دکتر محمد خوش چهره:دولت ضعیف بود زمین بازان برنده شدند

دکتر محمد خوش چهره در بخش دوم گفت وگو با تاکید بر مقابله دولت با سوداگری در بخش مسکن به تبیین ابعاد افزایش بهای مسکن طی سال های اخیرپرداخته است . وی همچنین ضعف نظارت و دقت دولت را موجب سوداگری

کد خبر: ۱۵۰۸۵

در بهای زمین می داند و با نادرست دانستن شیوه حاضر در کشور معتقد است قیمت زمین در ایران همانند بسیاری از کشورهای دنیا باید به صفر برسد تا فاقد ارزش سوداگری شود. با توجه به نقشی که برای دولت در ساخت وساز و ایجاد مسکن عمومی قائل شدید، این پرسش مطرح می شود که آیا در نظامهای اقتصادی که آزادسازی اقتصادی به طور کامل اجرا شده است هم دولت چنین نقشی دارد؛ در نظامهای اقتصاد باز و اقتصاد آزاد یا مدلهای نمونه لیبرالیسم ، دولتها با عنوان های مختلف ، مثل تامین اجتماعی ، حمایت از اقشار میانی و کم درآمد، حضور پررنگی در مسکن دارند؛ یعنی به ساخت مسکن دولتی همت می گمارند. آنها با عنوان مدیریت های شهری این کار را انجام می دهند. در این گونه نظامها، یکی از وظایف مقامات شهری ، بخصوص شهرداری ها این است که با گرفتن عوارض و مالیات های به اصطلاح متعارف و سنجیده از گروههای مرفه و بخصوص خانه های افراد متمکن که در کلاسهای A-B-C-D طبقه بندی می شوند به ساخت خانه های ارزان قیمت یا حتی خانه هایی که در اختیار دولت یا شهرداری هاست ، اقدام می کنند و سپس آن را مثلا برای یک دوره پنج ساله به زوجهای جوان می دهند که بتوانند از توان و درآمد اقتصادی لازم برخوردار شوند و بعد که تشخیص داده شد تمکین مالی دارند، باید آن خانه ها را تخلیه کنند. به هر حال ، دولت بخش قابل توجهی از خانه های ارزان قیمت را در اختیار دارد. منظور از دولت ، مقامات اجرایی محلی است . یکی از کشورهایی که در این قلمرو کارهای برجسته ای کرده ، انگلستان است ؛ بخصوص درخصوص خانه های ارزان قیمت یا خانه هایی که در اختیار شهرداری هاست یا خانه سازی های ارزان قیمت نقش فعالی داشته است . اگر ما به الگوی مصرف مسکن در ایران توجه کنیم ، یعنی الگوی ساخت وساز مصالح به کار رفته ، این بخش می تواند یکی از پایین ترین بخشها از نظر ارزبری باشد؛ یعنی مناسبات ارزی ، بخصوص کاهش درآمد ارزی باعث رکود این بخش نمی شود؛ چون وابستگی اش به منابع داخلی بشدت می تواند بالا باشد. از طرف دیگر، در شرایط رکود اقتصادی ، بخش مسکن می تواند ضربه گیر نوسانات اقتصادی باشد؛ آن هم به دلیل ضریب اشتغالزایی بالای آن است . به طور متعارف حتی در ایران ، بخش ساختمان بالغ بر 15درصد از کل اشتغال را به خود اختصاص می دهد و یا سهم آن در تولید ناخالص ملی سرمایه گذاری بالغ بر 30درصد است ؛ لذا می تواند بخش ضربه گیر باشد و در سپری شدن دوره های رکود به دولت کمک کند. با وجود یک نظام اقتصادی دولتی حاکم بر کشور، عملا می بینیم دولت ما موفقیتی در برطرف کردن نیاز عمومی جامعه برای داشتن سرپناهی کوچک به دست نیاورده است ؛ با توجه به این شکست ، آیا بهتر نیست این وظیفه به بخش خصوصی واگذار شود؛ پرسش خوبی است ؛ بخش مسکن از آن بخشهایی است که شما نمی توانید ادعا کنید دولت با حضورش ، مانع ورود بخش خصوصی شده است . مسکن کاملا در دست بخش خصوصی است ؛ یعنی افراد، شرکتها، تعاونی ها و بنگاه ها دارند ساخت وساز می کنند و 97درصد ساخت وسازها غیردولتی است . سیاست های دولت صحیح یا ناصحیح می تواند باعث تحرک این بخش یا برعکس بازدارندگی اش بشود نه اقتصاد دولتی . حرف ما این است که دولت در این بخش که باید فعال باشد، نیست . حتی کسانی که مخالف اقتصاد دولتی هستند، معتقدند که دولت در این بخش کوتاهی کرده است . همان طور که اشاره شد، الگوی ملی یا به اصطلاح مدلهای ملی درباره تقاضای مسکن ، یک اقدام ضروری است که باید برای آن برنامه ریزی شود. البته این مدل یا مدلها مستلزم پیش بینی رشد اقتصادی ، نظیر توزیع درآمد، سیاست های پولی و مالی ، بخصوص نرخ مالیات و کنترل نرخ اجاره است . معمولا روش کلی مورد نظر در مطالعات مسکن این است که کشش درآمد یا تغییرات تقاضای ناشی از تغییرات درآمد و مقولات مختلف را مدنظر قرار می دهند؛ برای این که بتوانند تعادلی میان عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کنند. اما من به طور خاص علاقه مندم وارد بحث مسکن در ایران بشوم . بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای شناخته شده اقتصاد در کنار دیگر بازارها، اعم از پولی ، مالی و بازار کار، یک بازار تعیین کننده است ؛ چون مسکن عموما به عنوان یک کالای بادوام مطرح است و در حقیقت نوعی سرمایه گذاری برای خانوار تلقی می شود؛ یعنی خانوارها جدا از این که به نیاز خود پاسخ می دهند، عموما با مسکن به عنوان یک سرمایه و سرمایه گذاری که از آن انتظارات مثبت دارند، برخورد می کنند؛ بنابراین ، این بخش از این زاویه می تواند جایگاه ویژه ای داشته باشد؛ اما نکته مهم این است که بازار مسکن در هر کشوری به دو بازار تقسیم می شود: بازار سوداگرانه و بازار مصرفی . اگر بخش سوداگرانه اقتصاد، در بازار مسکن داخل بشود و سهمش بالا باشد، اختلالاتی ایجاد می کند که ما امروزه بوضوح آن را در ایران می بینیم ؛ یعنی خیلی از مشکلاتی که به آنها اشاره کردم ، ناشی از تسلط بازار سوداگرانه در این بخش است که ضعف نظارت ها در کنترل سیستمی را می توانیم عامل آن بدانیم و خود ناشی از ضعف دولت و ضعف مدیریت های شهری ، بخصوص شوراهای شهر و شهرداری هاست . اصولا بخش سوداگرانه می تواند هم در بخش تولید کننده مسکن تحلیل شود و هم در بخش مصرف کننده . چنانچه هدف بخش مصرف کننده از تهیه مسکن ، رفع نیاز نباشد و با امید افزایش قیمت آن در آینده دست به خرید مسکن بزند، خودش مصرف کننده نیست و با خالی گذاشتن مسکن ، در حقیقت نوعی ذخیره سازی درآمد را با انتظار افزایش قیمت در آینده مدنظر دارد. الان در تهران یا در شهرهای بزرگ خانه های خالی بسیاری وجود دارد که به دلیل همین نگاه سوداگرانه بعضی اشخاص است . یعنی بازار سوداگری ، عامل اصلی افزایش بهای مسکن است ؛ پس بحث تراکم که این روزها همچنان داغ است ، چه می شود؛ آیا تاثیر این موضوع را می توان نادیده گرفت ؛ ما در روزها و ماههای اخیر شاهد یک نوع آدرس غلط دادن در زمینه مسکن هستیم ؛ یعنی عموما بعضی ها تراکم را موجب افزایش مسکن می دانند؛ در حالی که داغ بودن بازار سوداگرانه عامل این افزایش است و تراکم یک عامل جنبی است . به عبارتی ، ضعف نظارت دولت و سیستم های اجرایی ، بخصوص شوراهای شهر و شهرداری ها عامل چنین پدیده ای است . در هر کشوری ، سوداگری از دلایل مختلف ناشی می شود که یکی از آنها بازگشت سود غیرمتعارف و در حقیقت غیرواقعی و غیرمنطقی است . بازگشت نرخ سود برای بعضی از ساخت و سازهای لوکس گرا که در قالب پیش فروش صورت می گیرد، بالای صددرصد و نزدیک 150تا 200درصد است و همین عامل به بازار لطمه می زند؛ چرا که هدف این افراد، ساخت و ساز انبوه برای درآمدهای میانی و طبقات کم درآمد نیست ؛ بنابراین به سمت لوکس گرایی کشیده می شوند و با به کار بردن نوع هزینه ها و مصالح به کار رفته و انتخاب نقاطی از شهر، به سودهای بالا به صورت صددرصد دست می یابند. به عنوان مثال ، الان منطقه الهیه تهران قیمت ها بین 750تا 2میلیون تومان در هر مترمربع است ؛ بنابراین این نوع قیمت گذاری که طبق محاسبات و بررسی های انجام شده در هر مترمربع ، نزدیک به یک میلیون و 200تا یک میلیون و 500هزار تومان سود عامل سرمایه است ، یک رقم افسانه ای است . اگر دقت کنیم می بینیم که به دلیل ضعف نظارت و دقت دولت ، قیمت زمین که یک نیاز شهری است دچار سوداگری شده است ؛ در حالی که خیلی از کشورها سعی می کنند قیمت زمین را به صفر برسانند؛ یعنی زمین ارزش سوداگری نداشته باشد. از طرف دیگر، بسیاری از هزینه های به کار گرفته شده در ساخت و سازها، غیرضروری است . در هیچ جایی از دنیا، بخصوص در کشورهای پیشرفته صنعتی و در شهرهای بزرگ و معروف ، الگوهای ساخت وسازی که در این چند سال اخیر در ایران متعارف شده ، وجود ندارد. به کارگیری مصالح لوکس و گران قیمت و همچنین تاسیسات و تجهیزاتی که در شرایط اقتصادی ما نوعی اتلاف منابع است ، قیمت تمام شده ساختمان را بشدت بالا برده است . ماجرا به اینجا ختم نمی شود؛ چون آثار افزایش قیمت به صورت تورمی ، به نقاط همجوار و پیرامونی و حتی به سمت جنوبی ترین نقاط شهری تهران اشاعه پیدا می کند و بعد می بینیم با افزایش 30درصد یا 40درصدی قیمت خانه ، قیمت یک خانه یک میلیاردی به دلیل ضعف نظارت و سوداگری به یک میلیاردو300تومان می رسد؛ یعنی یک سود بادآورده کوتاه مدت . از طرف دیگر، این افزایش قیمت ، اختلاف طبقاتی و گستردگی فقر را نیز به دنبال دارد. دولت نباید اجازه بدهد یک کالای ضروری ، دچار سوداگری و بورس بازی شود که سودهای صد و بالای صددرصد را به دنبال داشته باشد. البته اینجا نکته ظریفی وجود دارد و آن ، این است که این سود باعث جذب سرمایه و بخصوص پولهای سرگردان به بخش مسکن می شود؛ ولی باید توجه کنیم که سوداگری و ساخت و سازهایی که لوکس گرایی را در بر دارد، در بخش مرفه و مناطق شمالی صورت می گیرد و آثار تورمی اش متوجه بخش مسکن اقشار کم درآمد است . امروزه در دنیا نمی گذارند این نوع پولهای سرگردان در بخش مسکن مصرف شود؛ با سیاست های کنترلی و نظارتی ، سرمایه داران سودهای کلان را در بازارهای سهام به کار می برند. خیلی از ثروتمندان معروف دنیا در یک سیستم منطقی هدایت شده ، اجازه ندارند پولهای کلان و آن چنانی خود را در کالای اساسی و ضروری ، مثل بخش ساختمان و مسکن وارد کنند. کلکسیونرها برای گرد آوردن این پولهای سرگردان و مهار خوی زیاده طلبی در صاحبان سرمایه های کلان به وجود می آیند؛ مثلا یک تابلوی میکل آنژ یک میلیون دلار ارزش دارد، در حراج بعدی یک میلیون و 300هزار دلار می شود؛ یا در خبرها بود که یک تار موی ماری آنتوانت همسر لویی شانزدهم به 12هزار فرانک در حراج مبادله شده است . این ، هنر سیستم را نشان می دهد که پولهای سرگردان را در کالاهای ضروری و اساسی داخل نمی کند. سیاستگذار یا برنامه ریز اجازه نمی دهد نقدینگی سرگردان ، با انگیزه سوداگری در بخش ساختمان که یک کالای ضروری است وارد شود. از سوی دیگر، دولت از ابزارهای کارای خود، ازجمله ابزارهای مالیاتی استفاده مطلوب نمی کند؛ در حالی که در خیلی از کشورهای دنیا، چنین افزایشی بلافاصله با ابزارهای مالیاتی تعدیل می شود؛ یعنی یک خانه یک میلیاردی که به واسطه انگیزه های سوداگری به یک میلیارد و نیم افزایش قیمت می یابد؛ با ابزار مالیاتی ، بخش قابل توجهی از این سود توسط مدیریت شهری ، شورای شهر و شهرداری ها جذب ساخت و سازهای ارزان قیمت برای گروههای کم درآمد و تحت فشار می شود. متاسفانه ما به هیچ وجه شاهد به کارگیری این ابزارها در ایران نیستیم . از سوی دیگر، باید در بخش مسکن بازار سوداگری از بازار مصرفی تفکیک شود که متاسفانه این گونه نیست . در دنیا این نوع کنترل ها با مدیریت های شهری است که شهردارها منتخب آنها هستند و شهردارها را از میان افراد فهیم ، متخصص و آشنا به مسائل شهری و اجتماعی انتخاب می کنند؛ اما در ایران ، شورای شهر نشاندهنده یک فضای کاملا سیاسی است . ما در انتخابات ، جناح سیاسی را در جایی که بشدت باید تخصصی باشد، ترجیح دادیم . بجز تعدادی انگشت شمار، تقریبا طیف های غیرمتخصص و چهره های سیاسی در مدیریت های شهری قرار دارند و همین امر سبب شده است که سوداگری در بازار مسکن رواج پیدا کند. بهتر است بحث را از این زاویه نگاه کنیم که آیا سرمایه گذاری در بخش مسکن باعث افزایش بهای آن شده است یا برعکس افزایش بهای مسکن موجب ترغیب در سرمایه گذاری در این بخش شده است ؛ سوال شما بحث را به بخش دیگری هدایت می کند که همان عرضه و تقاضاست . برنامه ریزی شهری و ملی و منطقه ای با توجه به نرخ رشد جمعیت می تواند در بخش تقاضای مسکن ، درست و اصولی باشد؛ در حالی که ما فاقد چنین برنامه ریزی ای هستیم ؛ زیرا به مسکن سوداگرانه نگاه کرده ایم و دولت نیز در بحث تامین تقاضا نتوانسته آن را هدایت و کنترل کند و اختلالاتی هم که در بخش عرضه به وجود آمده ، ناشی از بسیاری از این نابسامانی هاست . تقاضا که یکی از بحث های جدی است در قالب تقاضای موثر (یعنی هم تمایل دارد و هم از عهده پرداخت و تامینش برمی آید) از اهمیت ویژه ای برخوردار است ؛ یعنی میزان تقاضای موثر در این بخش بالاست . کشورهای پیشرفته دنیا الگوهای موفقی در بخش مسکن داشته اند؛ یعنی تقاضا را از طریق تبدیل تقاضای بالفعل به تقاضای موثر، به نتیجه رسانده اند. به بیان دیگر، متقاضی مسکن اگر کمتر از 5درصد از قیمت یک مسکن را داشته باشد، می تواند صاحب مسکن شود؛ یعنی تسهیلات بانکی به کمک متقاضیان می آید و حدود 95درصد از بهای مسکن به صورت وام پرداخت می شود. چنین سیاست هایی در قالب سیاست های پولی مربوط به مسکن ، به نرخ رشد اقتصادی این کشورها کمک می کند. این روش به رغم انتقادات و نگرانی های موجود، بشدت عملیاتی است ؛ یعنی کاهش نرخ بهره یا وامهای اعتباری در مسکن به شرط این که مصرف کننده نهایی را تشخیص بدهیم هم باعث کمک به رونق اقتصادی می شود و هم به کاهش هزینه برجسته از سبد هزینه درآمد خانوار می انجامد و بالا بردن سطح تقاضای موثر برای کالاهای دیگر را نیز در پی دارد که به تقاضای کل جامعه می انجامد و ضریب رشدش را در اقتصاد نشان خواهد داد. بنابراین بحث پرداخت اعتبار و منابع اعتباری و بخصوص تشکل هایی که در قالب صنفی و غیره می توانند در ساخت مسکن فعالیت کنند، هنوز جایگاه خود را در اقتصاد ایران پیدا نکرده است ؛ بویژه در بخش عرضه مسکن . برخی معتقدند که توان دولت در ظرفیت سازی ، محدود است . بخش قابل توجهی از نابهنجاری های موجود در بازار مسکن که در سوداگری آن هم دخیل بوده است ، ناشی از نبود یک مدیریت واحد و برنامه ریز در این بخش است . بله ، ما یک مدیریت واحد در زمینه برنامه ریزی مسکن ، هدایت آن و اعمال شیوه ها و روشهای مورد قبول برای مسکن نمی بینیم . عموما در هرکشوری ، هدایت ، کنترل و نظارت در بخش مسکن به عهده دولت است . اعمال کنترل و نظارت توسط وزارت مسکن بسیار ضعیف و در حقیقت ناکاراست . از طرف دیگر، شورای شهر که مدیریت شهری نامیده می شود، اختلافات معنی داری با نهاد تصمیم گیر و نظارت کننده و سیاستگذار بخش اجرایی خودش که همان شهرداری ها هستند دارد که بخشی از این نابسامانی ها، به برنامه ریزی شهری که محصولش ، برنامه های جامع توسعه شهری با عنوان جامع می باشد برمی گردد. فقدان برنامه های لازم یا بی توجهی به آنها و عدم التزام به مصوبات و قوانین و تبصره هایی که در این زمینه وجود دارد، یکی از دلایل این نابسامانی هاست . ناهمگونی میان بخش مدیریت شهری و سیاستگذاران مسکن از یک طرف و سیاست های اقتصادی دولت و سیاست های پولی که در وام و اعتبار و نرخ بهره موثر است و در حقیقت بر سطح تقاضا، کنترل تقاضا یا حتی عرضه تاثیر می گذارد و از سوی دیگر، عامل و منشا مشکلات دیگری است که در کنار ناهماهنگی های بخش اجرایی می توانیم از آنها نام ببریم . تا حدودی مشکلات مربوط به بخش مسکن بیان شد؛ حال راهکار چیست و چگونه می توان این معضل را در جامعه برطرف کرد؛ تامین سرپناه جزو نیازهای بشر است ؛ بنابراین تبیین سیاست ها و برنامه های مسکن در مقیاس ملی از الزامات است . ولی اراده ای که بتواند متغیرهای بحرانی را در این بخش طراحی کند، وجود ندارد. ما به یک اراده ملی ، بویژه یک باور در سطح مدیریت کلان اقتصادی نیازمندیم که بخش مسکن را صرفا مسکن برای مسکن نبینیم ؛ بلکه مسکن به عنوان یک بخش پیشتاز و پیشبرنده اقتصادی مطرح باشد. زمانی که به مسکن به عنوان یک بخش استراتژیک که می تواند کمک و ابزاری برای تحرک اقتصادی باشد، نگاه شود، هر نوع تخصیص منابع ، امکانات و سرمایه گذاری در این بخش توجیه خواهد داشت . هر دولتی که بخواهد در جهت عدالت اجتماعی و ارتقای سطح رفاه کار کند، باید بخشی از درآمد ملی خود را در بخش مسکن مصرف کند و این نوع تخصیص ،اتلاف منابع نیست ؛ بلکه بازگشت سرمایه را نیز دربر دارد. در عین حال ، وظیفه کلیدی دولت این است که با بازار سوداگری مسکن مقابله کند. همان گونه که اشاره شد، رواج سوداگری در این بخش به دلیل نرخ بازگشت سود بالایی است که در آن وجود دارد. به عنوان مثال ، خیلی از عاملان سرمایه نظیر تجار، حجره داران ، واحدهای تولیدی و افرادی که پولهای سرگردان دارند، به بخش مسکن با سود صددرصد گرایش دارند. منطقی نیست که هیچ فعالیتی در دنیا چنین نرخی داشته باشد. از آنجا که سوداگری گاه باعث افزایش سرسام آور قیمت و رکود این بخش می شود، بنابراین کنترل آن اهمیت بسیاری دارد. از سوی دیگر، دولت باید نسبت به قیمت زمین حساس باشد؛ وقتی قیمت زمین به حد صفر برسد، آن وقت هزینه ساخت و ساز خودش را نشان می دهد. یعنی حتی اگر قیمت سیمان یا قیر افزایش داشته باشد، این افزایش های آن چنانی باز در قیمت تمام شده ساختمان رقم تعیین کننده ای نخواهد بود.