را که به نام شخص فروشنده بوده به نام خود
نکرده اند و به دلیل اهمال کاری خود مجبورند ملک را قولنامه‌ای بفروشند. گروه پنجم نیز املاکشان سند مادر دارد و به دلیل نبود توافق میان مالکان، سند تفکیکی صادرنشده و در نتیجه وقتی بنایی در این زمین ساخته می‌شود فاقد سند مجزاست و کارش به تنظیم قولنامه می‌کشد.
گروه ششم اما به متصرفان زمین‌های دولتی مشهورند که از قدیم این اراضی را اشغال و در آن ساخت و ساز کرده‌اند.
گرامی می‌گوید تا پیش از انقضای ماده 148 قانون ثبت این افراد می‌توانستند سند مالکیت ششدانگ دریافت کنند که با انقضای قانون این فرصت از دست رفته و اگر کسی می‌خواهد برای زمین تصرف شده‌اش سند بگیرد باید قیمت به روز آن را به دستگاه‌های دولتی بپردازد که البته مقرون به صرف نیست.
او می‌گوید این شش گروه مسبب خرید و فروش املاک بی‌سند هستند که هم خودشان گرفتار و متضررند و هم این گرفتاری‌ها را به خریداران بعدی منتقل می‌کنند.
زیان‌های خریدار
خریداران املاک بی‌سند و مشکل دار معمولا آدم‌هایی از قشر ضعیفند، ضعیف هم که نباشند پول محدودی دارند که می‌خواهند با آن در منطقه‌ای بهتر و در خانه‌ای با متراژ بیشتر زندگی کنند. از تبعات تصمیمی هم که می‌گیرند معمولا اطلاع ندارند و لاجرم از چاله قبلی به چاه بعدی می‌افتند.
کوچک‌ترین پیامد این ریسک همان است که دکتر کارن روحانی، عضو هیات مدیره کانون وکلای دادگستری می‌گوید، این که خریداران چون سند ندارند، نه می‌توانند وام بگیرند و نه می‌توانند از آن به عنوان رهن و ضمانت استفاده کنند، این امکان نیز وجود دارد که درجریان خرید و فروش یک ملک بی سند سرشان کلاه برود و با شخصی به غیر از مالک معامله کنند.
اما پیامد بزرگ‌تر همان است که مدیرکل املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌گوید و توضیح می‌دهد این سازمان اساسا دارندگان اسناد قولنامه‌ای را مالک نمی‌داند، بلکه به آنها فقط به چشم متصرف ملک نگاه می‌کند.
او می‌گوید مبایعه‌نامه ازلحاظ مالکیت هیچ ارزشی ندارد و جزو اسناد عادی است که حتی در محاکم نیزچندان اعتباری ندارد و ملکی که به این طریق میان افراد رد و بدل می‌شود همیشه این خطرکنارش هست که شخص دیگری پیدا شود، ادعای مالکیت کرده و شخص خریدار را از ملک بیرون کند.
یک زندگی همراه با دغدغه دائمی و مالکیتی تثبیت نشده، این چیزی است که ماشاءا... گرامی سعی می‌کند نسبت به آن هشدار بدهد و مردم را درباره اش آگاه کند. به غیر از اینها مشکل رشد نکردن این املاک را نیز باید اضافه کرد، املاکی که زمان می‌گذرد ولی آنها در جا می‌زنند و سودی به مالکانش نمی‌رسانند. هسته و بیخ ریش بسته، حکایت دیگراین املاک است که صاحبانش را فقط به مخصمه می‌اندازد؛ مخصمه‌ای که فقط یک راه برای فرار از آنها وجود دارد و آن بازهم ارزان فروختن املاک است.

مشکلی به وسعت ایران

سال‌ها مواد 147 و 148 قانون ثبت به مالکان املاک بی‌سند فرصت می‌داد تا چه اراضی دولتی را تصرف کرده‌اند و چه به هر دلیلی برای دریافت سند شش‌دانگ مالکیت اقدام نکرده‌اند با طی مراحل قانونی، سندشان را دریافت کنند. این قانون دست خیلی از مالکان را گرفت، اما عده‌ای نیز چه به واسطه سهل‌انگاری و به‌دلیل اختلافات و نداشتن توافق با شرکا در این مسیر قرار نگرفتند تا اوایل دهه90 که قانون تغییر کرد و قانون تعیین تکلیف املاک و اراضی بی‌سند جای آن را گرفت. در قانون جدید برای متصرفان اراضی دولتی شانسی برای دریافت سند وجود ندارد اما بقیه افراد با طی مراحل قانونی و ارائه مدارک و مستندات می‌توانند در پروسه‌ای که به گفته مدیرکل اسناد سازمان ثبت شش تا هشت ماه طول می‌کشد برای دریافت سند اقدام کنند.
طبق آماری که او ارائه می‌دهد بین سال‌های 65 تا 83 در سراسر کشور پنج میلیون و صد هزار تقاضا برای صدور سند مالکیت مطرح شده که برای دو میلیون و 450 هزار تقاضا، رای به صدور سند مالکیت صادر شده. از سال 93 به این سو نیز در سراسرکشور دو میلیون و400 هزار تقاضا مطرح شده که تا امروز یک میلیون و 900 هزار تقاضا تعیین‌تکلیف شده است.

مریم خباز

جامعه